【特殊资产观察】3:南宁写字楼法拍掘金——办公室里的财富密码与商业迷雾

2025年，五象总部基地某甲级写字楼整层进入法拍，评估价1.2万元/㎡，因原业主公司破产清算且涉及多重抵押，最终成交价仅7850元/㎡，相当于同片区新房价格的58%。

• 债务迷宫破解：该房产涉及银行抵押、施工方工程款优先权、员工工资清偿等五重债务，需要通过优先级分析，确认了竞拍后的债务隔离安全性。

• 租赁状态保全：12个租约中9个愿意继续履行，保障了初始租金回报率4.2%

• 产业契合度：新业主为跨境电商企业，与五象新区“中国-东盟数字贸易中心”定位高度契合

• 总体环境。根据《南宁五象新区总体规划》，五象总部基地被定位为面向东盟的区域性金融总部和商务中心”。“区域内已建成及在建的超高层建筑（150米以上）超过20栋”或“吸引了平安、太平、招商银行等众多金融机构区域总部入驻”。（赵律评论：写字楼最大的风险是物业费高，若非自用，则难以出租，里面连空气都要花钱买（中央空调），如果没有独立空调，晚上加班时得沟通物业开空调，费用难以承受。而且由于物业费高，若业主遇到形势困难，长期不缴纳物业费，容易被物业“反杀”，被物业起诉，房子招到拍卖。）

总部基地下面还有车行道与人行道，车行道属于地下管网道路，因为没有导航，第一次进入容易迷路，但是熟悉路后可以避开堵车直接进入附近的主要写字楼。，国际步行街里面都是捡漏的一些粉摊饭摊，与国际两字不沾边。

公园是配套有五象休闲公园，一个小山头，是附近白领散步的好去处。商业则是五象航洋国际。

• 富雅国际金融中心。南宁写字楼空置率曾一度排名全国前三，五象总部基地最高天际线就是富雅国际金融中心，绰号“金箍棒”拔地而起，很多大佬都在里面买有办公室。其实内地商业地产发展是学习香港，最早港商投资很多商业地产都讲究传统文化天圆地方，圆心型的建筑，公摊面积太大，不太实用，从传统文化角度而言，适合做金融、咨询类行业，适合云里雾里的东西，曾经有一年来了两个警车大巴，抓了两车人走，据传是涉嫌“ab贷”，犹如电影台词，开好车就是好人吗？也许高大上的楼宇里面，不少还是骗子公司。

  

• 广西能源大厦，原是万科大厦，C、D栋卖给了北投集团，虽然叫广西能源大厦，却又不是广投名下的广西能源集团有限公司。 A、B栋主要是散户私营企业租赁为主，类似学生宿舍的格局一条走廊贯穿到底。25年曾有一套法拍12套打通的拍卖，一套50平米，复式就是100平，相当于1200平（未扣除公摊）。均价4000多一平方拍出，与当年上万的购入价相比，价格悬殊。 A、B栋与C、D栋物业公司不一，价格也不一，曾今有过物业接管纠纷。

  

• 合景国际金融广场。由合景泰富集团开发，建筑高度约220米，原来合景泰富广西总部。外立面设计简约现代，内部空间规划灵活，是总部基地中高品质办公空间的代表之一，但停车比较难。

  

• 裕达大厦：五象总部基地的“开拓者”作为五象总部基地最早建成的地标性超甲级写字楼之一，它是五象新区从规划图纸迈向现实天际线的首批见证者和参与者。在片区尚处于建设初期时便已投入使用，吸引了第一批敢于进驻新中心的企业，但裕达大厦现在挂着华控集团的牌子，有知道内幕的朋友吗？

  

• 五象航洋：自成生态的“产城融合体”。五象航洋国际并非孤立的写字楼，而是一个大型城市综合体的核心组成部分。它实现了商务办公、高端购物、餐饮娱乐与酒店居住的无缝衔接。入驻企业员工及访客足不出楼，即可满足绝大部分工作和生活需求，极大地降低了通勤和时间成本，提升了商务效率与品质。

  

• 龙光国际：有两栋楼，后发优势的“品质进化者”。作为总部基地中较晚建成的高端项目，龙光国际（约200米）代表了区域写字楼产品的迭代与进化。龙光国际内部可做复式，但作为复式两层后层高较矮，容易压抑。靠西面的那栋龙容易看到青龙岗公墓，有些公司比较忌讳。

  

• 其他银行总部：这些银行高楼空置率较高，有点浪费，不予评论。

民族大道沿线某20年楼龄写字楼以评估价6成拍出。新业主投入千万改造，转型为“联合办公+产业孵化器”，租金提升，估值翻倍。所以玩不良资产的核心当然是有钱买，但更看重处置与变现能力。

• 结构优化：拆除部分非承重墙，创造开放式办公空间

• 设施升级：安装高速电梯、智能楼宇系统、会议设施共享区

• 定位重塑：聚焦数字经济初创企业，提供“办公+孵化+投资”生态

• 政策利用：申请南宁市老旧商务楼宇改造补贴

其实这些曾见证南宁第一代民营企业崛起的写字楼，如同“退役运动员”，在适当改造后重获竞技能力。它不再与新建超甲级写字楼比拼硬件，而是以独特的产业生态和成本优势，服务新一代创业者。

25年，江南区某物流配套写字楼以低于5000单价成交，仅为评估价55%。新业主将该楼定位为“跨境电商物流企业区域总部”，但是因为在江南，出租率很低。

江南区较老的写字楼在西园转盘一带，例如国际经贸大厦，还有后来的巨隆大厦，香格里拉广场等，随着平西 村夜市的大火，这些写字楼的人气似乎也好了起来，归根接地还是老城区人多。

后面又开发了江南万达，也是因为人口，江南万达成了南宁几个万达广场中最旺的万达广场。之后继续一路向南，开发到江南客运站的蓝鲸世界等写字楼。

江南比较差的写字楼，主要在沙井一带，但是随着二医院、江南法院的搬迁，6好线的开通，希望会慢慢变好。

（赵律观察：由于南宁总体是朝南朝东发展，所以江南发展相对受限，而且江南由于是工业基地，曾经集中了南化、冶炼厂，造纸厂、赖氨酸厂等，所以发展没有新区快。但是25年江南部分地段划到了五象新区，不过大沙田除外。）

与“综合性写字楼”追求形象、地标和全行业覆盖不同，它的核心价值不在于城市地标意义，而在于 “产业生态位” 。其资产价值与所处行业的景气度、自身的集聚效能紧密捆绑，呈现出“一荣俱荣、一损俱损”的强关联特性。

（赵律观察：前段北京嫣然天使医院搬家难，就是因为医院的入住使得这楼曾为了专业写字楼，类似一些医院，旁边会衍生药店，医疗器械商贸公司、丧葬用品、120托运车等各行业。）

• 产业集聚性：楼内租户高度集中于某一两个紧密关联的行业。例如，物流与跨境电商、建筑设计、医疗器械、律师事务所集群等。企业在此落户，核心目的是便于接触客户、供应商与同行，降低交易成本。

• 选址逻辑独特：其区位优势不在于传统的CBD光环，而在于毗邻核心产业资源。江南区的专业写字楼依托 “南宁国际铁路港+综合保税区” 这一物流与外贸核心枢纽，形成了“前办公、后仓储”、“楼上接单、楼下发货”的高效业态。

• 硬件与配套专业化：建筑设计可能满足特殊需求，如物流企业需要更高的楼层承重、更宽的货运电梯、充足的临时仓储空间；法律、设计集群则需要更完善的图纸打印、大型样本展示等配套。

• 租金价值驱动因素：租金水平较少受金融市场波动影响，更多取决于本行业的平均利润率、租赁企业的业务便利性获得感以及园区本身的运营服务水平。其空置率是观察该行业活跃度的晴雨表。

• 产业集聚效应：毗邻南宁国际铁路港、综合保税区

• 客户精准定位：服务中小物流企业、跨境电商服务商

• 配套价值提升：增设海关事务咨询、跨境支付等配套服务

• 政策红利：享受西部陆海新通道相关税收优惠

青秀区某写字楼案例：银行抵押权优先，但18份长期租约（最长8年）导致新业主无法收回自用或调整租金，年租金损失超200万元。

良庆区某次新写字楼法拍后，发现楼板荷载不满足设计标准，加固费用达320万元，完全吞噬了法拍价格优势。

南宁某区域原定位为金融集聚区，后规划调整为文创园区，导致写字楼目标客户群变化，租金下滑35%。

老旧写字楼法拍后的电梯更换、外立面改造、消防系统升级等，可能产生相当于房价30-50%的隐性成本。

• 赞成的观点：商业地产投资家山姆·泽尔说：“当街头流血时，就该买入房地产。”法拍写字楼的大幅折价，为有准备的投资者提供了安全边际。

• 反对的观点：彼得·林奇警告：“不要投资任何你无法用蜡笔画出来的东西。”过于复杂的法拍写字楼，可能超出普通投资者的理解能力。

• 平衡点：写字楼法拍是专业选手的赛场，需要法律、建筑、财务、招商等多方面专业知识协同。

• 产权与债务尽调：法院、不动产中心、征信系统三源验证

• 物理状况评估：聘请专业机构进行建筑结构、机电系统全面检测

• 租赁合同审计：逐份审核租约，评估履约风险与收益

• 市场定位分析：基于区域规划、产业政策、竞争格局制定运营策略

• 财务模型构建：测算收购成本、改造投入、运营现金流和退出回报

整栋交易增多：以前整栋一般是大宗债权处置，破产重整处置，但是现在整栋拍卖的开始增加。

南宁写字楼市场正从增量开发转向存量运营时代。截至2024年初，南宁甲级写字楼存量达240万平方米，空置率18.7%，市场进入深度调整期。在这样的周期中，法拍渠道获取的低成本资产，为专业运营者提供了穿越周期的可能。