北投REIT(兰海高速广西南宁那南段)认购分析|公募REITs

由于现金分派的不确定性因素太多，公募REITs的估值是个盲盒。具体可参考《中国公募基础设施REITs基金估值》一文。本系列是从娱乐角度，根据现有《募集说明书》中部分可得数据做出的简单猜测。

一、配售比例及上市定位预估北投REIT的底层资产是兰海高速广西南宁那南段。收费公路项目在二级市场上向来表现不算亮眼，仅少数区位较好的收费公路公募REITs项目可以获得正的投资收益。结合第二部分（基本发售信息）中对于项目底层资产的初步、简单研究，北投REIT似乎就属于存疑的项目之一。

网下配售情况

北投REIT网下有效认购倍数为108.60倍（包括低价未入围报价在内为133.68倍）。可能是由于参与北投REIT发售会影响五一假期收益，也可能是因为基础资产本身的吸引力问题，北投REIT符合条件的报价情况为：76家网下投资者管理的339个配售对象；隧道REIT的数据为：107家网下投资者管理的759个配售对象。北投REIT明显劝退了部分资金，例如上次参与隧道REIT询价的某商业银行理财子公司资金没有参与北投REIT的询价。

发售定价

纵观报价数据，尽管顶格报价或者接近顶格0.001元/份报价依然占大多数，但明显报价情况出现松动，也有一些（比之前几个公募REITs项目多不少）机构出现了非顶格报价。这也导致发行方此次未能按照接近顶格额度价格定价，而是给了约3.7%的折让。

资金占用时间

由于发售始日是周一，睿小工大胆猜测，北投REIT的资金占用将会是3个交易日，参与网上认购的投资者将错过周三回购的6天回购利息，但可以获得五一假期的存款利息收益，相对资金成本依然较高。只有10%的可能会出现体现T+1晚（实际T+2）回款的奇迹。

网上认购资金预估

当前，公募REITs在回暖，隧道REIT给了投资者较大的惊喜，也吸引到了不少新资金。尽管北投REIT发售会与北交所新股发行冲突，但北交所过高的门槛依然会将大量资金挤出，其中部分回流公募REITs可能性较大。

尽管存在五一假期导致的认购资金成本上升原因，也存在洗澡因素，预计网上认购资金仍有可能维持在1,000亿元上下。

由于北投REIT的发售规模基本是隧道REIT的一半，配售比例预计会大幅下降，但会好于中航北京昌保租赁住房REIT。

估值图

需注意，如资金需要赎回理财产品然后认购，应考虑理财产品赎回再申购所额外损失的利息，是否参与认购请审慎考虑。

此外，尽管参与认购起点较低，按照实际配售比例计算获配份额（包括零碎份额，没有按“手”配售的说法），考虑到交易成本，仍然建议尽可能准备表格中所示稳获百份所需资金量以上资金参与。

• 关注级别：重点关注>一般关注>谨慎关注

• 上市定位已考虑认购费，但未考虑交易成本，且仅针对上市初期表现，未考虑发售之后可能导致现金分派变化的不确定性因素。

二、基本发售信息

根据北投REIT基础资产基本情况和近期REITs基金热度，预计发售首日就会因超过公众投资者的初始募集规模上限而提前结束募集，并进行比例配售。拟参与的网上发售的投资者应在发售首日15:00前提交认购申请（具体认购方法可参考《公募REITs认购交易要点及风险提示 （2025年7月更新）》）。

北投REIT基础资产信息如下：

（截图来源：2026年4月17日公告的《基金招募说明书》）

根据描述，在百度地图上找到相应路段大致如下（起终点可能有略微偏差）：

（截图来源：百度地图，数据时间不明）

这物理区位一看，这段双向八车道的公路似乎是为进出口货物运输服务的。比如广西壮族自治区交通运输厅在其官网新闻稿《广西首单高速公路REITs正式获批》（http://jtt.gxzf.gov.cn/xwdt/zwxmtxx/t27463117.shtml，2026年4月18日访问）中就明确提出了以下观点：

（截图来源：前述网站）

再一看，没错，是这个事实。这段路/路段是连接了出海口。可是真相隐藏在《基金招募说明书》中：

原来八成的车流都是客运！即使这段路连接了出海口，是“广西面向东盟开展对外贸易合作的重要交通枢纽”，但不改变其主要流量是客运的事实。

上面交通量表是包括免费车辆的，下图优惠减免比例表2025年的数据不全，综合来看，车流量呈现波动态势（即使考虑2020年~2022年疫情影响），优惠减免比例长期处于18%左右。

这些信息结合在一起，发现项目的不确定性相对较大，并且越看问题越多。

横向比较，北投REIT的质量不如隧道REIT。收费公路项目在二级市场上向来表现不算亮眼，仅少数区位较好的收费公路公募REITs项目可以获得正的投资收益。而北投REIT可能就属于存疑的项目之一。

其他信息如有兴趣，请查阅《基金招募说明书》。

北投REIT网上发售资金预计占用3个交易日。

有关认购流程、交易要点和风险提示请参阅《公募REITs认购交易要点及风险提示 （2025年7月更新）》。公众号信息不应作为决策判断依据，投资风险需自行承担。