南宁顶楼最难卖,顶跃怎么偏偏火了?

在南宁，顶楼一直是开发商最难啃的硬骨头。

漏水、冬冷夏热、依赖电梯、水压不稳……但凡你去刷抖音，这些都是博主们必黑顶楼的标签。

其实以上问题，很早就有技术解决规避了，但奈何，成见是一座大山，大家主打一个，我不听不听。

所以像虎爸以前做营销时，卖顶楼，要么搞个特殊楼层定价，要么搞些促销赠送。但哪怕如此，这也顶楼也依然是尾货房源的常客。

但这几年风向变了。

顶跃，也就是顶层复式，让顶楼从"滞销品"变成了"抢手货"。

比如像邦泰璟和、建发缦云、甲叁号院，这些近年入市的新盘，不约而同地把顶楼做成了顶跃产品，而且一推出就被扫空。

像虎爸之前就是有组客户，抢晚了邦泰璟和195楼栋顶跃，一直拍大腿。

那顶跃到底是个啥？

说白了，就是顶层复式。由于最上面一层面积较小，无法作为单独房屋售卖，于是与次顶楼结合，形成一个有两层的、类似于别墅的产品。

顶跃最大的优点，用一句话总结：住得是真TM爽。怎么个爽法？它是一种结合了别墅与大平层所有优点，又回避了大部分缺点的产品。

比如，

别墅有蚊虫鼠蚁、安全性差、位置偏远的硬伤，顶跃完全没有；

大平层有楼上噪音干扰、私密性不足的痛点，顶跃也一并解决——你家孩子在二楼随意蹦跳玩耍，不会对楼下产生任何干扰。少了楼上那层邻居，私密性极强。

但以上还不够。

顶跃真正的灵魂，其实是露台。

而且是超大的露台。这也是它能最大程度弥补高层住宅与别墅之间形态差距的原因。

为什么露台这么重要？

为什么我们大部分人终其一生，梦想中的D房都是别墅？

因为除了睡觉，我们还需要一个能看景、喝茶、种花种菜、甚至露天烧烤的户外空间。这才是别墅最大的精髓所在。

所以只有带露台的顶跃，才能真正称之为空中别墅。

像以前，开发商为了溢价，只要是复式，也不管有没有露台，都会吹成是空中别墅，其实就是卖概念而已。

同理，以前很多顶跃并没有带露台，完全就是两户平层的叠加，这种房子就缺点意思了，居住感受与带超大露台的房子完全不是一个概念。

哪怕底复或底商露台房，也有大花园露台，但太过接地气，也存在别墅私密性和安全性（怕楼上高空抛物）困扰。反观顶跃不存在这些困扰，还拥有极好的视野。

一套顶跃，那诺大的空间，手可摘星的露台，上上下下带来的趣味性与获得感，是普通房子根本无法比拟的。

大家这时候是不是突然想起去年流行起来的四代宅？

是的，我们团队小伙伴也在讨论，现在四代宅把挑空、露台、高赠送这些配置被普及到了每一层、每一户，是不是会淘汰顶跃？

嗯，的确有部分功能被替代了。但两点，四代宅永远没法取代。

第一，稀缺性。顶跃是小区里每栋只有一套，让它当之无愧地成为小区的楼王，这是资产层面的护城河。

第二，尺度感。在露台空间上，和四代宅通过赠送挖露台不同，因为整层的露台都是它的，它的户外尺度是四代宅单层露台难以比拟的。

当然，顶跃虽然稀缺，虽然住着爽，但在定价逻辑上和别墅是不同，最关键的其实是露台及赠送部分如何计价？

最简单粗暴的方式就是遵循"半卖半送"的逻辑。

举个例子：小区主力户型卖1万每平。现在有一套顶跃200平（130平产权+70平露台赠送）。算法就是130平×1万=130万；剩下70平按0.5万=35万，总价相当于165万。也就是说，顶跃相当于主力平层户型的83折左右。

这么看，顶跃反而比普通平层要便宜，和别墅动辄翻几倍相比，可是太值了。

当然咯，仅限于钞能力玩家。

就像江景一样，穷人的江景一文不值，富人的江景价值百万。

以上是今天分享的全部。