南宁兴宁区GC2026-015地块深度研究:鸡村旧改再落一子,长堽望州板块价值重估
- 2026-05-08 22:10:52
导读——
2026年4月16日，南宁市自然资源局发布GC2026-015地块出让公告，该地块位于兴宁区建兴路以东、宝湾路以南，地处鸡村城中村改造片区腹地，是继GC2025-054、GC2025-084等鸡村系列地块之后又一宗重磅商住用地挂牌入市，计划于2026年5月15日10时，在南宁市良庆区玉洞大道33号南宁市民中心B座二楼南宁市公共资源交易中心拍卖大厅现场挂牌截牌，敬请关注。
鸡村城中村改造片区又一重磅商住地登场
地块核心指标一览
规模适中、产品定位中高密度。 该地块41.3亩的占地规模，对于一个单独开发项目而言属于"小而精"量级，适合单期一次性开发，有利于快周转。容积率3.0在南宁城市更新地块中属于中高密度水平，结合28%的建筑密度和80米的建筑限高，项目可规划为高层住宅+底商复合产品形态，总建面82,613.73㎡，按85%的可售比估算，可贡献住宅体量约7万方。
起拍楼板价2585元/㎡定位合理。 对比近期同片区出让地块，GC2025-084（邦泰拿地的鸡村旧改地块）成交楼板价为2500元/㎡；GC2025-022（邦泰拿下的长堽村五组旧改地块）成交楼板价达3042元/㎡；放眼南宁市区其他旧改地块，GC2025-079北大北路火车站旧改成交楼板价达4313元/㎡，GC2025-082福建园旧改成交楼板价约3888-3912元/㎡。本地块起拍楼板价2585元/㎡处于南宁旧改地块中等偏低水平，为开发商预留了较为舒适的利润空间。
竞买保证金按100%收取，门槛较严。 根据南住建〔2025〕456号文，预申请制购地保证金可按不高于出让起始总价的10%设置、最高不超过2000万元。本次公告按100%收取竞买保证金（21355.6492万元），属于常规挂牌竞买门槛，对开发商资金实力提出较高要求，即以起始总价缴纳保证金。
GC2026-015地块位置示意图
GC2026-015地块规划条件附图
作为一宗位于鸡村旧改核心腹地的商住地块，GC2026-015的价值不仅体现在土地指标本身，更取决于其周边的交通、商业、教育、医疗、生态等复合配套体系。下面我们从"一张图"开始，全面解析地块的区位价值。
从区位图可以直观看出，GC2026-015地块位于鸡村旧改片区的几何中心位置，呈现"一核多圈"的配套分布格局——以地块为核心，1公里范围内汇聚了双地铁站点、邦泰·揽境一二期等竞品、沙江河湿地公园及多所规划学校；2-3公里范围内则是商业、医疗等更高能级配套的集中分布区。
交通配套：双地铁+主干道网络
轨道交通层面，地铁3号线与5号线"小鸡村站"距离地块仅约300-400米，形成南宁少有的双地铁站点。沿3号线向西北延伸可达长堽路站、向东南经大鸡村站至兴桂路站；5号线则连接狮山公园站形成东西向通勤轴，覆盖兴宁、青秀双城区。值得一提的是，根据克而瑞改善型竞品PK榜数据，紧邻本地块的邦泰·揽境"1公里内21个公交站点"的交通评分位列板块前茅，本地块同样可享受该级别的公交网络覆盖。
道路交通层面，建兴路作为鸡村旧改核心配套道路已进入通车前期阶段；外围依托南梧路、邕武路、秀厢大道等城市主干道，向东可达凤岭北、向西对接朝阳商圈，15分钟可通达东盟商务区与火车东站枢纽。
商业配套：多层级商业矩阵
3公里范围内汇聚了11座成规模商场，形成多层级商业矩阵：
路桥融创茂（约1.5公里）：体量约9万㎡的区域级购物中心，辐射北部片区；
新城吾悦广场（兴宁店）：片区主力商业体，餐饮、影院、亲子业态齐全；
首创奥特莱斯：提供奥莱品牌折扣消费场景，吸引中高端客群；
鸡村旧改片区本身还规划了电竞商业街等特色新业态，未来"片区内5分钟商业圈 + 3公里区域级商圈"的商业结构将进一步完善。
教育配套：优质学区加速兑现
教育配套是本地块最具"兑现确定性"的配套亮点。根据鸡村片区整体规划：
南宁二中初中部加盟校：在建中；
中兴小学沙江校区：计划2026年秋季学期投入使用；
兴宁区初级中学等现有公立学校作为基础保障。
随着南宁二中加盟校、中兴小学沙江校区未来建成开学，地块所建小区交付同频兑现，片区教育配套将从"普通公立"向"优质学区"实现跨越式升级。
医疗配套：三甲资源环伺
医疗配套方面，南宁市中西医结合医院（与原南宁市第七人民医院合作建设）是兴宁区近年最重磅的医疗配套项目——总用地约100.7亩，规划床位600张，已建成投入运营，其填补兴宁区北部片区的三甲综合医疗空白。
此外，广西中医药大学第一附属医院（含正在兴宁区虎岭大道以北推进的康复医院项目）、自治区妇幼保健院、广西中医药大学附属瑞康医院三家三甲医院环伺周边，3公里范围内汇聚69家各类医疗机构，形成了从社区诊所到三甲综合医院的完整医疗服务链。
生态配套：公园环城生活圈
沙江河湿地公园距离地块约0.8公里，作为片区"家门口的绿肺"；狮山公园是兴宁区标志性公园、片区生态绿肺；那考河湿地公园作为国家级生态修复示范工程，已成为南宁的生态名片；广西药用植物园作为世界最大药用植物园提供独特生态文旅资源。四大公园环伺，为项目未来居住者提供"开窗见绿、出门入园"的居住环境。
区位配套小结：三大核心优势
综合以上分析，GC2026-015地块的区位配套体系可以归纳为三大核心优势：
"双地铁已运营"的稀缺性：在南宁众多旧改地块中，能同时享受两条地铁线路（3号线+5号线）已运营站点覆盖的地块极为稀少，本地块距小鸡村站仅步行可达，出行便利；
"商业+教育+医疗"复合配套的兑现确定性：不同于很多新区的"规划配套"，本地块周边的商业配套已成熟运营，教育配套引进优质教育集团，医疗配套继续完善，各项配套进入密集兑现期；
"生态+人文"的居住氛围：多个市级公园环伺，兼具改善型产品所需的环境品质，从硬件配套到软件氛围全面契合改善型置业需求。
鸡村旧改核心区，双地铁+新配套加持
鸡村旧改片区的整体价值
鸡村城中村改造项目是南宁市重点推进的城市更新工程之一，也是兴宁区打造核心城市名片的关键抓手。从近两年鸡村片区的土地出让节奏来看，该片区已形成连续供地态势：
GC2024-070地块：邦泰·揽境项目所在地，已于2025年7月开盘入市；
GC2025-054地块：位于建兴路西侧、宝湾路南侧的16亩商住地块，于2025年10月22日挂牌；
GC2025-084地块：位于兴宁区宝湾路以南、永安南二街以西，33.293亩，邦泰集团于2025年以总价1.66亿元、楼板价2500元/㎡竞得；
GC2026-015地块（本次研究对象）：41.3亩商住地块，紧邻邦泰·揽境。
本地块处于鸡村旧改核心板块，与邦泰·揽境形成"一路之隔"的紧邻关系，属于鸡村改造最优质的商住用地之一。
交通配套：双地铁+主干道
轨道交通：地铁3号线与5号线"小鸡村站"就在项目旁，享受双地铁TOD（规划中）价值加持；项目拥有"六站朝阳，七站万象"的轨交通达性，可轻松抵达南宁各大核心商圈；
道路交通：紧邻即将通车的建兴路（作为长堽/鸡村片区城中村改造配套基础设施），此外南梧路、邕武路等城市主干道纵横交错，出行便捷。
商业、生态与教育配套
商业配套：融创茂、吾悦广场、首创奥特莱斯环伺周边，满足中高端消费需求；
生态配套：沙江河湿地公园、狮山公园、广西药用植物园等生态资源为居住环境加分；
教育配套：规划引入南宁二中初中部加盟校、中兴小学（沙江校区），教育配套有望实现跨越式升级。
综合来看，GC2026-015地块所处位置已形成"双地铁+成熟商业+生态公园+优质学区"的复合型价值高地，加之鸡村旧改作为南宁城中村改造的示范样板，片区整体价值具备长期增长确定性。
量价齐升，长堽望州迎来热销周期
长堽望州板块自2025年下半年起呈现显著的"量价齐升"格局，板块进入热销周期。
板块商品住宅成交量在2025年7月出现爆发性增长，由6月14套单月飙升至255套（环比+1721.43%），此时间节点恰与鸡村旧改首盘邦泰·揽境入市时间高度吻合。此后板块进入持续热销通道，月度成交套数稳定在百套以上。商品住宅成交均价同步从2025年7月的8505元/㎡低点回升至2026年4月（截至4月20日）的9319元/㎡。
板块库存去化周期变化
板块商品住宅12个月去化周期从2025年6月的22.7个月大幅压缩至2026年3月的8.1个月，6个月去化周期亦降至6.8个月，均已进入健康去化区间（业界普遍以12-18个月为平衡线，6-12个月为略偏紧）。这说明长堽望州板块已从"去库存"阶段转入"良性去化"阶段，为新项目入市创造了有利窗口。
需要关注的是，2026年3月板块商品住宅库存套数917套，同比增长31.19%，这与近期鸡村旧改持续放量有关，未来供应端压力仍需持续跟踪。
邦泰·揽境引领，旧改红盘持续放量
邦泰·揽境：现象级红盘的示范效应
邦泰·揽境作为本地块最直接的竞品和对标项目，自2025年7月开盘以来呈现"现象级"热销：
以上数据统计时间2025年7月至2026年4月（截至4月20日）
邦泰·揽境自2025年7月首开即售出商品房445套，创下惊人纪录；此后持续热销，商品房成交均价从首开的6748元/㎡稳步上行至2026年4月（截至4月20日）的商品房成交均价7845元/㎡，10个月累计涨幅达16.26%。2026年3月单月再度成交258套商品房，体现项目超强的市场号召力。
项目自7月开盘以来已累计售出5栋楼，取证商品房602套、销售商品房534套，去化率高达89%，月均销售178套商品房。其核心产品力聚焦住宅户型包括：建面约90㎡、108㎡、110㎡、122㎡四种四房户型，得房率均超100%；122㎡户型独门独户并赠送约10㎡入户花园。
恒力城：片区稳定成交的样本
以上数据统计时间2025年7月至2026年4月（截至4月20日）
恒力城作为片区成熟竞品，月度商品房成交稳定在20-40套区间，成交均价围绕7500-8200元/㎡波动，2026年3月成交商品房43套（环比+168.75%）、均价8230元/㎡，呈现量价齐升态势。项目凭借"贴着凤岭北和火车东站、首创奥特莱斯商业配套"的区位优势，成为片区稳定去化样本。
邦泰集团扩张态势与潜在拿地主体
邦泰集团自2024年3月拿下民族大道旁约86亩地以来，持续加码南宁，14个月内斥资近20亿元，累计在南宁拿下6个项目，布局青秀、兴宁、江南三区：
邦泰·璟和（凤岭北，首盘）
邦泰·揽境
邦泰·藏玺
邦泰·藏玥
邦泰·悦九章
邦泰·朗境
考虑到邦泰在鸡村片区已深度布局、邦泰·揽境已成为现象级红盘、本地块紧邻邦泰·揽境可形成连片开发效应，邦泰集团继续竞拍GC2026-015地块的概率较高。此外，恒力地产（已参与GC2025-082福建园旧改联合拿地）、中海（中海未来之境开发商）、保利（GC2025-079火车站旧改竞得方）等实力房企也可能成为潜在竞拍主体。
起拍楼面价2585元/㎡，合理售价区间推演
同片区地价横向对比
对比结论：本地块起拍楼板价2585元/㎡，与同为鸡村旧改的GC2025-084成交价（2500元/㎡）基本接轨，略低于容积率更低的GC2025-022（3042元/㎡），远低于火车站、福建园等旧改地块。地价定位合理，具有较强吸引力。
房地价差测算
以板块当前新房成交均价测算：
板块近6个月均价区间约为9000-9350元/㎡（2026年4月<截至4月20日>达9319元/㎡）；
保守按9000元/㎡测算，起拍楼板价占房价比例 = 2585/9000 ≈ 28.72%；
乐观按9500元/㎡测算，起拍楼板价占房价比例 = 2585/9500 ≈ 27.21%。
地价房价比处于27%-29%区间，对于中高密度商住地块而言，为开发商留出了较为合理的开发利润空间（业内普遍认为地价占房价30%-40%属于均衡区间）。
溢价率与售价预期
考虑到：① 邦泰·揽境现象级热销已验证片区市场热度；② 板块库存去化周期压缩至8.1个月；③ 鸡村旧改地块稀缺性；④ 政策窗口期持续释放需求——本地块溢价率预计将高于零溢价，不排除多主体竞争推高地价的可能。
未来项目售价区间预测：对标邦泰·揽境2026年4月（截至4月20日）7845元/㎡的商品房成交均价、考虑到本地块地价高于邦泰·揽境（GC2025-084为2500元/㎡）以及板块整体均价上行趋势，未来项目合理入市价格区间预计为8500-9500元/㎡（毛坯），若打造精装标准化高端产品，价格有望冲击10000元/㎡。
优质旧改地块，关注点与风险提示
核心优势总结
位置核心：鸡村城中村改造片区核心位置，紧邻现象级红盘邦泰·揽境，享受片区连片开发溢价；
交通优越：地铁3/5号线小鸡村站双地铁加持，建兴路即将通车，南梧路、邕武路等主干道环伺；
配套成熟：融创茂、吾悦广场、首创奥特莱斯商业矩阵；沙江河湿地公园、狮山公园生态资源；南宁二中初中部加盟校、中兴小学（沙江校区）优质学区；
市场向好：板块量价齐升趋势明确，2026年3月成交230套、均价9046元/㎡，12月去化周期压至8.1个月；
示范效应：邦泰·揽境去化率89%、月均178套商品房的"现象级"销售已验证片区购买力；
政策窗口：南住建〔2025〕456号政策有效期至2026年12月31日，多重购房补贴叠加释放需求。
潜在风险提示
供应端压力：2026年3月板块库存同比增长31.19%，叠加鸡村系列地块持续供应（GC2025-054、GC2025-084、本地块等），未来片区竞品竞争将趋于激烈；
产品挑战：容积率3.0属于中高密度，需要更高的产品设计能力才能对标邦泰·揽境100%+得房率、独栋入户等超配标准；
资金门槛：100%竞买保证金（21355.65万元）对房企短期资金压力较大；
规模适中但要求快周转：41.3亩的规模对于中型房企而言适合单期开发，但需要匹配快周转节奏避免库存积压。
对开发商的建议
产品设计：建议打造低密度小高层产品，在容积率3.0的约束下，通过合理规划楼栋布局、增加首层花园、设置大露台等方式提升产品附加值；
对标策略：直接对标邦泰·揽境的110%+得房率、四房四户型矩阵（90/108/110/122㎡），并在此基础上做差异化升级；
营销节奏：抓住2026年底前的政策窗口期，争取2026年第四季度或2027年初入市以充分享受补贴政策红利；
品牌联动：考虑与邦泰或其他已入驻房企形成区域协同，共建片区品牌形象。
对购房者的建议
入市时点：建议关注本地块后续项目的开盘节奏，结合政策补贴窗口期（2026年12月31日前）入市，可享受最大化购房优惠；
价格预期：合理售价预期建议设定在9000-10000元/㎡区间（毛坯），若精装高品质产品可接受略高溢价；
产品选择：优先选择带花园、露台的赠送型户型或得房率突出的户型，片区该类产品保值性更强；
风险意识：关注片区未来供应节奏，若短期集中放量，存在阶段性价格竞争的可能。
综合判断：GC2026-015地块作为鸡村城中村改造片区的又一宗重磅商住地，凭借优越的区位条件、成熟的配套体系、邦泰·揽境的示范效应及政策窗口期的加持，具备较强的市场吸引力。起拍楼板价2585元/㎡定位合理，为开发商留出了健康的利润空间。预计本地块将吸引邦泰、恒力、中海、保利等实力房企关注，成交溢价率可能突破零溢价。对于南宁土拍市场而言，该地块的出让不仅是鸡村旧改深化推进的重要信号，也将为长堽望州板块的价值重估再添新注脚。
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上述研究成果由克而瑞广西 分析师 刘志敏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的Skills文章功能撰写。
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1、上述研究成果由克而瑞广西分析师 刘志敏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的Skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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