2024年9月26日，中共中央政治局召开会议，要求加力推出一揽子增量政策推动经济向上结构向优。随后，各部门紧锣密鼓推出一揽子增量政策。2024年12月11日召开中央经济工作会议，会议要求，明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破、系统集成、协同配合，充实完善政策工具箱，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。要实施更加积极的财政政策。提高财政赤字率，确保财政政策持续用力、更加给力。2025年两会政府工作报告安排：实施更加积极的财政政策，实施适度宽松的货币政策。财政赤字率拟按4%左右安排，赤字规模比上年增加1.6万亿元；拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等；拟发行超长期特别国债1.3万亿元，用好超长期特别国债，强化超长期贷款等配套融资，加强自上而下组织协调，更大力度支持“两重”建设；拟发行特别国债5000亿元, 支持国有大型商业银行补充资本；中央预算内投资拟安排7350亿元；发展新质生产力；持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’，推进收购存量商品房，继续做好保交房工作；持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，发展数字化、智能化基础设施；加大区域战略实施力度等一系列政策。随后，国常会、中办国办及住建部对加力实施城市更新项目提出最新政策要求；一行一局一会提出“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”最新政策。2025年4月28日，国家发改委明确设立新型政策性金融工具积极扩大有效投资，解决项目资本金不足的问题。

研修对象

中郅远服务

地方政府主管领导、发改、财政、国资、住建、交通、水务、环保、农业；各类园区、开发区管委会领导及核心管理人员等；以城投公司为代表的各类融资平台公司相关人员；参与新型城镇化、大基建和政府项目的央企、国企、民企、上市公司高管及项目负责人；银行、证券、基金、担保、资管、融资租赁等金融机构专业人员。

课程大纲

中郅远服务

模块一：最新政策文件要点解析

1.中央部署一揽子增量政策要点解析

2.12万亿化债政策的热点解读及近期国家部委最新增量政策要点解析

3.央行、财政部、发改委、证监会联合发布150号文（退平台细则）解析，新一轮城投平台产业转型实操要点，335指标如何实现

4.2024年12月11-12日中央经济工作会要点解析

5.2025年两会政府工作报告、中央政治局会议及各部委重要政策解析

6.2025年国常会、中办国办及住建部对城市更新项目的最新政策解读

7.一行一局一会“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”政策解析

8.2025年4月28日，国家发改委明确设立新型政策性金融工具积极扩大有效投资相关政策解读

9.《国务院办公厅关于促进政府投资基金高质量发展的指导意见》国办发〔2025〕1号文解析

模块二：地方政府高质量发展投融资新逻辑

1.区分隐性债务和市场化融资

2.区分政府投资项目和企业投资项目（重点省份的操作要点）

3.挖掘和规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）

4.区分政府直接投资和资本金注入项目

5.授权开发+做大做强平台公司

6.合规合理安排政府资金的使用方式

7.不能以土地出让金融资，以土地的最终产出规划项目并融资

8.大基建时代融资和收益自平衡

9.政府采购的合规融资模式

10.如何识别包装企业投资项目？

11.如何有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例（包括土地资源、土地指标资源、砂石土等矿产资源、碳权资源、林权资源、水权资源等）

12.财政部隐债案例公布后学校、医院等公共服务项目“以租代建” “建办分离”融资合规模式解析

13.新政下（进一步做好政府和社会资本合作新机制项目规范实施工作的通知[发改办投资〔2024〕1013号]）特许经营模式实务及融资要点解析

模块三、专项债、超长期特别国债和中央预算内资金申报

（一）地方政府专项债

1.专项债最新政策（国办发〔2024〕52号）解读：募投领域和资本金适用范围的扩大化、三个优先和三个尽量等要求的灵活应用

2.新增专项债申报策略和案例分析：准备工作的关键点、自求平衡项目包装策略、一案两书的编制要点、发改和财政系统审核的关注点等

3.专项债券的审计重点、合规性分析和规范使用要点

4.2025土储专项债前置条件与申报要点实操流程（自然资源部培训要点解析）

（二）2025新增特别国债“两重两新”项目谋划、申报储备及实操

1.新增特别国债“两新两重”项目存在的问题复盘与2025年度新政解读

2.2025重点支持领域及细分方向支持范围、申报要求、填报问题解析

3.项目准备工作要素保障要求标准

4.2025年度“两重”项目谋划申报各职能部门发力方向

5.国家发改委6月底前下达全年“两重”项目建设全部项目清单，项目申报最新变动说明

6.提高审核通过率之填报注意事项重点关注事项

（三）中央预算内投资项目谋划、申报、储备及申报实务

1.中央预算内资金项目支持范围办法、申报流程、审核要点与案例分享

2.6大领域28个方向要点分析及案例分析

3.2025新增支持方向解析与2025年储备范围方向建议

4.国家发改委6月底前下达全年中央预算内投资全部项目清单要点解析

模块四、新质生产力产业园区投融资实操与合规招商运营

（一）新质生产力产业园区投融资模式与落地实操

1.做地模式：操作要点及石家庄、杭州、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析

2.专项债模式：两种模式介绍及相关案例分享

3.土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享

4.反向委托（或反向购买）模式：如何实现一二级联动融资及案例

5.认购基金+施工总承包模式

6.“基金+基地”双轮驱动的产业投资模式：基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业

7.低空经济产业园投融资创新模式解析

8.数据产业园建设模式要点解析

（二）《公平竞争审查条例》出台后招商引资模式的转型

1.最新“产业结构调整指导目录”对招商引资的启示

2.产业基金投资

3.国企市场化投资建设高标准产业园区，市场化招商服务

4.打造创新孵化平台

5.财税奖励转化为产业发展服务费

6.优化人才引进培育政策

7.搭建科技成果转化平台

8.出台“促进科学技术进步、增强国家自主创新能力”相关招商引资政策

（三）基金参与新质生产力投资项目的创新模式

1.定增基金+上市公司模式及案例

2.国资+基金+产业的运作模式及案例

3.产业园区“基地+基金”运作思路及案例

4.产业链基金+投贷联动招商模式

5.并购基金+重组投资模式

6.合肥、深圳、苏州资本招商模式分享

7.区县级资本招商模式探讨及案例分享

模块五、新形势下城市更新项目投融资实务与案例分享

1.中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025年5月2日）等相关最新政策解析

2.央行《关于设立服务消费与养老再贷款有关事宜的通知》如何支持城市更新项目

3.城市更新项目分类及操作流程分析

4.企业参与城市更新项目的操作模式分析

5.城市更新项目的收益构成及主要来源

6.城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）

7.城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度

8.城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择

9.城市更新片区级项目的策划要点（均一性）

10.城市更新项目如何实现自平衡？平衡不了如何操作

11.征拆、一级开发和无收入项目资金解决途径

12.城市更新项目资本金的解决方式

（1）政策性开发性金融工具

（2）专项债

（3）超长期国债及中央预算内投资

（4）中央财政补助资金

13.城市更新基金的设立及操作实务

14.地方政府如何筹划城市更新

15.金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动）

16.建筑企业如何获取城市更新工程

17.老旧街区改造项目的运作实务

（1）老旧街区改造的性质特点分析和运作思路及相关案例

（2）地方国有企业在老旧街区改造中的作用

（3）地方政府及地方国有企业以轻资产形式主导开展老旧街区改造

（4）老旧街区改造中如何处理产权分散的问题

18.老旧厂区改造项目的运作实务

（1）老旧厂区改造特点的性质特点分析

（2）老旧厂区改造中“工改工”“工改商”“工改居”“工改混”的案例分析

（3）以政府收储形式回收老旧厂区土地资产的要点及案例分析

（4）以资产收购和股权收购形式获得老旧厂区土地资产的要点及案例分析

（5）老旧厂区中多个原产权人的联合盘活的案例分析

19.完善城市功能及加强城市基础设施建设改造项目的运作实务与案例解析

10.修复城市生态系统及保护传承城市历史文化项目的运作实务与案例解析

21.城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析

（1）棚改自平衡模式

（2）二级带一级模式

（3）融资地块自平衡模式

（4）土地权利归宗模式

（5）权利人自主改造模式

（6）土地权利人与第三方企业合作模式

（7）存量用地房屋转型升级

（8）轻重资产并购更新模式

22.城市更新项目收并购实务及案例

23.城市更新项目融资模式案例分享

（1）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）

（2）银行在城市更新项目的审批要点

（3）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计

（4）资金的接续、滚动开发与峰值的设定

（5）案例分享

模块六、城中村改造及保障性住房项目融资模式及难点问题解决

（一）城中村改造投融资模式解析及案例分享

1.通过做地模式推动城中村改造（包括做地工作如何分工、土地如何征收、资金如何支付、人员如何安置、如何合规融资）

2.通过政府回购安置房推动城中村改造

3.通过“房票安置”推动城中村改造

4.通过一二级分段+联合开发模式推动城中村改造

5.通过低效用地一二级联动推动城中村改造

6.通过工业上楼推动城中村改造（一二级联动模式）

7.通过大规模设备更新和消费品以旧换新推动城中村改造

（二）保障性住房投融资模式

1.配售型保障房投融资的主要模式

（1）政府采购模式实务与案例解析

（2）授权模式及投资人+EPC自平衡投融资模式实务与案例解析

（3）专项债模式

（4）收购开发商的存量房或地用作配售型保障房投融资模式

2.配租型保障房投融资的主要模式

（1）住房租赁开发建设贷款模式

（2）住房租赁团体购房贷款模式

（3）住房租赁经营性贷款模式

（4）房地产市场“卖旧买新、以旧换新”模式及案例

（三）城中村改造及保障房项目资金来源及申请使用要点

1.财政资金（包括中省补贴及超长特别国债）

2.专项债

3.城中村改造专项借款（央行投放PSL审贷的主要条件）

4.保障性住房再贷款

5.金监局对商业银行为城中村及保障房提供贷款的要点

6.“专项债+银行贷款”收购存量土地

7.改造主体自筹

8.社会资本出资及参与模式

9.商业银行如何介入城中村改造及保障性住房项目

模块七：存量资产盘活板块

（一）盘活存量资产的政策要点及总体路径

1.存量盘活相关政策要点

2.存量的发现与挖掘（狭义存量和广义存量）

3.存量的盘点与分类

4.存量的整理及确权（盘存存量所需的政策，资源与历史问题解决）

5.存量的流动与配置

6.存量的整合及重组（债务，股权，资产，机构重组）

7.存量盘活的路径与模式总结

（二）存量资产盘活融资及案例解析

1.水利项目存量资产融资案例

2.公共服务网络盘活融资案例

3.市政基础设施盘活融资创新案例

4.保障房资产盘活融资案例

5.闲置土地和衰落街区盘活案例

6.国企资产及股权盘活案例

7.城市更新模式盘活存量案例

模块八、新基建投融资模式解析与案例分享

1.市政基础设施信息化、5G融合、数据中心、云计算中心、公共技术服务和数字化转型平台等采用专项债模式

2.政府授权投资模式

3.企业投资（投资人+EPC）模式

4.特许经营模式

5.政府采购模式

模块九、低空经济基础设施领域的投融资模式分析

（一）2025年低空经济的发展趋势分析

1.低空经济的内涵及对当今社会的重要意义

2.中央对于低空经济的支持政策

3.低空经济的产业结构及产业链分析

4.各种“低空经济+”应用场景的展望与分析

5.地方政府/地方国有企业在低空经济中的谋划布局

6. 政府发展低空经济“六步走”路径

（二）低空经济视角下的基础设施领域的投融资模式探索

1.低空经济下空域与其他相关资产的属性分析

2.低空经济下“新基建”的类型及分析

3.低空经济下基础设施建设与当前我国投融资模式的结合

1）专项债模式

（1）低空经济申报专项债的谋划思路及案例解析

（2）低空经济领域专项债券项目的市场发行情况

2）特许经营模式在低空经济领域适用的可行性及领域分析

3）授权开发模式（采用资本金注入等方式市场化运作低空经济基建项目）的运作要点及案例分享

4）投资人+EPC模式（采用企业投资模式市场化运作低空经济基建项目）的运作要点及案例分享

5）低空经济产业园区基础设施投融资运作模式

（1）发展低空经济产业园的3大要素

（2）低空经济产业园，产业发展必须遵循的原则

（3）低空经济产业园主流四种投融资模式解析

（4）案例分析

6）空中交通与区域融合发展（VOD）模式的应用实务探索

7）城投公司参与低空经济产业的方式及案例

（三）充分利用中央政策性资金支持低空经济的基础设施建设

1.低空超长期特别国债申报要点及策略

2.低空中央预算内资金申报要点及策略

模块十、地方政府产业投融资模式暨“股权财政”转型实务

1.股权财政作为土地财政下滑的补充实践

2.股权财政体现方式分析（产业发展引导专项资金、国有资本经营预算资金、注入资本金类项目资金、中央和省专项资金、政府投资基金、国资股权投资等）

3.股权财政主要运作模式及实践案例

4.股权财政投资注意的问题及风险防范

5.“拨改投”运作实务及案例分享

模块十一、城投公司产业化转型的实务

（一）城投转型产投及实现首发的运作要点及案例总体比较分析

1.产投公司的定义及基本特征

2.国务院国资委新一轮国企改革政策对平台转型发展的要求

3.城投转型为产投公司的实施方式与关键点

1）转型为产投公司的实施方式

（1）发债城投内部打造产投子公司的要点

（2）原发债城投剥离传统城投业务及资产的要点

（3）政府牵头整合尚未进入资本市场的产业类资源的要点

（4）政府牵头整合包括发债城投的全域产业类资源的要点

2）转型为产投公司的关键点

（1）职能定位确立

（2）区域资源配置

（3）主营业务重构（《3号指引》要求多元化经营与主业聚焦的应对策略）

（4）财务报表梳理

（5）激励约束机制建设

（6）新增项目的合规性要求（财政收入占比及资金使用要点）

3.市场化运营3353指标解析及调整运作要点（“3号指引”的最新要求）

1）如何区分城建类资产和城建类收入

2）非经营性资产（城建类资产）占总资产比重及存货和应收账款合规性安排

3）非经营性收入（城建类收入）占总收入比重的运作要点

（1）城投转型对于财政性现金流占比的调整目标（30%）

（2）如何区分经营活动现金流的政府部分与市场化现金流

（3）如何区分投资活动现金流的政府部分与市场化现金流

（4）如何区分筹资活动现金流的政府部分与市场化现金流

（5）实现城建类收入不超30%的主要方式及合规要求

（6）3号指引对贸易收入的合规性要求及城投公司可采取应对措施

4）财政补贴占净利润比重不得超过50%，关于降低财政补贴占净利润比重的几种方式

5）政府性应收款占扣除重点关注资产后的净资产比例不高于30%的应对策略

4.城投产业化转型的相关案例解析

5.2024至今产投公司实现债券首发的主体、产品特征及案例解析

1）所属地方政府特点

2）控股股东及股权层级特点

3）职能定位及主营业务特点

4）财务表现及特点（“3号指引”新增EBITDA的要求）

5）首发产投公司的债券发行特点

6）城投转产投实现首发实务案例解析

6.产投公司转型及实现市场化融资的总结

（二）城投公司从“融资端”向“投资端”转型

1.国务院国资委联合六部委发布《加快构建科技金融体制有力支撑高水平科技自立自强的若干政策举措》要点解析

2.城投公司“十五五”产业化转型高质量发展战略定位与功能调整

3.城投公司产业化转型的投资方向、模式和路径

4.混合所有制改革如何助力城投市场化转型

5.城投公司产业投融资的运作模式及案例

6.城投公司产业基金的运行实务及案例解析

7.城投公司母基金运行模式及实施案例

8.新政下城投公司产业基金的资金来源（基金贷、基金债）及合规融资渠道（并购基金、S基金等）

9.城投基金管理公司的运作模式、存在问题与解决思路

10.城投公司跨省联合成立产业基金及案例

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