南宁五一楼市真相:谁在真热,谁在硬撑?

这个五一有点不一样。

我说的不是旅游，是楼市。

相比去年的静悄悄，今年朋友圈晒「战报」的多起来了，刚一收假不少项目就发出了成绩单。

市场是真的热起来了吗？还是只是朋友圈自嗨？  

这个五一假期，五象、青秀、西乡塘、江南我都跑了一遍，带来了市场一线的真实情况。

10盘现场实探

热的真热，冷的真冷

这一圈走下来，感受几个字：市场分又加剧了。

先说说五一前后上新的三个盘：

盛邦观宸、麒麟凤岭悦府、麒麟璞逸明月。

五象湖的盛邦观宸，作为五象首个四代，人气相当火爆。

5月3日下午，不光是售楼部里面，就连园林、样板间都挤满了人，人头多到没法数，老铁们自己看图感受一下。今天项目发的喜报显示6天接待超万人。

▲5月3日下午盛邦观宸园林

▲5月3日下午盛邦观宸样板间

凤岭北的麒麟凤岭悦府，5月4日下午3点多，售楼部有近10组客户，不断有新客户进场，置业顾问接待不过来。

▲5月4日下午3点多麒麟凤岭悦府售楼部现场

项目置业顾问告诉我，五一期间每天来访40多组，1-4日成交了80套。价格9字头起，得房率约116%，在凤岭北相当有性价比。

▲5月4日下午3点多麒麟凤岭悦府售楼部现场

西乡塘明月湖的麒麟璞逸明月，5月5日下午4点多，售楼部里大概有10组客户，样板间有3组客户在看。8字头起，118%得房率，改善级品质，对地缘换房客群的吸引力几乎是「无法拒绝」级别的。

▲5月5日下午4点多麒麟璞逸明月售楼部现场

▲5月5日下午4点多麒麟璞逸明月样板间

这三个盘，虽然说不上到抢，但热度肉眼可见。它们有一个共同公式：板块供应断档 + 产品力能打 + 价格定位精准 = 精准锁定片区需求。

除了这几张新面孔，我还跑了几个近期市场热度较高的盘。

先是江南三中板块。

老城区作为近两年楼市的主战场，盘量多竞争激烈，看下来比较均衡，没有明显冷热分化。

5月5日下午2点，恒力书香锦宸售楼部洽谈区有3-4组客户，期间有新客户进来，样板间有1-2组客户在看。价格上三代产品9千多，四代1万多。

▲5月5日下午2点半恒力书香锦宸售楼部现场

邦泰朗境售楼部有3-4组客户，现场比较空旷。另一个盘麒麟江南璞悦现场也是3组客户。

▲5月5日下午2点邦泰朗境售楼部现场

再就是五象的大沙田板块。

5月4日下午5点，悦恒天润城现场有五一活动，洽谈区有5-6组客户； 另一个新盘荣旺臻品只有4组客户。差距也没有很大。

▲5月4日下午5点悦恒天润城售楼部现场

▲5月4日下午5点15分荣旺臻品售楼部现场

值得一提的是，保利盛棠印 、绿城凤栖潮鸣这两个盘，只开放了城市展厅，售楼部还没进场，人气却不错。

▲5月4日下午绿城凤栖潮鸣城市展厅现场

我跟置业顾问了解到，保利盛棠印4月40日开放城市展厅到5月5日，到访累计近2000组。绿城凤栖潮鸣每天来访都有4-5组。

同样是小长假，有的盘坐满了人，有的盘门可罗雀。但客观说，今年冷的盘，放在去年可能还算正常水平；今年热的盘热度已经远超去年。

冷热不均的背后

是需求在变

可能老铁想问：为啥会同一个区域，这个盘热那个盘冷？

背后有三重逻辑。  

一、区域维度：五象、凤岭领跑，西乡塘局部爆发，江南整体偏冷。 

五象湖板块有盛邦观宸扛大旗，新希望锦麟玖玺五一卖了3000万，北投时代、彰泰府持续走量，再加上轨道云著、御澜上城用补贴和特价房源，拉动人气。  

凤岭北麒麟凤岭悦府一己之力撑起了整个板块的热度。凤岭北新盘稀缺，配套成熟，客群的购买逻辑很清晰：就盯着这个板块，有好产品就出手。

西乡塘属于「局部爆发」。明月湖板块的麒麟璞逸明月异军突起，华宏云墅现场人气也不错，证明了只要产品力够硬，传统刚需板块也能跑出热盘。

江南整体偏冷。区域供应相对饱和，产品同质化明显，客户被分流得厉害，差距不是特别大。  

二、板块断供，需求憋太久了。  

像五象湖、凤岭北、西乡塘的部分成熟板块，上一批新盘入市已是一两年前的事。供应断档，置换和改善需求长期积压，此时入市一个产品力在线的新盘，整个板块被压抑的能量瞬间释放。

盛邦观宸就是典型，五象湖太久没新盘，一来就是五象首个四代住宅，久旱逢甘霖。  

▲盛邦观宸四代样板间

三、产品迭代加速，代差就是碾压。  

南宁这一波新盘，一个比一个能打。三代宅得房率从100%出头变成116%，四代住宅产品也在不断进化。健身房、泳池、棋牌室、私宴厅等成了刚需盘的社区标配，这对老产品和二手房来说，几乎是降维打击。

例如麒麟凤岭悦府，低密小高层产品，116%得房率、9字头的价格，与周边的二手房和旧规产品摆在一起，无论是空间利用率还是居住体验，差距一眼可见。

说到底是同一个结论：需求没消失，只是更准了。过去是「多选一」时代，现在是「有没有」时代。