南宁五象新区和朝阳商圈的写字楼出租率,行政中心搬迁五年后的真实状况

很多人觉得五象新区现在写字楼空着很多是因为太新、企业还没过来,但这个判断其实只说对了表面,因为你去看朝阳商圈那边,老城区的写字楼照样空着不少,两个地方一起空,这就不是新旧的问题了,而是整个南宁的商务办公需求总量本身就没那么大,行政中心搬过去五年了,带动效应确实有,但远远没到能把写字楼全填满的程度。

这个事说白了就是当初规划的时候,大家都按照＂省会城市该有的样子＂去建,写字楼建了一堆,但南宁的产业结构在那摆着,不是深圳也不是杭州,没那么多互联网公司、金融机构、大型企业总部需要扎堆租写字楼,你有再多A级写字楼、再好的物业服务,企业不够多就是不够多,这不是硬件问题,是需求端的问题。

行政中心搬到五象确实带来了一波企业跟过去,主要是那些需要经常跑政府部门办事的公司,像工程类、咨询类、招投标相关的,这些企业跟着政府走很正常,但这批企业的体量和数量,撑不起整个新区那么大的写字楼供应量,你去五象看就知道了,真正入驻的企业里,很多是分公司、办事处、小型服务商,不是那种能租下一整层甚至几层的大企业。

更关键的是,朝阳商圈那边的企业并没有因为行政中心搬走就跟着搬,老城区有成熟的商业配套、交通更方便、员工上下班也近,犯不着为了离政府近一点就整个公司搬过去,尤其是那些跟政府业务关系不大的企业,互联网、贸易、教育培训这些,还是更愿意待在人气旺、配套全的地方,所以你会看到一个很有意思的现象,五象新区在建在招商,朝阳商圈也还在那运转,两边都没满,需求就那么多,分散了。

现在五象新区那些新写字楼的租金,其实已经开始往下调了,表面上标的价格可能还挺高,但实际成交价、优惠力度、免租期,灵活得很,有些楼为了招商,前半年免租、物业费打折、装修补贴全上,算下来实际租金成本比朝阳商圈那些老楼还低,这就很说明问题了,新楼硬件好、环境好,但租不出去就得降价,市场就是这么现实。

而朝阳商圈那边虽然楼旧一点,但因为位置好、配套成熟,出租率反而比五象稳定,只不过这个稳定也是相对的,空置的也不少,原因还是那个,整个南宁的写字楼需求增长速度跟不上供应增长速度,存量企业就那些,新增企业也不够多,尤其这几年经济环境影响,很多企业在缩减办公面积、降低成本,对写字楼的需求不是在增加而是在收缩,这种情况下,不管新区老区,都得面对空置的问题。

如果你是企业要在南宁租写字楼,现在其实是租户市场,五象新区那边可以多谈谈条件,免租期、装修补贴、租金优惠都有空间,朝阳商圈那边虽然位置好但也不是没得商量,关键是要想清楚你的企业真正需要什么,是需要离政府近还是需要商业配套全,别光看硬件新不新,要算综合成本和实际便利性,另外如果不是特别大的公司,其实现在很多联合办公空间、商务中心也是选择,灵活很多成本也低,不一定非得租传统写字楼,这个时代办公方式本身就在变,不用被固有思维框住。