申先生夫妇在南宁市合景天汇广场小区购买了一套商品房，房子登记在申先生名下。开发商通知收房后，夫妻俩前往收房，物管公司告知，要预交半年物业费才能拿新房钥匙。两人不愿意预交这笔钱，钥匙一直拿不到。

随后，申先生把开发商广西合景房地产开发有限公司起诉至法院，要求赔付逾期交房违约金，同时把物管公司列为第三人。南宁市良庆区人民法院最近作出一审判决，开发商应支付申先生违约金5901元。

2020年11月，申先生与广西合景房地产开发有限公司（下称合景公司）签订《南宁市商品房买卖合同（预售）》，购置合景天汇广场小区一套商品房，合同约定开发商需在2023年6月30日前交房。2023年3月，开发商发来交房通知，交房流程写明，需预交半年物业费、300元水电备用款，方可领取房屋钥匙。

涉事小区。

2023年5月19日，申先生夫妇到小区物业服务中心办理收房。物管公司广州市宁骏物业管理有限公司南宁分公司工作人员提出，收房必须预交半年物业费。申先生希望按照实际时段缴纳费用，遭拒绝。

2025年2月，申先生向相关部门投诉，但问题未能协商解决。

2025年5月，申先生将合景公司起诉至南宁市良庆区法院，索赔3.5万余元逾期交房违约金，并把物管公司列为第三人。

直至同年6月25日，物管才通知申先生办理收房，此时距离合同约定的交房时间已过去近两年。

小区物业服务中心。

庭审中，合景公司辩称，其已通知业主收房，不存在逾期交房行为。

法院经审理后认为，合景公司负有交房、交付钥匙的主要义务，物管是受开发商委托办理交房，物管拒交钥匙的后果由合景公司承担。合景公司虽通知申先生于2023年3月30日收房，但因申先生不愿预交物业费，受托物管拒不交付钥匙，房屋未实际完成交付，合景公司构成逾期交房。交房与缴纳物业费分属两个不同的法律关系，购房合同也未约定预交物业费作为交房条件。合景公司不能以未预交物业费为由拒绝交房，因此不采纳开发商不存在违约的抗辩意见。

法院同时认为，虽然物管方直到2025年6月才同意交房，但该房子在2023年3月已具备交付条件。申先生在首次收房被拒后，应在合理期限内采取诉讼等适当措施主张权利，以避免损失扩大。但申先生直到2024年12月才再次主张收房，2025年才提起诉讼，对逾期交房损失的扩大存在一定过错。

近期，综合考虑合同约定的违约金标准、钥匙未交付的时长及申先生对损失扩大的责任，南宁市良庆区人民法院作出一审判决，合景公司应向申先生支付违约金5901元。

8月4日，南国早报全媒体记者了解到，判决已生效。

官司虽已胜诉，申先生夫妇心里仍有新的疑问：物业费究竟该从什么时候算起？法院判的这笔违约金，能否直接抵销物业费？

广东金桥百信（南宁）律师事务所韦才识律师认为，此案中，法院已认定开发商逾期交房，且房屋实际交付日为2025年6月25日（即物管通知申先生收房之日）。因此，申先生的物业费缴纳义务起算点应为实际收房之日，即2025年6月25日。虽然购房合同与物业服务合同存在紧密关联，但二者属于不同的法律关系，合同相对方亦不一致，开发商因延迟交付所产生的违约赔偿金，原则上不能直接抵销物业费；若业主与开发商、物管方三方达成书面协议，则可通过约定方式予以抵销。