南宁城市职能东移,传统商圈逐步没落

南宁这些年的变化,很多人只看到了五象新区的高楼起来了,看到了东部片区的路修宽了,但没看懂背后那个更根本的东西,就是这座城市的职能重心在往东挪,而且挪得很坚决,这不是简单的新区开发,是整个城市运转逻辑的迁移,行政中心过去了,金融机构过去了,大型企业总部过去了,连带着消费能力最强的那批人也跟着过去了,这个过程一旦启动,传统商圈的没落就不是哪个商场经营不善的问题,是整个城市的人流、钱流、信息流都在改道。

很多人觉得朝阳商圈、航洋国际这些地方还挺热闹,周末去还是有人,但你要看的不是人多不多,而是什么人在那,现在这些地方更多是周边居民的日常消费,真正有消费力的中高端客群已经往东走了,他们工作在五象,住在凤岭、青秀东,平时活动半径就在东部片区,犯不着为了逛个商场专门往西跑,这种消费行为的迁移比商圈本身的硬件老化更致命,因为商圈可以翻新,但人流一旦形成新的习惯,就很难拉回来。

五象新区这些年承接的不只是政府部门,还有大量的金融、科技、总部经济,这些产业带来的是高收入人群的聚集,而高收入人群的消费需求会倒逼商业配套跟上,你看万象城、龙光天曜这些项目为什么扎堆往东开,不是开发商傻,是他们看得清楚,东部片区的消费潜力已经超过传统商圈了,而且这个趋势还在加速。

传统商圈没落不是因为它们不够好,航洋国际刚开业那会儿也是南宁最时髦的地方,问题是城市的消费重心已经不在那了,就像北京的西单曾经也是顶级商圈,但当CBD崛起之后,西单的地位自然就下来了,这不是哪个商场的问题,是整个城市空间结构调整的必然结果,你再怎么优化传统商圈的业态,也改变不了它距离新的消费主力太远这个事实。

东部片区的商业配套从一开始就是按新标准建的,停车位充足,动线设计合理,品牌组合也更年轻化,传统商圈要达到同样的水平,改造成本高不说,还要面对周边交通拥堵、停车困难这些硬伤,这些问题在规划阶段就注定了,后期很难通过运营来弥补,而消费者用脚投票,哪里体验好就去哪里,商圈之间的竞争到最后拼的不是谁的活动多,是谁的基础设施更符合当下的消费习惯。

更关键的是,东部片区的商业不是孤立存在的,它跟周边的写字楼、住宅、公园形成了一个完整的生活圈,上班下班顺路就能解决吃喝玩乐,这种便利性是传统商圈没法比的,传统商圈更多是目的地型消费,你得专门抽时间去,但现代人的时间越来越碎片化,更喜欢那种融入日常动线的消费场景,这个逻辑一旦成立,传统商圈的处境就会越来越尴尬。

南宁的城市东移不是这几年才有的事,从邕江大桥通车开始就埋下了伏笔,只是前些年速度慢,很多人没感觉,这两年五象新区成熟了,东部片区起来了,变化一下子就明显了,传统商圈的没落其实是城市发展到一定阶段的正常现象,每个城市都会经历这个过程,只是南宁因为体量不算太大,这个过程来得更快更集中。

现在去朝阳商圈,你还能看到一些老南宁人在那消费,他们对那片区有感情,习惯了在那活动,但年轻人已经不这么想了,他们更愿意往东走,因为那边有更多新的东西,更符合他们的生活方式,等这批老客群再老几岁,传统商圈的处境会更难,这不是哪个商场能改变的,是整个城市的消费人群在更新换代,而新一代的消费习惯已经被东部片区塑造了。

小贴士:如果你在南宁工作生活,会发现东部片区的配套确实越来越完善,地铁3号线和4号线把五象、凤岭、青秀东串起来,商业、教育、医疗资源都在往那边集中,传统商圈虽然没落,但也不会突然消失,它会慢慢转型成服务周边社区的区域型商圈,只是不再是全城的消费中心了,这个过程可能还要持续好几年,但方向已经很清楚,南宁的商业重心已经东移,而且不会再回来。