南宁东盟商务区租金雪崩,3万上班族离场

很多人看到南宁东盟商务区租金暴跌、三万上班族撤离,第一反应是经济下行、企业裁员、产业萎缩,这些判断都对,但都只说对了一半,因为你去那片区域实地看就会发现,真正让这个商务区撑不住的,不是南宁缺企业,是当初规划这个区域的人,从一开始就没想明白一个最基础的问题,就是企业到底需要什么样的办公环境。

东盟商务区当年规划的时候,对标的是广州珠江新城、深圳福田CBD那一套,高端写字楼、国际会议中心、五星级酒店、地标建筑,配套看起来很完整,但问题是,这套模式在广深能跑通,是因为那些城市有足够密度的总部企业、金融机构、跨国公司,这些企业需要那种＂门面＂,需要在CBD里见客户、谈合作、撑场面,但南宁的产业结构根本不是这样,南宁的企业主要是贸易公司、物流企业、东盟业务的中转机构,这些公司要的不是光鲜的门面,要的是离货场近、离口岸近、租金便宜、能随时扩租或退租的灵活空间,你把他们放在一个高大上的CBD里,每平米租金比市区其他地方贵一倍,停车位还紧张,员工上下班要绕路,这不是在帮他们,是在给他们添麻烦。

所以你看到的不是企业倒闭,是企业算了笔账之后,发现根本犯不着待在这,那些搬走的公司,大部分搬到了五象新区的普通写字楼、江南区的老旧办公楼、甚至直接搬到工业园区里的厂房改造空间,租金能省一半以上,员工通勤时间还短了,老板一年省下来的租金,够多发几个月工资,这笔账太好算了,根本不需要犹豫。

而且这些企业搬走之后,你会发现一个很有意思的现象,就是他们的业务并没有受影响,该做的单子还在做,该谈的合作还在谈,因为东盟商务区那个地理位置,对这些企业来说从来就不是核心竞争力,真正重要的是老板手里的客户资源、员工的业务能力、公司和口岸海关的关系,这些东西不会因为办公地点从CBD搬到普通写字楼就消失。

东盟商务区这个案例,本质上暴露的是很多地方做城市规划时的一个通病,就是照抄发达城市的硬件,但不去理解这些硬件背后的逻辑,CBD这种形态,是在特定产业结构下自然演化出来的结果,不是你先盖一堆高楼,产业就会自动升级,你看广州珠江新城,是先有了大量金融机构、总部企业在那扎根,然后才配套建起那些写字楼和商业设施,但南宁的东盟商务区是反过来的,先把楼盖好,再指望企业搬进来,但企业不是傻子,他们会算成本,会看实际需求,当发现这个地方对自己业务帮助不大、反而增加运营成本的时候,他们当然会离开。

现在东盟商务区的租金从高峰期的每平米120块跌到60块,有些楼甚至报价40块都没人要,这个价格已经跟南宁普通商圈持平了,但还是租不出去,因为问题不是价格,是这个地方从定位开始就错了,企业需要的功能它提供不了,企业不需要的门面它倒是给足了,这种错配一旦形成,就很难靠降价解决。

小贴士:如果你在南宁做生意或者找办公场地,不用迷信CBD这种概念,看自己业务实际需要什么,离客户近、离货场近、租金合理、团队稳定,这些比在哪栋楼办公重要得多,那些搬出东盟商务区的公司,现在过得都挺好,省下的租金拿去发工资、做业务,比花在门面上实在。