柳州新房市场,刚需盘突然消失了?!

以后买房会越来越难了，因为新房里的刚需产品在不断减少，尤其是新盘的小户型房源正变得越来越稀缺。也许你会说，柳州库存量那么多，怎么可能没有房子呢？

刚需还在，可刚需项目几乎没有了

这两年，柳州楼市开启“改善大年”，改善产品迭代轰轰烈烈，新房供应结构逐渐向改善型、高端化方向倾斜，特别是新规后项目，隐隐有缺货之势。

2025年柳州新盘情况就可见一斑，几乎所有新盘属于刚改项目，甚至全面改善，产品起步面积普遍95㎡以上，主力户型多在100-140㎡区间，90㎡以下的刚需户型已经进入供应周期低谷，越来越少。今年上市新盘中仅1盘属于纯刚需项目，就是柳北的馨都雅居。

 馨都雅居紧靠绿城项目

新盘瑞泰恒东、麒麟尊府、静兰湾·润玺成交均价稳定在万元大关，少量9字头，对于刚需家庭来说，这样的价格，还是偏贵的。在产品层面，三盘也基本是走偏改善路线，麒麟尊府最小户型96㎡带6.6米双联阳台，112-128㎡四至五房占比更多，且新规户型最大拓展面积近20㎡。

静兰湾·润玺不仅全系纯板楼设计，还有第四代住宅产品，强调高得房率、大阳台、空中花园，其余非四代宅楼栋也是如此。除最小109㎡外的户型，入户均标配空中花园，以及800库储物间等。

静兰湾·润玺园林实景

即将上市的纯新盘也很明显定位改善，和刚需没什么关系。比如桂柳路沿线的柏利·越山台容积率2.0，产品规划6层洋房，显然是走低密改善路线。

其次，土地市场分化、开发商逻辑也印证了这一趋势，核心区域、稀缺资源、小体量的土地更受欢迎，开发商在利润最大化导向下，不得不通过提高产品定位、增加单套总价来保证项目盈利能力。

例如近一年柳州土地出让集中在河东中心区、河东北、桂柳路沿线，待开发地块多为城市中心、沿江、山景稀缺资源，未来大概率用于规划改善型产品，像北投在桂柳路地块限高40米，预计小高层、洋房将是主力产品。并且，按这几个板块的居住定位与周边楼盘售价来看，也基本不适合刚需家庭。

桂柳路沿线

另外，现在刚需其实有很大一部分购房者被二手房源给分流了，以及契税政策的调整也在无形中助推了大户型热潮，开发商更愿意开发能够享受契税优惠的140㎡左右户型。

无论是从供应结构、价格门槛，还是户型面积来看，柳州新房市场的刚需新盘正成为稀缺资源，市场整体更深程度的向刚改、改善看齐，刚需的选择空间进一步收缩。

柳州刚需尚存的机会点

柳州是个“刚需”城市，刚需客户基数还是很庞大的，刚需买房是价格敏感型，毕竟要自住、年轻人要结婚、小孩要上学。80万以内，就是刚需朋友最先考虑的总价范围。

柳州政策强力支持，配售型保障房专属利好，购买此类住房如和悦馨城可享公积金贷款首付最低15%，直接减少前期资金压力。

今年3月落地的房票安置政策，房票可抵扣商品房房款且有专属优惠。例如中房紫东房价长期万元以上，使用房票后实际成交价格也有8字头的，比市场价低2000元/㎡以上。高价盘尚且如此，那其他能用房票楼盘只会更低，湖光山舍、美景华庭、中房美佳就是靠房票一口价任选支棱起来的。

房价内卷的当下，柳州楼市各居住板块都有高性价比选择，尤其近郊新区的项目销售价格多在4-5字头，例如龙象城领誉、海雅柳江湾、合景云溪四季，刚需较之前能以更优惠的价格，买到更大的户型。

刚需“改善化”是大势所趋

刚需只会压制，不会消失，刚需消失的条件就是房价超出了刚需可以承受的购买边界。而且，现在不少刚需对居住品质的要求也变高了，户型至少三房或配大开间阳台等。

刚需新盘逐渐变少，从某种角度来说也是好事，说明产品革新和品质提升，刚需盘“改善化”、改善盘“高端化”正在成为趋势。现在要造“好房子”的信号也很强烈，房企也都在践行这一点。

而作为购房者，还是要遵从内心与实际需求，选择适合自己的产品。随着市场变化和政策信号，未来的小户型供应几乎很难增加，想要小户型或许只能去找存量房源，但新房市场必然会为刚需客户提供更有质价比的产品。

最后，不管你是刚需首次置业，还是考虑换房，亦或者在找豪宅，想要了解柳州房源信息，可以添加柳房老表咨询。

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