南宁东盟12园区里的“异类”,可惜叫好不叫座
- 2026-02-13 10:49:54
南宁东盟12园区里的“异类”,可惜叫好不叫座
有位粉丝强烈要求明哥写一下南宁日本园的情况，正好团队小伙伴近期有带客户去看这个小区，今天就安排。 为什么明哥说日本园是东盟商务区里的“异类”？这就不得不提南宁东盟商务区了。自从2004年，南宁成为东盟博览会永久举办地以后，就规划了东盟商务区。东盟商务区原本的功能是展示东盟国家形象，吸引东盟和国内企业前来南宁投资、开展贸易的。 
▲可东盟的意思是“东南亚国家联盟”，总共就10个国家。 而南宁的东盟12国园区却把日本、韩国硬拉了进来，再加上香港、澳门，总共14个园区。 
▲这就是当年东盟商务区12国园区的由来。 日本和韩国这两个跟东南亚沾不上关系的国家，却在东盟商务区里有自己的园区，现在来看就有点搞笑。但在当时来看，没办法，谁叫这俩国家有钱呢，这2个国家的经济实力能顶东盟10个国家的总和。南宁把戏台子搭好了，总需要有人在台上唱戏，有些东南亚国家那是真没那个能力。 因此，日本园和韩国园就成了东盟商务区里最“异类”的2个园区。 
项目的前世今生 当年日本园有着另一个名字，叫东信·和润园，开发商是南宁东信地产。东信地产的大股东是日本的东信投资株式会社。这日本东信株式会社你没听过也没关系，反正明哥也没听过。 也不用浪费时间去网上查资料，根据当时东盟商务区的情况，明哥估计这东信株式会社大概率是某位国人老板在日本注册的皮包公司。 但这些其实都无关紧要，开发商老板有深厚的本子国ZZ、商业资源是真的，否则他拿不到地。从2008年~2010年，东信公司拉来了大量的日方企业前来南宁考察投资，投资赞助东盟博览会等，也算是变相为南宁招商引资了，让他挣一点无可厚非。 在2010年的时候，和润园还把熊本县知事（相当于中国的省长）蒲岛郁夫拉来了南宁，计划打造广西·熊本广场。而蒲岛郁夫在任内做出的最大政绩，就是把熊本熊推广到全球知名。如果熊本广场能成功落户南宁，南宁至少也是国内最先买到正版熊本熊的城市。 
▲这个方案超前到明哥现在看了都叹为观止。 毕竟一直到2018年，南宁都还在用熊本熊进行商业宣传，还有开发商在用熊本熊炒作商业活动。 
▲你能想象真正的“正版”熊本熊早在小十年前就来南宁了么。 扯远了，咱们回到和润园。 和润园大约在2008年开发，住宅容积率只有1.19，总共就100来套房，别墅占大多数，少量的洋房。和润园的住宅占比只有60%，剩下40%是商业。 
▲从图中你就能看到小区被商业街抬高，整体建在高台之上。 小区建筑是很明显的日式风格，看得出来开发商对本子的文化研究颇深。鉴于我们国家和本子国的特殊关系，当年在销售的时候，该盘把这种风格叫“唐式风格”。 
▲熟悉本子文化的人应该都懂，这造型就是本子“天守阁”的造型。 参考和润园开发商跟熊本县的关系，明哥甚至觉得，和润园的建筑风格可能借鉴了熊本城的风格。 
▲熊本城的建造者可是万历援朝战争中的日方猛将，丰臣秀吉“七条枪”之一的加藤清正。 
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叫好不叫座的尴尬 我们今天回过头来看和润园，能看得出当年这个盘的品质是挺不错的。毕竟在东盟12国园区，能经得起时间检验的楼盘并不多，和润园算是其中之一。 
▲哪怕10多年过去了，小区内的园林保养得还很好。 此外，小区内带院子的别墅，带花园的洋房，这些产品在东盟商务区内都属于稀缺产品。考虑到小区开发的时间是2008年，像一些下沉庭院、架空层停车场之类的元素，现在的新式住宅又开始这么建了。不得不让人感叹，每当楼市不景气时，这样的产品就会回来。 
▲恍惚之中感觉像是一种循环，如今又回到了2008年一样。 然而，那怕和润园保养得还不错，但这里的房子在二手房市场上的表现却不尽人意。无论是挂牌量还是成交量，并不算高。 
▲客观来说，和润园在东盟12国园区中算保养比较好的小区了。 挂牌量少可以理解，毕竟和润园有不少业主是旅居海外的人士，产权变更这种复杂的手续，嫌麻烦不愿办是正常的。还有一些是确实居住在里面的业主，不愿意换房的。 而成交量少，则让和润园有点尴尬。目前小区内的别墅、带花园、带露台的洋房，价格普遍在2万+/㎡以上，中间层的洋房也要1.6~1.8万/㎡，户型还偏大。洋房最低门槛150㎡，总价就要270万左右了。 这个价格，改善人群直接去买新房，尤其是现在新出的四代宅都绰绰有余了，去买房龄超过15年的二手房，很多人是接受不了的。 另一方面，小区40%的商业比例让小区内的环境较为复杂。租住在这里的人群（主要是商务区内企业公司高层）比真正的业主要多，还有个体经营户，小区环境只能说一般。 
▲此外，业主户均2台家用车的情况，导致和润园的停车位严重不足。 这些因素都导致了和润园的房子，有价无市，叫好却不叫座。总而言之，和润园的房子在市场上的流通量少，因此可以维持高价。可看的人挺多，真正愿意下手的人不多，又反映出这个小区的是存在不小瑕疵的。 有的人吐槽说，为什么和润园这种容积率这么低的住宅区，商业比例却高达40%，这就不得不提商务区的历史了。 当年南宁在开发东盟商务区时没有成功经验可供借鉴，摸着石头过河。在落地执行的过程中出现了政策漏洞。比如东盟12国园区的土地几乎是“白给”的，比如让东盟国家建领事馆的门槛极低。再比如，园区里的配套住宅比例太高，几乎就没有“商务”的感觉。 倒霉的是，后来J姓国级大佬来看东盟商务区，直接就把东盟商务区的模式痛批了一轮。现在想想也对，人大佬本来就是主政沿海对外开放省份的，对外招商引资的套路门清，你们在这里要干些什么，人大佬一眼便知。你整这些糊弄大佬，不被喷才怪。 然后就是东盟12国园区严格的限制：容积率1.5，商业40%，住宅60%，官方投资建设领事馆（联络处）等。 或许有这方面原因吧，导致东盟商务区的住宅普遍商业比例都很大，属于“该商的地方不商，不该商的地方到处是商”，至今还有很多商铺空置着。 
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写在最后 此前，明哥写二手房的时候，写个学区都被人喷了。和润园这里明哥就懒得去着重强调了。和润园有一段时间被划入了翡翠园学校，有一段时间被划入南宁三中，未来这里的学区能划到哪里，也不是明哥写了就能作数的。 不过还是那句话，能买得起和润园的人群，基本也不会对学区太敏感。因为270万左右的门槛，就不是刚需该看的地方。而改善人群，也不可能只有这一套房。 而且你得相信一点，这些有实力和能力买和润园的人群，以他们的能量解决一个学区问题，并不只有买房这唯一解法，普通人就不要为这个人群瞎操心了。 
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