老炮这段时间观察到三个现象比较明显：
第一，提前还贷潮不仅没有消退，反而在加速。
新放出去的房贷，盖不住居民主动还掉的那部分。这说明还有大量的人在用自己的存款、理财赎回、甚至其他渠道的钱，在拼命还房贷。不是不买房，是有房贷的人正在用脚投票——“把钱还给银行，比放在任何地方都划算”。
这不是不看好楼市，是居民部门在做一件事：修复资产负债表。而修复资产负债表的第一优先级，就是降杠杆。
第二，投资性需求已经基本清零。
杠杆是投资客的命根子。以极低的首付，撬动最大的财富——在过去二十年支撑了无数投资客的信仰，也支撑了房价的上涨预期。这群人所剩无几了，没有人敢加杠杆赌升值了。
第三，买房的人，越来越不喜欢贷款了。
市场上的成交量，相当一部分是“置换”驱动的——卖一套旧的，买一套新的，中间贷款的差额不大，甚至不贷款。另一部分是购房者主动选择全款或极高首付比例，不愿意背上长期负债。三四年前那种“首付三成、贷款七成、三十年慢慢还”的买房模式，已经被抛弃；当前“15%首付”的刺激，也没有发挥作用。
老炮认为南宁楼市或将进入一个新阶段，被称之为“两低”时代。
一是低杠杆。
居民部门中长期贷款数据创下历史新低，这本身足以说明购房者加杠杆的意愿下降，且短期内没有反转的迹象。而任何资产价格的上涨，本质上都是资金大于资产导致的，而缺少了杠杆，资金就像被关掉一半的水龙头，难以充盈整个池子，更不可能导致池水溢出，楼市止跌回稳的目标恐怕还要再经历一些时日的考验。
二是低总价。
低杠杆是因，低总价是果。当大家都不愿意借钱买房子了，总价的承受能力就自然往下走。过去一个家庭敢背300万的房贷，现在可能只愿意背100万了，那么原来的高总价的楼盘，其客群基数和销售半径就会急剧收窄。
这段时间的南宁的楼市，已经有大量的案例。
这段时间南宁楼市卖得比较火爆的北投印象、邦泰揽境、璞逸明月，无疑都是低杠杆低总价的代表。他们大多数房源都在100万上下，位置比较核心，分别是江南区、兴宁区、西乡塘区中心或者次中心位置，且产品力迭代同比周围二手房有明显的优势。
今天老炮去看了西乡塘某当红辣子鸡，更新的产品、更好的园林、更低的价格，想卖得不好都难。
希望未来有更多的好产品入市，造福更多的老百姓。也给南宁购房者提供更多的选择。关注地产老炮，一起慢慢成长。
