在后土地金融时代，地方财税模式基本需要依靠“三资三化”来重塑后，才有可能持续发展。城市更新作为当前地方建设热点，更是要注重市场化的导向。笔者之前的系列文章，也都在分享以上的变化和策略。但我们也需要辩证的看待运营本身：一方面它可以有效地解决项目资金来源的问题，但另一方面，它也会眼光短浅，唯利是图，从而引起市场和群众的反感，让优质项目无端陷入发展困境。

基于此，笔者将以南宁市水街片区改造项目为对象，通过回顾其2026年春节期间，引发广泛争议的开街灯会闹剧，总结老旧街区更新改造的困境，梳理老旧街区合理运营的边界、底线和原则，为同类型项目提供经验教训和启示。

本文为系列文章上篇，重点梳理水街片区的历史底蕴、改造历程和灯会闹剧发生的过程，让大家先有一个全面的认知。

一、南宁水街片区改造项目基本情况

水街，与邕江码头相连。旧时，市民需要从江里挑水家用路过，片区因经常湿漉漉而得名水街。其历史久远，改造的历程也颇为波折。

（一）百年水街，蕴含着非常深厚文化积累

水街片区是南宁市1907年对外开埠的发源地，也是南宁近现代城市建设发展的原点，完整见证了南宁百年历史风云的变迁。

该片区整体由人民路、解放路、江北大道、水街等道路围合而成，内部包含醒汉街、石巷口等多条传统特色街巷。另外，片区内还保留有安徽会馆、董达庭故居等重点文物建筑。

改造前的水街片区，是南宁市井生活的典型缩影：白天街巷是喧闹的菜市，各类生鲜、小吃琳琅满目；晚间则是夜宵摊点集聚，烟火缭绕，别有一番洞天。笔者曾有幸在此生活两年，常走在百年老街里，逐一品尝老店中的招牌菜，包括鲜美卷筒粉、嫩滑豆腐花、软糯驴打滚、咸酸牛螺粉、酸爽榨米粉、Q弹炒粉虫等，能感受到老一代南宁人味觉记忆的美好。另外，街头巷尾存在的老房子、老商户、老邻居的有机融合，形成了一种轻松自在的社交场景，更是让人念念不忘。

（二）十年修缮，承载着南宁人的殷切期望

城市发展重心转移后，水街片区日渐破败，各方改造的呼声日益强烈。但实际行动的过程，却并非一蹴而就，而是经历了十多年的漫长折腾。

2012年，老南宁·三街两巷水街片区改造项目正式立项，随着部分江北大道沿线老旧住房拆除，石巷口老商户外迁，曾经与中山路齐名，满是烟火气的水街，暂时告别了大众的视野，也宣布了片区更新工作的启动。

然而，水街经历十余年的改造翘首以盼之后，直到2023年2月，总投资达21.67亿元的邕州古城·水街历史文化街区保护修缮PPP项目，才正式官宣落地。同年9月，水街改造项目开始进入全速推进阶段。

这期间，水街片区的每一步工程进展都备受市民关注。笔者身边不少老南宁，总会有事没事路过水街片区，看看修缮工程的进展；路上年过古稀的老街坊，在面对路人时，总会发出感慨，不懂什么时候能再感受一次习惯的生活；多个笔者喜欢的老字号商户，则搬迁到了片区西侧一幢新建的商住楼下——邕江一品美食城，默默的坚守着，等待回归。

（三）双重升级，空间和业态焕新静待回归

进入2025年之后，水街片区改造工程也进入了收尾阶段。整体空间格局和业态都得到了全面升级。

在空间方面。水街整体保留了石巷口、解放路等传统街巷，拆除了片区东南侧的老旧破败居民楼，重新规划为特色商业街区。街区内部，则复制了上世纪60年代的传统街巷格局，呈现曲折相连，移步换景的效果。尤为亮眼的是，项目通过空间梳理，打通了一条南北向街巷，实现民生路老步行街、仓西门、民生广场水漾集市、滨江公园的链接，彻底解决了原有街区狭窄、动线不畅的问题。总的来说，水街改造后，既保留了老街的历史韵味，又优化了空间体验。

在业态方面，水街实现了传统文化体验与现代情绪消费需求的有机融合：一方面成功吸引了解放牛螺、邕味融糕记、甘家界柠檬鸭、金师傅等本土老字号商户回归，延续水街美食文化基因；另一方面则植入DQ、猫的天空之城等潮流业态，搭配转角街头艺术表演等互动形式，契合了当下年轻人情绪消费的需求。

二、充满争议的新春开街灯会展

经历十年打磨的水街，空间、业态均实现全新升级，搭配稀缺的历史文化资源，理应在开街首秀期间，广受好评。但现实却是，在运营方的一番迷惑操作下，让人大跌眼镜，啼笑皆非……

（一）开街首秀，千万灯会投入被寄予厚望

2025年5月，水街石巷口示范段率先开放，收获群众的热烈反应。随后多次延期开街，直到2025年底，才正式官宣2026春节前夕全面开街。

这期间，运营方参考上海豫园模式，投入近千万元资金，打造“璀璨邕州·新春灯会”活动，规划“流光焕彩”“国风雅集”“祈福旺运”三大板块，在街区内先后搭建了20余组融合马年、壮锦、铜鼓、朱槿花、骑楼、东盟等元素的特色灯组。

但笔者走过现场后发现，被运营方寄予厚望的灯会实则有两方面问题。一是规模偏小，运营方只在不到300米的沿街空间，布局20余组灯组，观赏动线短，内容也很单薄，与南宁青秀山的新春大型灯展相比差距极大。二是场景融合氛围弱，灯组设计与周边建筑、历史街巷风格割裂，效果图突兀，对比2025年火出圈的南宁夜花园项目，完全不在一个层次。

如果这样的灯会，只是开街活动氛围的衬托，也无伤大雅。但运营方却想让它唱主角，赚大钱。

（二）离谱收费，市民和游客理性打脸运营

在灯会筹备的期间，运营方就正式推出了收费入场政策。灯会运营周期为2月2日至4月19日，单人票45元，双人票85元、家庭三人票120元，计划每日16:00之前免费开放，17:50后尚未离开的游客，则需按方案补票。

该方案一经公示后，便迅速引起了市民和游客的激烈议论。在小红书、抖音等自媒体平台上，不少网友纷纷提出质疑与吐槽：看灯会本来就是去凑个热闹，感受水街新氛围，现在收费这么高，果断放弃；一家三口去看街，120元都可以买一只土鸡了；进去里面，逛5分钟就结束了，居然还敢收费；在里面吃个晚饭，都不敢慢慢吃，害怕出来还得补门票……

面对舆论压力，运营方还是听取了意见，仓促下调定价方案，先后推出19.9元/人、7.9元/人的特惠票价。但此时，项目口碑已彻底崩塌，导致整个春节期间，水街运营始终不温不火，更与后来免费开放的中山路，形成了鲜明的对比。

舆论压力下，定价方案做了大幅度下调（图片来自网络）

最终，运营方是无奈的放弃了该项目的收费模式，仅在一个月后，便拆除了收费大门、街巷围挡，提前结束了这一场闹剧。

寂静一段时间后，五一期间，笔者再回去看水街，发现其运营效果正在慢慢地变好。街头小巷都人头涌动。这也更加证明了，这场耗资千万的开街灯会活动，失败得非常彻底。

五一期间仓西门南侧街巷（图片来自自拍）

五一期间石巷口夜景（图片来自自拍）

五一期间内街热闹的表演活动（图片来自自拍）

三、总结：千万别让收费乱象毁了老街区生命力

从最终运营成效与社会反响来看，南宁水街改造与新春灯会事件，为全国城市更新背景下的老旧历史街区运营，提供了较为典型的经验教训。

老旧街区的改造更新，硬件提升与空间更新只是项目成功的基础条件，而合理的市场化运营，才是决定街区能否长久存活、持续繁荣的核心要素。但运营的本质绝非简单圈地，“唯利是图”的收费，而是应坚守取之有道的基本原则，一旦陷入过度商业化，运营就会切断人与街区之间的情感纽带，消耗历史街区长期积累的文化底蕴与公众信任，从而削弱街区的生命力与竞争力。

我相信这并非个例，您身边是否也有同样的事情发生呢？对于老街运营有什么好的思路？欢迎留言和评论。

下一篇，笔者将围绕南宁水街案例进行拓展，深入分析老旧街区运营的逻辑陷阱以及底线原则，欢迎大家持续关注、点赞。