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看点十足!近期南宁土拍4幅优质商住地块,集中城市更新重点片区

2026-08-01 18:13:20

文/克而瑞广西区域分析师

导读

城市更新，作为2026年楼市关键词之一，势必影响房地产行业的底层逻辑与未来走向。土地市场，向来是楼市政策与趋势最先传导的环节。

回顾上半年南宁土拍成交的3幅涉宅地块（建发房产、彰泰集团、悦恒集团各有斩获），每幅地块都吸引了央国企和实力民企的积极竞拍。其中两幅为城中村改造项目用地，中小规模体量，城市更新热度持续攀升（西乡塘区待售新项目——建发瑞云；兴宁区待售新项目——彰泰丰和雅叙<项目工程名称仅供参考，最终以官宣为准>）。这也是因城施策“控增量、优供给”，从顶层设计到落地兑现。

下半年开局，7月、8月南宁再掀土拍热浪，正在挂牌的多幅商住用地备受关注。当前正是抢抓城市更新政策红利、窗口期新机遇，这些地块出让门槛适中，适合房企拓土深耕广西首府市场。

下面，我们具体来看其中4幅优质商住地块，均采用现场挂牌公开出让截牌，按出价最高且不低于底价者得原则确定竞得人。截牌日分别为7月22日、7月29日、8月5日。（关注视频号“克而瑞南宁微楼市”，预约观看土拍直播）

图表制作/克而瑞广西

【一】

毗邻江南公园、南宁三中江南校区

两幅商住地块合计达百亩

首先我们看到的是，即将于7月22日截牌的GC2026-023地块（41.229亩），以及即将于7月29日截牌的GC2026-028地块（62.917亩），均为平阳村城中村改造项目地块，彼此相距不远。两幅地块规划指标基本一致，容积率上限2.8、建筑限高80米、建筑密度≤30%、绿地率≥35%，适合打造中等规模低密改善住宅社区（地上26层建筑以内）。

出让公告显示，两幅地块分别需竞得者代建新建初中用地里的教学楼或校舍等教育配套，将进一步完善片区初中教育资源。

GC2026-023地块信息一览表、周边配套示意图，具体如下：

图表制作/克而瑞广西

GC2026-023地块四至：北临建文街，南临高棠路，西临沙棠街，东临新沙街。地块东南侧为邦泰·朗境，东北侧为华润江南润府，地块南北两面均为待开发的规划用地。

GC2026-023地块起始单价419万元/亩，起始总价约17275万元（折合约1.73亿元），起始楼板价2245元/㎡。

GC2026-028地块信息一览表、周边配套示意图，具体如下：

GC2026-028地块，位于GC2026-023地块西南侧约800米。

图表制作/克而瑞广西

GC2026-028地块四至：北临高棠路，南临规划路，西临金华路，东侧为待开发的规划用地。地块南侧即中交·公园学府一期，其西侧为中交·公园学府二期，北面正对江南公园。

GC2026-028地块起始单价418万元/亩，起始总价约26299万元（折合约2.63亿元），起始楼板价2239元/㎡。

》》地块区位分析：

GC2026-023地块（41.229亩）、GC2026-028地块（62.917亩）所在的白沙星光板块，是近几年江南区土拍与新房销售的主战场。优势亮点凸显：

·地处江南老城区核心腹地，城市更新重点片区；

·交通路网成熟，通过地块周边主干道，可快速通达江南万达商圈、朝阳市中心、经开区等；周边有地铁2号线、5号线站点覆盖，通勤便利；

·周边教育、社区商业、休闲等生活配套高度集中，生活便利性强。

》》周边在售新房去化分析：

新房市场方面，白沙星光板块撑起江南区新房市场“半边天”。克而瑞数据显示，2026年1-6月，白沙星光板块商品住宅成交金额、面积、套数，分别占比整个江南区的60%、52%、44%；板块成交均价9615元/㎡，高于城区的（8256元/㎡）16.5个百分点。

上半年江南区TOP3热销项目集中白沙星光板块，分别是：北投印象、邦泰·朗境、恒力书香锦宸，月均去化48~56套。中交·公园学府二期上半年月均去化较少，约9-13套。除了北投印象（约137亩），另外三个项目占地仅30亩左右，均已进入尾盘销售阶段，而且是邻近即将截牌的GC2026-023地块（41.229亩）、GC2026-028地块（62.917亩）。

价格方面，以上4个项目三代住宅主力价“8”、“9”字头，四代住宅主力价10000-10400元/㎡。部分楼盘阶段性促销，推出三代住宅7字头起特惠房，短期内“以价换量”。

》》周边新房产品竞争力分析：

克而瑞数据显示，2026年上半年白沙星光板块商品住宅成交主力面积段，集中在90-100㎡、110-120㎡，满足刚需、刚改置业需求。

GC2026-023地块、GC2026-028地块周边在售的4个新房项目，三代住宅的面积段基本一致，主力偏向80-100㎡左右的刚需、刚改户型，配备少量120㎡以上改善户型。并且，都能做到89-95㎡起步四房，置业门槛适合，做到低总价、高得房率。

其中，恒力书香锦宸、邦泰·朗境均是2024年之后报建新规产品项目，相对于另外更早入市的北投印象（2T4三代宅，地上24-26层）、中交·公园学府二期（2T4三代宅，地上26层），拓展率和得房率相对要高一些。

特别是，恒力书香锦宸（2T4三代宅，地上20-31层；2T5三代宅，地上24层；2T2四代住宅，地上17层）建面约131㎡四代住宅，可拓展至约220㎡，双层挑高6.2米、约40㎡“南北双花园”；邦泰·朗境（2T4三代宅，地上32-33层；2T2三代宅，地上24层；2T2四代住宅，地上17层）公建化立面、三代住宅封窗交付，其四代住宅建面约132㎡可拓展至约193㎡、双层挑高6.2米、约38㎡“空中花园”。

》》周边配套分析：

教育配套方面，地块附近即是文岭路幼儿园、文岭小学、南宁三中江南小区，“幼小初”一站式优质教育配套，片区住户享12年目送式优教。

休闲生态方面，江南公园与两幅地块的直线测距约150-700米，未来业主饭后散步或周末、节假日休闲，十分便利。

商业方面，两幅地块规划商业建筑面积占总计容建筑面积的比例为1%-3%，社区底商基本满足下楼消费生活需求。随着附近多个居住小区陆续交付，除了周边社区商圈，驱车前往江南万达广场也是非常便利的。

综上，GC2026-023地块、GC2026-028地块地处江南置业热门板块，周边商业、交通、教育、休闲生态景观资源配套丰富。两幅地块起始楼板价“2”字头，与周边“8”、“9”字头三代住宅，以及1万出头均价四代住宅，有较大的价差空间，地块容积率仅2.8，适合房企打造中等规模低密居住社区。

【二】

火车站附近，“小而精”低密商住地块

生活配套成熟，优教资源加持

我们接着看到的是，即将于7月29日截牌的GC2026-025地块（12.510亩），为衡阳西路片区城中村改造项目火车站片区北大区机电地块。地块容积率上限2.5、建筑限高80米、建筑密度＞18%且≤30%、绿地率≥35%，适合打造小型规模低密改善住宅社区（地上26层建筑以内）。

出让公告显示，该地块需竞得者代建南宁市第三十七中学（白苍岭校区）内配建一栋建筑面积不低于1709.9平方米的4个班额的中学教学综合楼，将进一步完善片区初中教育资源。

GC2026-025地块信息一览表、周边配套示意图，具体如下：

GC2026-025地块四至：北临衡阳西路，南临5号路规划路，西临北大北路，东侧为待开发的规划用地。地块南侧即保利·盛棠印、建发瑞云。此外，多所优质中小学、大型商场环伺。

GC2026-025地块起始单价501万元/亩，起始总价约6268万元（折合约0.63亿元），起始楼板价3006元/㎡。

》》地块区位分析：

GC2026-025地块（12.510亩），是最近一年，西乡塘区北大北路沿线竞拍第3幅城中村改造项目商住地块。优势亮点凸显：

·地处西乡塘区老城区的新阳龙腾板块，城市更新重点片区；

·交通路网成熟、1、5号线双地铁覆盖。周边纵横路网发达，能快速通达朝阳等市中心区域。城市更新片区内规划支路路网未来将逐步完善。地块临近地铁1号线的白苍岭站和1、5号线换乘地铁站广西大学站（均约1公里），可快捷换乘其他地铁线路。地块邻近衡阳北大路口公交站，有8路、13路、75路、B91路、222路等多条公交路线途经站点，出行便利。

·周边配套高度集中，生活便利。教育、商业、文体娱乐休闲等生活配套成熟且丰富。

》》周边在售新房去化分析：

新房市场方面，过去一年，新阳龙腾板块新房市场“可选的新楼盘真不多”，而且普遍旧楼盘尾盘或者刚交房不久的现房销售。

自2025年12月及今年4月，保利、建发相继拿地北大北路，两个新项目主打低密纯板楼，三代宅+四代住宅的改善产品，备受市场关注。保利·盛棠印开放生活美学馆（营销中心）后一周、7月5日首期开盘，上演西乡塘区久违的现象级盛况。

克而瑞数据显示，2026年1-6月，新阳龙腾板块商品住宅成交0.13万㎡，成交均价9522元/㎡，高于城区的（9229元/㎡）3.2个百分点。

2026年7月（截至7月20日），新阳龙腾板块商品住宅成交1.58万㎡，成交均价11961元/㎡，高于城区的（10504元/㎡）13.9个百分点。

短短不到一个月，板块和区域价格被拉升的背后，一定程度上是7月保利·盛棠印的首期产品入市销售的带动。还有此前璞逸明月5月首开集中推售，同样是单月去化超百套。它们全新的产品，如久旱甘霖、如沐春风，不论是换房改善，还是一步到位，都能找到适合自己家庭需求。

小克推测，隔壁“邻居”建发瑞云（目前待售），还有这幅新地块新建项目的未来入市，西乡塘区核心区置业的优先选择，很有可能“偏向”这里更多一些。

价格方面，保利·盛棠印三代住宅参考主力价11000-12000元/㎡，四代住宅参考主力价12500-13000元/㎡。

》》周边新房产品竞争力分析：

克而瑞数据显示，2026年1-7月（截至7月20日）新阳龙腾板块、大学鲁班板块、高新板块、北湖明秀板块（西乡塘区&兴宁区）四个板块的商品住宅成交主力面积段，集中在100-120㎡、120-140㎡，满足刚改、改善置业需求。

热销面积集中在以下几个项目：央锦源著、璞逸明月、保利·盛棠印、华宏云墅等，亦是GC2026-025地块的竞品。

产品方面，以上几个项目主打100㎡以上四房、五房（N+1）的刚改、改善户型，高拓展率，得房率超100%。除了主打四代住宅的华宏云墅（二期组团2T2、2T3四代住宅，地上23、24层），还有“三代+四代”的保利·盛棠印（2T2三代宅，地上26层；2T2四代住宅，地上25层），央锦源著（2T4三代宅，地上23层/33层；1T3三代宅，地上11层）、璞逸明月（2T4三代宅，地上26层；2T2三代宅，地上24-26层）均只有三代宅产品。

待售的建发瑞云，此前官微披露项目规划信息显示，主推低密一梯一户纯板楼，包括建面约108㎡、123㎡三代宅（2T2），还有建面约139㎡四代住宅（4T2）。其项目营销中心和示范区预计今夏亮相，同样值得关注与期待。

》》周边配套分析：

教育配套方面，地块附近规划有新建小学，或引进衡阳路小学教育集团；附近数百米即是南宁市第三十七中学（白苍岭校区）扩建工程，周边多所中小学环伺。

商业方面，受西大商圈、朝阳商圈、火车站商圈三大商圈覆盖，可以说北大北路沿线住户，就近或者轻松到达可逛的商场或者美食街很多，包括农院路美食街、西大永利地下街、正恒国际广场、南百·NGS、万茂广场、升喜朝阳里等。

其他方面，地块周边的医疗、文化、体育、休闲、商贸等配套齐全。尽管离地铁站不算近，但可通过公交或者其他交通方式换乘。自驾出行也很便捷，可通过清厢快速路通达快环，通达全城。

综上，GC2026-025地块地处西乡塘区置业热门板块，周边生活配套成熟且丰富。该地块起始楼板价“3”字头出头，与板块内11000-13000元/㎡，有较大的价差空间，地块容积率仅2.5，适合房企打造小型规模低密居住社区。该地块竞买申请门槛不算高，适合中小房企竞拍，建设区域标杆作品。

【三】

青秀、兴宁交界，规模低密商住地块

毗邻湿地公园、地铁口

最后看到的是，即将于8月5日截牌的GC2026-029地块（70.323亩），为长堽村五组城中村改造项目地块。地块容积率上限2.2、建筑限高80米、建筑密度≤28%、绿地率≥35%，适合打造中等规模低密改善住宅社区（地上26层建筑以内）。

出让公告显示，该地块需竞得者代建南宁市第十七中学一栋18班小学部教学综合楼，将进一步完善片区小学教育资源。

GC2026-029地块信息一览表、周边配套示意图，具体如下：

图表制作/克而瑞广西

GC2026-029地块四至：北临燕州路（以及竞得者需在地块北边界设置一条8米宽弹性道路，无偿提供社会公共使用），南临项目代建的规划路，西临项目代建的规划路，东侧规划用地。地块西侧为邦泰·悦九章。

GC2026-029地块起始单价396万元/亩，起始总价约27848万元（折合约2.78亿元），起始楼板价2700元/㎡。

》》地块区位分析：

GC2026-029地块（70.323亩）所在的长堽望州板块，是兴宁区近几年土拍成交和新房销售的主战场。优势亮点凸显：

·地处青秀区和兴宁区交界，享两个城区配套资源叠加；

·交通路网逐步完善，通过地块周边主干道，可快速通达东葛路商圈、金湖广场商圈、会展中心、东盟商务区等；附近约700米有地铁3号线东沟岭站，通勤便利；

·沙江河湿地公园、狮山公园环伺，周边配套成熟。

》》周边在售新房分析：

新房市场方面，长堽望州板块撑起兴宁区新房市场“半边天”。克而瑞数据显示，2026年1-6月，长堽望州板块商品住宅成交金额、面积、套数，分别占比整个兴宁区的63%、61%、61%；板块成交均价9261元/㎡，高于城区的（8971元/㎡）3.2个百分点。

上半年兴宁区区TOP3热销项目，前两名均位于长堽望州板块，它们分别是：邦泰·揽境、邦泰·悦九章，月均去化57~114套。其中，邦泰·揽境包揽了今年上半年南宁商品住宅项目销售金额/面积/套数三项业绩TOP1。

GC2026-029地块周边新房项目主要有：邦泰·揽境三期组团（约33亩），邦泰·悦九章（约57亩）的北区组团尾盘销售阶段、新推楼栋集中其南区组团。今年5月彰泰拿地的兴宁区新项目——彰泰丰和雅叙<项目工程名称仅供参考，最终以官宣为准>（约41亩），目前处于前期开发、待售阶段。

价格方面，目前，邦泰·揽境三期组团、邦泰·悦九章的三代住宅“9”字头，邦泰·悦九章四代住宅主力价10500-11000元/㎡。

》》周边新房产品竞争力分析：

克而瑞数据显示，2026年上半年长堽望州板块商品住宅成交主力面积段，集中在100-120㎡面积段，满足刚改置业需求。

GC2026-029地块周边在售的2个新房项目，均是邦泰开发，邦泰·揽境三期组团和邦泰·悦九章，各自在户型面积段虽有差异化，但都是主推2T2的纯板楼、公建化立面、公区酒店式体验场景，以其潮流创新设计和革新板块的体验感，迅速圈粉。

邦泰·揽境三期组团推出全板楼（2T4三代宅，地上25-26层；2T2三代宅，地上17层），并且创新性在96㎡小户型板楼，一梯一户，6.7米开间客厅，远超其他同面积传统户型的居住体验感。邦泰·悦九章（2T4三代宅，地上24层；2T2三代宅，地上17层；2T2四代住宅，地上25层），三代住宅基本为2T2纯板楼（除了南区2栋2T4塔楼），其四代住宅建面约140㎡可拓展至约210㎡、双层挑高6.2米、约41㎡“空中庭院”。

》》周边配套分析：

教育配套方面，此前相关新闻报道南宁市逸夫小学教育集团分校入驻长堽城中村改造片区，这所优质教育资源的规划新建小学，未来将提升区域教育品质。地块周边有公办九年一贯制学校南宁市第十七中学，南宁市第三十九中学初中部、燕子岭小学等。

休闲生态方面，地块近临沙江河湿地公园，半径3公里范围内还涵盖了狮山公园、人民公园、南湖公园、贤宾湖公园等多个城市绿肺。

商业方面，地块规划零售商业建筑面积占总计容建筑面积的比例为≤3%，社区底商基本满足下楼消费生活需求。附近还有皇马市场、盛天公馆等成熟社区商业，我们也可快捷驱车前往青秀万达广场、绿地289上海天地购物中心，消费娱乐打卡等。

综上，GC2026-029地块地处兴宁区置业热门板块，周边商业、教育、休闲生态景观资源配套丰富。地块起始楼板价2700元/㎡，与周边“9”三代住宅，以及1万出头均价四代住宅，有较大的价差空间，地块容积率仅2.2，适合房企打造中等规模低密居住社区。

【写在最后】

近年来，南宁市自然资源局结合市场行情，通过市场研究、精准研判，有序推进出让计划，采取服务前移、加快形成净地出让条件、提供定制化服务，推出“用地预申请”“降低竞买保证金”“拿地即开工”等惠企政策，“以需供地”推出优质地块，满足企业不同用地需求。

近期南宁挂牌4幅的优质地块分别于7月17日、7月22日、7月29日、8月5日举行各期地块的截牌仪式，对于这些优质地块有意向的企业，可抓紧时间获取地块资料，及时报名，详见南宁市自然资源局网站-土地市场栏目，在对应各地块期数出让公告页面，有相关的报名联系方式。（网址https://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/scxx/tdsc/）