城市更新观察|从南宁CBD荒地到绿洲村,聊聊非标商业在城市更新中的价值
前段时间有人留言，让我写写绿洲村。我查了它的位置，竟然在南宁民族大道，寸土寸金的财富国际广场用地内。
我的第一感觉，它要么是一个城中村改造案例，要么又是一个以“村”为噱头的精致商业街区。一、高楼夹缝中的绿洲村
绿洲村坐落在财富国际广场商务写字楼与现代高层住宅之间的空地上。村口处，在废弃房屋上搭建起木架子，配以绿色藤蔓，装饰各种“绿洲”主题的牌子，和周围的摩天楼宇形成视觉冲击。巷口两三幢废弃砖房已被改造成小店，有别致的后院，还沿着芭蕉树丛搭建起公共平台。沿街巷搭建各式木屋，错落有致，布置上有传统村落的感觉，形成特色零售小店；尽头是一排利用北侧住宅小区架空层改造的特色小店，有美术馆、手工坊、培训教室、以及一间茶馆。村内空间，保留着原生态的土味——废弃的房子、本土芭蕉树、肆意生长的绿化。使用各种废旧材料，搭建起小景——木屋、推车、旋转木马。移步异景，处处被一种废旧美学包裹，很是热闹。一个叫村长的人，正带领几个孩子将亲手制作的灯笼装饰到街巷中。一草一木，一村一景，看似无章法，又有着强烈的群体审美。原始、自然、土味、闲散，与周围东盟商圈形成“一街两镜”的时空反差。看到这里，你大概也意识到了——绿洲村，并非拆不动的城中村，也不是CBD里的传统商业街区。它是长在CBD高楼夹缝里的一个再生商业空间，通过群体的主观能动，合力建成，有着很强的群体审美。那么，它是如何产生的？在城市更新背景下，又该如何去理解它？二、商务区废置地盘活过程
2003年，广西泳臣地产公司通过国有土地拍卖，拿到民族大道凤岭立交西北角地块的宗地使用权，土地性质为商业、办公、住宅，随后开始建设。2009年，在财富国际广场及其配套凤岭商住小区开工建设后，因企业与广西桂冠电力的房屋买卖合同纠纷，导致资金链断裂，使得部分建设项目烂尾，商务区和住宅楼区之间的建设用地遭受查封、抵押、闲置。2021年以后，城市更新风口到来，国家、自治区、南宁层面出台相关加强临时用地管理政策，允许国有城市储备土地活化利用。2024年，麦里（村长）与土地所有人签订临时用地使用合同，集结广西艺术学院校友，一批本土艺术家，在这块废置地内开展了一场“造村”运动。三、个人IP卷起的非标商业
可以说，如今的绿洲村，是麦里以个人IP，精心打造的一个社区非标商业地，与周边东盟商圈传统商业街区形成错位发展。麦里早期是广告人出生，有几年跑全国各地市集策展的经验，累积了一批颇具审美的艺术合伙人，也在各种活动中收集了大量二手床板、旧门窗、废弃建材。2024年最开始改造村口废弃房屋时，采用回收的钢架和木板结合，再用废旧材料设计各处软装，成本不足3000元。随后又亲手打造推车、三轮车烧烤船，回收一台旋转木马，运费800元。村内场地不追求平整和大面积硬化，保留大量原生绿化、芭蕉树，搭配花艺、绿植、简易户外装置。后续木屋式商业建筑设计自由灵活，强调传统村落式的自然生长。绿色、废旧、粗粝、质朴、文艺、强调手工感，削弱标准化。绿洲村在设计中预留出公共空间，方便灵活设置主题市集、手作活动、音乐演出、文化展览等活动，为消费者优先提供情绪价值，而非单纯的标准商品买卖，能很好满足都市青年、邻里市民的社交、休闲，品味艺术与生活。现实中，人们也愿意为绿洲村场景所提供的情绪价值买单。绿洲村的整体空间表达出一种强氛围的精神内核，陪伴、参与、松弛、自在，形成了一种契合当下年轻人需要的、情绪价值饱满的社群空间。以自然野趣、休闲互动、文艺氛围为都市人提供一处“精神绿洲”。2024年，几处小空间建成后，麦里沿用之前运营鱼花巷市集的经验，先办周末市集，取得了消费者的认可，收效良好。2025年，绿洲村开始转向常态化街区运营，通过商业策划，搭配各项商业活动，实现消费者高频次社交聚会，逐步火出圈。固定摊点商业租金收益。包括严选小众咖啡冷饮、轻食烘培、手作杂货，开美术馆、办培训班，募集社区邻里、小商户开展经营合作。公共区域策展活动盈利。策划丰富的商业活动，通过市集、艺术展、非遗体验、节庆活动、品牌快闪合作、线上推线下联营等多种方式，收取管理费、策展活动费、品牌活动赞助费、快闪合作费、课程体验费、线上流量运营分成等收益。公益项目获得政府支持。设置公益类项目，提供免费的公共休息区、院落平台、手作体验区，宣传本土文化。紧跟城市更新政策、无废城市理念，获得地方政府相关支持。四、非标商业在城市更新的价值
在过去几十年里，越是市中心地区的土地，价值越高，只有高附加值业态才能付得起高昂的地租成本，如星级酒店、高端商场、写字楼等。它们无一不采用高密度、高容积率开发，最大力度去压榨土地价值。而如今绿洲村却以完全不同的形态，在寸土寸金的CBD边上错位发育，没有产高额的回报，更没有靓丽的都市天际线，但产生了良好的社会反响。它以轻资产模式，把松弛、自然、文化巧妙做成了符号，通过审美和内容，吸引年轻人来此“充电”，为情绪买单。这说明，传统城市空间重资产发展模式，经济效率优先的思维迎来了一个新转折点，可以把更多公共空间留给具有情绪价值的新载体落地发展。在快速城市化进程中，人不断从熟络的宗族村落、单位大院关系中抽离，进入原子化小型家庭结构的新社会体系中。住进了“火柴盒”后，邻里只是一个陌生人的代名词，冷漠如同传染病一样蔓延。绿洲村落地社区，从流动的市集转向社区非标商业服务空间后，通过常态化活动、生活化业态，一定程度上吸引社区居民集聚、互动、交往，有利于重塑邻里关系，提升人情温度，缓解“乡愁”、“城愁”。非标商业运营，低成本、大量精力投入与经济产出不对等；理性来看，绿洲村或许是一个注定会在物理层面上消失的实验场，因为它一切都是临时——场地临时，建筑临时，甚至连“村民”也都是临时的。但是，相信它会为城市更新的发展过程中留下深刻的印记，形成一颗思考的种子，只要有机会，就会在下一个地方生根发芽。接下来，笔者将持续关注南宁“小而美”的城市更新项目案例，欢迎持续关注、点赞和评论
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