南宁房产个税统一差额20%,谁哭?谁笑?
- 2026-05-28 16:58:17
天塌了，家人们。
今天起，南宁房产交易过户，线上线下统一按差额20%收个税。
擦边球省钱时代，正式终结（此前虎爸写过省税攻略，今天宣告作废。详见《南宁房子过户如何省税费？看完省几万》）
以前嫌税高，还可以走线上，通过1%核定征收，100万的房子个税只要1万。
现在呢？100万减80万（假设综合持有成本），差额20万×20%=4万。
3倍的省钱差距，没了。
这不是南宁单独一份，是全国税务规范化的大趋势。其实虎爸早就说过了，线上线下终归统一，终究要还。
今天，虎爸简单聊聊，新政对楼市有什么影响？
利空谁？
第一，赠予房产的房东。
赠予按0成本算。100万的房子卖出去，差额就是100万，个税20万。偶滴乖乖。除非满五唯一能免，但赠予的房，满五容易，大多都不是唯一，只能通过操作省一点，但免是不可能了。
第二，2014年前，低成本买房的房东。
毫无疑问，现在南宁的房价已经跌倒2014年左右了，也就是说，在2014年之前买的，多大还是赚的。比如按2010年楼市均价6300买入，经过几轮暴涨后，现在哪怕从高峰跌到8000，差价还有1700。100平的房子，差额17万，个税3.4万跑不掉。早年的红利，现在要吐一部分出来。
第三，老城学区房房东。
学区房大多是老破小，房龄二十年往上，原值极低。差额大，税重。更麻烦的是，学区房买家本就挑剔，你再想把税转嫁给人家？人家不鸡了总行了吧。流动性进一步枯竭。
第四，投资客。
其实经过近几年行情重锤，投资的需求早就半死不活。这一下好了，压到骆驼的最后一根稻草。短炒的逻辑，彻底断了。
利好谁？
第一，亏本卖的房东。
本来就没差额，税为0。以前别人走1%核定，你亏着卖还要交1万（遇上不专业的中介），现在统一规则，你反而有幸福感了。瞧，幸福就是这么朴实无华，一对比就有了。
第二，买新房、次新房的买家。
次新房原房东买入价高，差额小甚至为0，个税极低，几乎可以忽略。而新房更加不会有什么个税了，这是隐性利好，很多人还没反应过来。
第三，满五唯一的自住房东。
突然间，“满五唯一”的含金量上来了，变成市场的香饽饽了，毕竟对买家来说，这属于"干净房源"，不担心被返价。
虎爸的判断：
短期看，受政策影响的二手房挂牌价会乱一阵。房东试探性加价，买家观望，二手大盘成交量有些影响，但不会萎缩，毕竟二手成交的主力基本都是亏本卖的。
中期看，老破大流动性继续枯竭。没有学票溢价撑着，税务成本会逼出一批"被迫长持"的房东。
长期看，利好新房市场。这也是阿公的意图之一。
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