今年南宁没有小“阳春”了?
- 2026-02-14 21:56:36
今年南宁没有小“阳春”了?
上周，明哥参加了优居集团主办的南宁楼市交易数据分享大会。很多地产老炮应该跟明哥一样，是一步步看着优居逐渐做大做强，成为广西乃至全国地产居住服务龙头企业的。 很多人对优居的认知，是知道这是一家地产中介公司，而这只说对了一半。实际上，优居是目前已经覆盖了全国252座城市，9000+社区门店，5万+经纪人，业务涵盖新房、二手房销售、租赁的综合型房产服务商。 上面这些你看不懂也没关系。说人话就是，无论你是想买新房还是买二手房，想卖掉自己手上的房子或者想租房，你都得找优居的中介帮忙。 
▲特别是你刚到某地急着租房，你都不了解当地市场行情的时候。 其中在明哥看来，优居最有价值的是他们长期身处一线，掌握的大量楼市成交数据，这些数据极具参考价值。 
南宁二手房表现强势 去年，优居南宁700+门店，5600+经纪人，累计成交6825套，二手房成交12553套，租赁成交39917套。 
▲由此可知，南宁去年通过优居平台成交新房的客户至少有6825人。 在房价端，优居平台统计去年南宁新房均价为10060元/㎡，比2023、2024年的均价更低。 
▲这也说明南宁的新房价格实打实的下降了。 而二手房价格对比新房价差最高能达到3173元/㎡，区域是良庆区，也就是五象新区。 
▲说明此前五象新区的泡沫过大，如今挤出来的水分最多。 数据直观地说明，为什么南宁二手房的成交量能是新房的2倍，原因当然是二手房价格更低。所以，现在对于预算有限又急需房子的刚需来说，选择二手房最有性价比。 但是对于二手房的卖家来说，现在想卖掉自己手上的二手房就必须得“割肉”了。哪怕是目前南宁最核心的东盟商务区，二手房也是看的人多，真正买的人少。 当刚需都去买二手房的时候，新房就只能针对改善人群了。所以，现在你在南宁看到的新房面积都比以前要大，花样也越来越多，品质也相比以前要好得多。 
▲现在新房的品质足够让预算充足的刚改们买单。 据此，我们可知随着时间的推移，现在的新房变成二手房流向市场后，必然要冲击以前的旧房。所以，旧房贬值不可避免，因此我们才会看到青秀区都能有4字头的最低成交价出现。 
▲同理，邕宁区也能出现2万+的顶奢豪宅。 鉴于篇幅有限，如果明哥把当天优居集团所有数据全部分析出来，上万字都打不住，这里就直接帮大家省略了。咱们这里直接说结论： 2025年南宁楼市呈现的是各取所需的趋势，预算低的买二手房，预算高的买新房，两者不冲突。整个楼市成交总量依然还在，也有很多人在犹豫观望。 
▲买房卖房问题咨询，请添加明哥小助理 
今年可能要“拿桶装水” 总结完去年的情况，我们再来看今年。很多人对于今年的南宁楼市仍然悲观，认为今年南宁楼市没有小“阳春”了。 但明哥基于优居的统计数据和近期粉丝关注、问询的情况，判断今年过完年后，会有一波不小的成交高峰。 房价见底的最核心依据是：按揭贷款＜租金收益。说人话就是，每月按揭比租金还便宜，那你是买房还是租房？去年香港楼市的火爆，本质原因就是香港房子的租金已经超过了按揭贷款。 反观内地，此前就有小作文传出，财政要拿出1年4000亿来给按揭贷款贴息1%。这按揭贷款贴息到底是针对新房还是存量房，目前不确定，得等3月份大会后才可能见分晓。 咱们保守一点，只针对新房贴息。举例来说，假设南宁100㎡房子租金2100~2700元/月来算，只要贴息后，100㎡新房的月不低于2100~2700元，那么新房成交必然会大上涨。 至于普通人关注的收入、就业等问题，只要房价能拉起来，消费就能拉起来，有了消费，收入和就业就不再是个问题。 为了促进改善人群二手房置换新房，去年直接放出增值税减税大招。新房买来不到2年就卖，按卖出总价的3%缴纳增值税（之前5%）。如果是符合“满五唯一”的，增值税、个税全免。 
▲房子满2年卖的，免增值税。 此外，卖旧房买新房的人群，还能享受到个税补贴，相当于官方变相“发钱”。比如，某A2015年100万入了一套房，今年以150万出售，个税大约1.5万。如果某A今年再买新房，那么它的1.5万个税将直接返还。 
▲卖旧房买新房退个税政策持续到2027年12月31日截止。 这一系列的政策都是针对当前换房改善人群，刺激他们买房。可见官方实际上是懂的，不奢望刚需入场买新房，主要针对的是40~60岁这个群体的改善。 结合以上三条近期针对购房者的政策，还有一系列针对开发商和施工方的政策，明哥认为今年楼市到底是大概率事件。至于楼市什么时候反弹，就得看年中6月份时的市场表现了。 要知道明哥这么谨慎保守的人，都认为现在的行情已经是到底行情了。如果再往乐观一点想，算了咱们还是不做乐观预期。 
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写在最后 目前国际上的惯例，一般楼市下行周期是5年左右时间。我国楼市自从2021年到顶峰后，如今也是5年时间，这也该到底部了。 只是结合目前复杂的国际形势，这波行情必然是从一二线核心城市开始，能不能持续全年真不好说。但也许又会像2023年那样，一阵小阳春以后就没了。 对于现在想买房的人，可以抽出时间多看房。市场的底只有相对的，没有绝对的底。不可能让每个人都能在2026年买到2016年时的价格，这是不符合价格规律的。同样的，未来再悲观也没有太大意义了。 
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