南宁哪些房子最容易跌?

成年人的顶级生存智慧，就是学会逆向思维，当我们买房的时候搞不清楚什么房子能买，那就先看清楚什么房子不能买，这样犯错的概率会大大降低。

经历过这一轮楼市下行周期，我们已经可以清楚地知道，成都跌幅排行榜最大的楼盘有哪些，通过梳理这些楼盘的共性，我们就能找到答案。

这些楼盘房价下跌的具体原因可能各有千秋，但核心共同点只有一个，就是供大于求，导致流动性折价。

读过经济学的朋友都门清，这也符合马克思主义经济学原理——价格是由价值决定的，但受供求关系的影响。

所以，老炮一直提醒粉丝朋友，买房前要规避三种项目：

避雷1：高容高密的超级大盘

供应量不但是整个价格体系中最直观、最确定的因素，而且大家不用过多分析就能一目了然，是最容易被发现的短板。

尤其是高容、高密的超级大盘，会带来天量的供应，少则几千套，多则几万套，是买房中的“大忌”。

这种天量供应模式，并不局限于单一楼盘，从某种程度上讲，一个板块，甚至一个城市，都符合这条规律。

所以，大家平时在看二手房时，可以额外关注一下楼盘的挂牌量，反正在我的标准里，挂牌量超过300套的小区，价格“大概率”还要跌。

避雷2：投资的需求占比过大

需求端，分析起来就比供应端困难多了，但老炮个人认为主要受三个方面的影响：

一是市场周期影响。

老炮发现，在楼市上行周期时，一些拥有天量供应的超级大盘也能上涨，甚至涨幅不低，例如2019年老炮身边有朋友在某光天瀛“一个人买40套”。但是狂欢过后一地鸡毛，只有在潮水褪去才知道谁在裸泳。

二是需求过于刚性。

当天量供应对应天量需求时，房价也会比较坚挺。例如，某润24城，也算一个高容高密的超级大盘，但它的价格还算坚挺的很大原因，就是位置好、配套好，让人们愿意在这里生活，自住、租房等刚性需求比较大，所以房价跌幅少一些。

三是产品过于同质。

一个大盘，如果有3000套房子，其中1/3是小户型，1/3是中户型，1/3是大户型，或者刚需、改善、豪宅品质各占一部分，那么它对应的需求是多元化的，这会让供求关系平衡一些。

反之，如果这个小区所有的产品都集中在一个面积段，或者同一种定位下，那么对应的供求关系就更容易失衡。例如某源凤岭壹号院。

上述三个方面反过来，就是下行周期中非刚性需求的同质化楼盘，即投资客占比较大的同质化楼盘，需要格外警惕，这容易导致集中出货，互相踩踏，价格雪崩。

避雷3：优质地段和品质陷阱

有一些楼盘，地段优越，品质也较高，往往会让人放松警惕，但事实上，这可能并不足以抵消供大于求导致的流动性折价。

我举两个简单的例子，一是某星城的地段不好吗？配套不好吗？学区不好吗？但一样要给予流动性折价；二是某海哈罗学府的品质不好吗？某润西园悦府的品质不好吗？但一样要给予流动性折价。

综上所述，当我们在买房的时候，应该警惕那些拥有天量供应的超级大盘，多考虑一下若是这套房是二手房，你还是否愿意购买。