在人口老龄化加速演进的宏观背景下，老年群体对居住环境的需求已从基本居所升级为"生态—医疗—社交—服务"的复合型供给。理想的晚年生活场景——晨间漫步于城市绿地、社区公园中的健身社交、便捷可达的医疗服务、子女短距离探望、品质化的商业消费——正成为评判一座城市康养友好度的核心标尺。

2025年11月，南宁入选国家信息中心积极应对人口老龄化引领型城市百强榜单，获评"政策措施引领型"优秀级。从基础数据观察：广西60岁以上常住老年人口约980万，2025年1—7月赴广西旅居养老的老年人口超过294万人次，带动消费580多亿元。近300万旅居老年人口的实际选择，印证了南宁作为"中国绿城"在康养赛道上的区域吸引力。

基于上述背景，一个值得关注的产业现象是：南宁六大城区中，良庆区（五象新区）正在成为银发客群与康养资本的核心聚集地。本文将从区位禀赋、产品矩阵、市场表现、风险提示四个维度，透过克而瑞·好房点评网的测评数据支撑，对该区域的康养置业价值进行系统性分析。

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区位禀赋：生态、医疗、交通三维支撑体系

从康养置业的底层逻辑观察，区位价值由生态本底、医疗可及性、交通通达性三大要素共同构成。良庆区在这三个维度均呈现出领先表现。

生态本底：城市绿核与水系生态的复合优势

良庆区（五象新区）作为南宁过去19年规划投入最大的新区，累计投资超4000亿元，已形成显著的生态资本积累。区域内五象湖、五象岭森林公园构成生态主轴，五大社区公园形成网格化绿地体系，整体绿化覆盖水平在南宁各城区中处于前列。

文旅资源方面，"南宁之夜"4A文旅景区坐落于此，2025年8月单月客流量突破2000万人次，区域人气与商业活力得到充分验证。

更具标志意义的是，五象新区水系生态修复工程已进入实质性兑现阶段。2025年区域启动两大改造项目——碧象湖及上游流域排水系统改造工程与楞塘中湖排水系统改造工程。建设内容涵盖清淤疏浚约16万平方米、新建排水型生态护岸约17.89万平方米、新建巡河步道约6625米，施工工期365天。该工程的落地标志着五象生态规划进入兑现期。

医养配套：分级诊疗体系加速成型

医疗资源可及性是康养置业的核心评价指标。良庆区医疗矩阵正在加速补位：

• 广西自贸区医院已进入试运营阶段，一期建筑面积约11万平方米，规划开设床位800张；

• 中国人民解放军联勤保障部队第九二三医院分院落户五象南；

• 良庆区人民医院已投入使用，良庆区妇幼保健院、明安医院在建，叠加华润悦年华南宁康复医院，区域分级诊疗体系基本成型。

从产业协同视角观察，"楼上居住、楼下就医"的医养融合模式在该区域已具备落地条件。

交通网络：轨道交通与TOD商业的协同效应

轨道交通方面，地铁2号线、3号线、4号线已实现通车运营，6号线一期正在加快建设。商业配套方面，宜家、五象万象汇、京东MALL均已开业运营，爱琴海TOD商业综合体预计2026年入市。轨交+TOD的复合结构，为子女探望与老年群体日常出行提供了高效率支撑。

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产品矩阵：覆盖高中低端的康养项目集群

聚焦产品端观察，良庆区/五象新区已形成由高端CCRC社区、中端机构与普惠型养老院共同构成的多层次产品矩阵。

高端旗舰项目：前海人寿幸福之家南宁康养社区

• 项目位于良庆区海晖路，配置1100个床位，收费标准5980元/月起。

• 该项目最具行业示范意义的是其"三院合一"运营模式——前海人寿幸福之家南宁康养社区+前海人寿南宁医院（三级心脑血管专科医院）+前海人寿南宁护理院，同园共建、统一管理，构建"医疗—康复—养老—善终"四维一体服务体系。

• 2025年9月，该社区获评五级养老机构（广西最高级别）。配套层面，3600平方米的三层体验中心配置恒温泳池、健身房、瑜伽（舞蹈）室、棋牌室、书画室、茶吧、美容美发室等功能空间，叠加全屋适老化设计与全维度智能管理平台，在区域市场具备标杆性意义。

CCRC标杆项目：华润悦年华颐养社区

• 项目位于五象新区玉洞大道70号，是华润置地悦年华品牌的首个CCRC（持续照料退休社区）项目。

• 运营层面与日本知名养老服务商礼爱株式会社合作，对标日本7S照护服务标准，体现出国际化的服务输出能力。

• 产品结构分为两类：

1. 活力长者公寓：会员制，押金区间50—80万元/间，使用权限50年，月服务费2100元/人；

2. 高龄养护公寓：综合月费区间5520元—1万元/间。

• 项目集成颐养社区、康复医院、滨湖住宅、健康馆、商业街区五大业态，形成完整的康养生态闭环。

普惠型养老机构：满足多层次需求

针对中等及以下消费层次的目标客群，良庆区配置了相应的普惠型供给：

• 南宁市良庆区博大养老院：位于银海大道，44间房、96张床位；

• 南宁市康养之家养老院：位于康平街13号，占地6300平方米，45间房、80张床位，三级评级，定位中端档次，床位入住率67.5%。

综合产品矩阵观察，良庆区已构建起从高端CCRC到普惠机构的全谱系供给，能够承接多层次康养需求。

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市场表现：价格回调下的价值兑现窗口

就市场表现而言，良庆区新房市场近两年呈现价格回归、成交活跃、政策友好的复合特征，已进入价值兑现的战略机遇期。

价格走势：理性回归后的价值区间

数据解读：基于克而瑞数据（含普通住宅、别墅、酒店式公寓），良庆区成交均价自2024年6月13013元/㎡的阶段高点逐步回落，2025年下半年长期运行于10000—11000元/㎡区间，2025年12月成交均价为10317元/㎡，同比回调8.01%。同期套均价由14X万回归至129万元/套，同比回调8.07%。

从置业成本维度观察，按建面140㎡的改善型产品测算，当前入市较一年前可节约十余万元购房支出，价值性价比已进入相对合理区间。

成交表现：改善型需求的核心承接区

价格端回归带动成交端活跃。基于克而瑞数据，良庆区2024—2025两年累计成交11762套、成交建筑面积146.38万平方米（含普通住宅、别墅、酒店式公寓）。

更具标志性意义的是2026年五一前后阶段数据：良庆区以1426套成交规模领跑全市，套均127万元，成为南宁改善型客群的核心承接区。轨道交通、教育资源、产业基础三重支撑构成了区域承接力的底层逻辑。

政策环境：多重利好形成置业友好型生态

从政策维度观察，区域置业环境呈现多重利好叠加：

• 不限购不限售、跨区域购房可认定首套、多子女家庭住房认定套数"减1"；

• 此前推出的购房补贴"即买即享"活动，覆盖近120个项目；

• 《南宁市居家社区养老服务规定》明确要求新建小区养老服务设施"不低于300平方米"，强制性配置标准为老年群体居住保障提供了制度支撑；

• 五象新区印发《支持实施高品质住房的若干措施》，推出13项激励政策，其中"养老看护、社区助餐、体育健身、儿童游憩"等公共服务设施不再纳入容积率计算。

从政策传导机制分析，上述措施将直接推动新建项目公区面积扩容、适老化设施完善、入户空间品质提升，居住体验存在系统性升级空间。

重点楼盘推荐：覆盖多板块多价位的优质项目

• 自住养老型客群——五象湖东板块优选：该板块紧邻五象湖核心生态资源，社区配套相对成熟，且产品价格段位较为友好。代表项目如轨道云著（成交均价10754元/㎡、套均117.65万元、累计成交502套）、交投·和顺青云台（成交均价10877元/㎡、套均153.71万元、累计成交324套）、北投溪境（成交均价9439元/㎡、套均109.54万元、累计成交128套），具备"生态+配套"复合优势，适合追求生活便利与品质的银发自住客群。

• 子女陪伴型客群——地铁沿线优选：考虑到子女探望的通勤效率，建议优先关注五象湖板块沿轨道交通布局的项目。代表项目如未来方舟（成交均价10280元/㎡、套均116.08万元、累计成交476套）、北投时代（成交均价11523元/㎡、套均117.63万元、累计成交296套）、轨道御澜上城（成交均价8195元/㎡、套均95.03万元、累计成交375套），轨交通达性强，便于实现"半小时家庭探访圈"。

• 旅居康养型/品质改善型客群——高端项目选择：对预算充足、追求高品质生活方式的客群，可重点关注区域内品质改善型楼盘。代表项目如万科瑧湾悦（成交均价16795元/㎡、套均344.53万元、累计成交227套）、盛邦滨江府（成交均价16439元/㎡、套均323.62万元、累计成交117套）、新希望锦麟玖玺（成交均价15605元/㎡、套均324.47万元、累计成交106套），产品力与运营品牌均处于区域第一梯队。

• 预算友好型客群——大沙田/银海/五象南板块优选：对预算敏感型客群，可重点关注价格相对亲民的板块。代表项目如嘉逸城（成交均价6160元/㎡、套均65.69万元、累计成交208套）、建工城（成交均价7346元/㎡、套均97.27万元、累计成交147套）、荣和五象学府（成交均价7746元/㎡、套均85.49万元、累计成交144套）、南宁悦恒天润城（成交均价8451元/㎡、套均101.29万元、累计成交491套），单套总价门槛较低，是刚需及首改客群的务实选择。

综合上述项目梳理观察，良庆区楼盘供应呈现出板块差异化、价位多层级、客群覆盖广的多元化特征——从单价6000元/㎡量级到16000元/㎡量级、套均60万到340万均有对应供给。在具体选房环节，建议购房者结合自身预算结构、出行通勤需求、配套兑现进度、教育医疗配套距离等要素综合考量，避免单一指标决策。

04

风险提示与置业策略

基于审慎分析原则，良庆区康养置业仍存在若干需关注的结构性问题：

1. 区域生活氛围发育不均衡：五象新区幅员较大，板块发育进度存在差异，部分新交付片区入住率仍处于爬坡期，生活配套成熟度有待提升。

2. 配套兑现存在时间差：医院、商业、轨道交通项目部分仍处于在建或规划阶段，配套兑现周期需要充分预估。

3. 二手市场存在阶段性波动：投资客退出节奏带动二手挂牌量上升，短期内价格仍可能呈现震荡走势。

4. 库存去化压力客观存在：截至2026年3月底，良庆区库存建筑面积达189.39万平方米，占全市总库存的33.3%，同质化产品去化承压，置业过程中需重点甄别项目产品力。

基于客群细分的置业策略建议：

• 自住养老型客群：建议优先关注五象湖东板块，临近五象湖核心生态资源，商业医疗配套相对成熟，新民中学已完工交付，区域兑现度较高；

• 子女陪伴型客群：建议聚焦地铁2/3/4号线沿线项目，便于实现半小时家庭探访圈；

• 旅居康养型客群：可直接对接前海人寿幸福之家或华润悦年华等成熟康养社区，采用押金+月费的轻资产模式，运营成熟度与服务体系相对完备。

结语：康养置业的本质是生活方式选择

综合上述分析，良庆区（五象新区）的康养置业价值逻辑已形成闭环：

• 生态维度——五象湖、森林公园、社区公园叠加水系生态修复工程的兑现；

• 医疗维度——自贸区医院、九二三医院分院、悦年华康复医院构成的分级诊疗矩阵；

• 政策维度——置业便利性政策、购房补贴、高品质住房新规、居家养老立法形成的制度支撑；

• 价值维度——成交均价回归至万元区间，套均127万元的改善型置业门槛。

从行业视角判断，康养置业的本质并非单纯的不动产购置行为，而是对后半生生活方式的系统性选择——居住地点直接决定了日常视野所及的环境品质、社交关系结构与可获得的服务体系。良庆区在南宁城市格局中所提供的，是一份基于"绿城"基底的康养样板答案，其区域价值正进入兑现窗口期，对各层次康养客群均具备相应的承接能力。