南宁五象新区早年大规模造城,邕宁常住家庭最关心的商圈成熟问题,比预想的周期长了很多

五象新区刚规划那会儿,我一个朋友在邕宁买了房,当时售楼处给的承诺里,商圈配套写得特别满,什么三年成型五年繁荣。现在快十年了,他上周末带我去转了一圈,那感觉怎么说呢,像是有人把城市框架搭好了,但忘了往里面塞人。

开车进五象核心区,路确实宽得夸张,双向八车道空荡荡的。我朋友指着路边一栋商业综合体说,这个开了关关了开,现在一楼只剩两家奶茶店和一个药店在撑着。二楼以上全是空铺,玻璃门上贴的招租电话字都晒褪色了。

他说刚搬过来那两年,周末想买个菜都得开车回老城区,因为附近超市要么没开,要么东西贵得离谱——那种不是定位高端的贵,是没竞争对手的贵。后来陆续开了几家,但你去看货架,生鲜区永远是那几样,像是批发市场随便进的货。

我问他现在好点了吗。他想了想说,好像也没多好,只是习惯了。这话听着有点丧,但确实就是那么回事。

商圈成熟这事儿,原本以为就是个自然进程,人来了店就开,店开了人更多。但在五象待久了才发现,这地方的时间刻度和别的新区不一样。

邕宁这边的家庭,很多是冲着学区和房价来的,白天大人上班孩子上学,整个片区像空城。我朋友说他们小区业主群里,讨论最多的不是哪里新开了店,而是＂周末谁开车进城可以帮忙带点什么＂。这种状态持续了好几年,直到去年地铁开通,才稍微有点松动。

有次他带我去附近一个号称＂邕宁商业中心＂的地方,四层楼的mall,一楼餐饮倒是开了不少,但二楼服装店走进去发现款式还停留在三年前。他说这里经常有品牌进来试水,开半年发现人流不够就撤,然后换下一个牌子继续试。店铺像走马灯一样换,但商圈的气质始终立不起来。

售楼处当年画的饼里,商圈配套写的是＂三年成型＂。现在回头看,这个预估可能漏算了好几个变量。

首先是人口导入速度。新区造城不是盖完房子人就来,得有产业,得有就业。五象前期主要靠行政单位搬迁和学区吸引,但这两类人群的消费习惯相对固定,撑不起多样化的商业业态。我朋友说他们小区入住率看着挺高,但真正常住的可能只有六成,剩下要么出租要么空置。

其次是商业培育期被拉长了。一个商圈要活起来,不光要有店,还得有那种＂逛着逛着就想买点什么＂的氛围。五象这边很多商业体开业时搞得声势浩大,但过了新鲜劲儿,人流就断崖式下跌。没有持续的客流,商家自然熬不住,然后又是空铺,又是招商,恶性循环。

还有个容易被忽略的点,就是周边老城区的虹吸效应。南宁的朝阳商圈、航洋城那些地方,配套成熟得太舒服了,五象这边除非真的图方便,不然很难让人主动选择留在这里消费。我朋友现在还是隔两周开车去一次航洋城,他说＂那边逛着才像逛街＂。

如果你也在考虑邕宁或者五象新区的房子,商圈配套这事儿,别只看规划图和承诺,多去实地看看现有商业的存活状态。问问已经住进来的人,他们日常消费怎么解决,周末往哪里跑。还有就是关注地铁和产业园的进度,这俩是商圈能不能起来的命门。

至于成熟周期,保守估计得往十年以上算。不是说十年后一定繁荣,而是这个时间里会不断试错调整,你得有心理准备陪着它慢慢长。唉,造城容易养城难,这话搁哪个新区都适用。