南宁一栋无法过户的619㎡自建房,被人90万元“捡漏”

近日，在南宁法拍市场上，出现了一桩颇为罕见的交易案例。

一宗无法办理产权转移登记且不包含土地使用权的法拍房，在经历两次流拍之后，在变卖阶段被一位买家以底价拍下。

这宗看似风险重重的房产，为何能吸引买家出手？

一起来看看。

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这宗特殊的标的位于南梧路318号畅春湖山庄B区45号，属于一栋私人自建房。

拍卖信息发布后，共吸引6000余人围观，138人设置提醒，关注度不低。

从房子本身条件来看，这栋自建房具备一定的吸引力。

拍卖公告披露的证载信息显示，该自建房建筑面积达619.65㎡，土地使用面积93.5㎡，层数为五层半、局部四层。

这样的体量在自建房中属于中上规模，无论是家庭自住还是改造出租，都有充足的空间可供利用。

3月24日，该标的正式开拍，拍卖期间仅有一人出价，最终以90万元的底价成交，比评估价低了11万元。

折合单价计算，这栋自建房成交单价仅约1452元/㎡，远低于南宁大多数自建房的价格。

从实拍图来看，这栋自建房的实际建筑层数为六层、局部五层，与证载信息略有差异。

该房属于联排边户，户型方正，三面采光，瓷砖外墙，内部装修简约。虽建成已有20年，但整体外观完好、污损较少，具备自住改造或出租经营的基础条件。

然而，大多数人之所以关注这栋房子，并非仅仅因为其价格低、面积大，还在于它的特殊背景。

02

两次流拍背后是军产房属性

这栋自建房此前经历过两次拍卖，均以流拍收尾。

第一次起拍价为101.06万元，因无人报名最终流拍；第二次起拍价降至90万元，依然无人问津。

前两次流拍的主要原因显而易见：该房产不包含土地使用权，且无法办理产权转移登记。

这两点对于绝大多数购房者而言，几乎是不可接受的条件。

那么，这栋自建房为何会陷入如此尴尬的境地？问题根源在于其属性。

根据拍卖标的物情况说明，该房的房产证并非由南宁市住建局颁发，而是由广州军区房地产管理局核发。

拍卖公告中补充说明：“如后期具备办理产权登记条件的，由买受人自行办理，相关费用均由买受人负担”。

这意味着，未来若政策发生变化，或者军地之间达成新的协调机制，这套房子理论上还是有可能办理过户手续的。

不过，即便未来能够办理过户，买家可能还需要额外缴纳一笔不菲的费用，比如土地出让金、历史欠缴的税费等，而拍卖公告中并未明确这些费用具体有多少。

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为何敢买？地段才是真正的“赢家”

那么，这个无法过户、不包含土地使用权的房产，为何最终还是有人愿意买下？

究其原因，关键在于这栋自建房优越的地理位置。

自建房所在的畅春湖山庄B区，周边交通网络发达。靠近秀厢大道，西侧建兴路已经贯通，北侧不远处就是地铁3号/5号线邕宾立交站和小鸡村站，通过地铁可快速通达南宁各个商圈。

除了便捷的交通，周边的生活配套也十分齐全。

该小区紧邻广西花鸟交易市场，附近还有兴东便民市场、广西壮族自治区妇幼保健院（厢竹院区）、广西药用植物园，以及分布着多所中小学、各类餐饮店等，能够满足居民的日常生活、就医、教育等各类需求。

凭借如此优越的区位条件，小区周边聚集了大量外来务工人员和年轻群体，租房需求十分旺盛。

若买家将其改造为出租屋，这栋建筑面积超过600㎡，共六层的自建房，无论是单间出租还是整层出租，都能获得稳定的租金收益。

对于买家而言，相当于以较低的成本获得了一个长期的投资标的。

90万元的总价，即便放在南宁楼市中，也仅够在偏远区域购买一套小户型商品房。

写在最后

法拍房市场上，像这栋自建房一样存在无法过户、历史遗留问题等瑕疵的房源并不少见，但最终能顺利成交的案例却比较罕见。

对于有经验、有风险承受能力的投资者来说，只要价格足够低、地段足够好、使用价值足够高，即便存在瑕疵，或许仍是一次“捡漏”的机会。

而对于大多数普通购房者而言，选择产权清晰、可正常过户的房源，依然是最安全、最稳妥的置业方式。

在参与法拍之前，务必仔细阅读拍卖公告，了解标的物的真实状况，审慎评估风险，切勿只看低价忽略风险。

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