南宁一小区换故障电梯引官司!物业公司被电梯公司告了,结果出炉

近年来

随着国家支持

老旧电梯更新更换政策落地

南宁市不少小区

推进老旧电梯更换

由此引发的电梯维保合同纠纷逐渐增多

近日

南宁市江南区人民法院

就审理了这样一起

电梯维保服务合同纠纷案

2019年初，某电梯公司与某物业公司签订电梯维保服务合同，约定电梯公司为物业公司所管理的南宁市某小区的4台电梯提供维保服务，服务期限至2021年12月31日。合同约定：如设备拆除，物业公司应提前3个月书面通知电梯公司；任何一方擅自提前终止的，应支付相当于6个月保养费的违约金。2020年9月，物业公司向电梯公司发函告知小区存在电梯故障频发、维修周期过长、业主联名要求更换等情况，并请求电梯公司出具故障分析及整改建议。电梯公司人员签收该函件后未予正式回复。此后，小区召开业主大会并表决通过老旧电梯更换方案，分别于2021年8月、11月将原有电梯拆除并予以报废登记，停用原因均为“使用年限已久、故障多”。

2023年2月，电梯公司向物业公司发送催款函，主张物业公司支付维保费44400元。物业公司结合实际维保情况向电梯公司支付维保费22053元，拒绝支付剩余款项，并向电梯公司发函说明维保费支付明细。此后，电梯公司以物业公司未提前告知擅自拆除电梯、单方解约构成违约为由诉至江南区法院，请求法院判令物业公司支付违约金22816.67元。物业公司辩称，案涉合同终止并非物业公司单方恶意违约所致，而是电梯老旧老化，经全体业主表决同意更换设备的客观结果。电梯更换前，物业公司已多次与电梯公司沟通，拆除前亦发函要求电梯公司安排技术人员配合相关工作。物业公司已全额付清拆除前产生的维保费用。电梯公司诉请的违约金本质是电梯拆除后剩余维保期的全部维保款项，但电梯拆除后，电梯公司未再提供任何维保服务，物业公司亦无需承担后续维保费用。

江南区法院审理后认为，电梯公司、物业公司签订的电梯维保合同合法有效，双方均应按约履行义务。合同履行期间，物业公司因执行业主大会决议拆除电梯，导致合同标的物灭失，经庭审释明，电梯公司不同意对新装电梯延续维保，双方就合同解除达成一致。法院确认，案涉合同于电梯拆除之日解除。电梯公司主张案涉电梯经检验合格，物业公司未提前告知即拆除电梯构成违约。法院查明，物业公司于2020年9月已发函告知电梯故障频发及业主更换诉求，小区后续成立更换电梯筹备小组，业主大会表决等程序均有公示，电梯公司在此期间持续为案涉电梯提供维保服务，对小区筹备电梯更换事宜理应知晓。电梯公司虽提交电梯检验合格报告，但该检验报告仅能证明设备符合安全底线，无法消除老化、故障率高的实际问题，亦不能对抗业主大会基于整体利益作出的合法决议，物业公司作为物业服务企业执行业主决议，行为不具有违法性，亦无主观过错，不构成违约。对电梯公司主张的违约金，法院不予支持。同时，合同提前解除确实造成电梯公司丧失剩余服务期可得利益，造成实际损失。但电梯公司主张以剩余全部维保费用计算损失，该款项包含未实际支出的履约成本，全额赔付有失公平。江南区法院结合合同履行情况、小区公共利益等因素，酌情判令物业公司按剩余维保费用22347元的10%向电梯公司支付补偿款2234.7元。一审判决后，物业公司主动履行了付款义务。