南宁买房,需求太多就是冲突

太多人，根本不明白自己真正的需求是什么了。

上周有个读者找虎爸咨询，需求一大堆：既要自住又要投资，既要学区又要租金。

我说，两个还能勉强凑一对，但四个都要，说实话臣妾也做不到啊啊。

因为这四个需求放一块是相互冲突的。

先拿自住和投资来说。

自住的房子，要学区好、配套好、足够成熟，但它一定是溢价的顶点。

到顶了，就意味着没有进步空间，没有超额溢价了。

反而是跌落神坛的时候，掉价最厉害。最鲜明的例子就是华润二十四城，顶峰2.4万，现在1万都有了（详见《华润24城测评篇》）。很多人就是2万+那会儿冲进去的，现在别说赚钱了，首付已经亏没了，还要倒欠银行几十万。

所以当下，投资和自住更建议二选一：

要不就要住得爽，优先自住属性，看通勤、看学区、看面积。最多也就保证个流动性。

要不就优先投资属性，注重租售比。

最怕的是那种既要又要的，最好可能就是两头都拿不到。

再说学区。

能吃到学区红利的，肯定是从无到有，政策变出来的收益。

比如西大的丽园小区，因为划入西大附，直接涨了3000一平。

再比如可能要划入竹塘14中的广园片区，因为广园以前没有多少学区溢价，如果接下来政策一变，这一带就成了学区房了，房价肯定水涨船高（详见《南宁学区房咨询：建政14中会扩招么？》）

但如果你买的房子本身已经有了学区溢价，那你就不是在投资，是在消费。学区溢价第一不产生现金流，第二未来会随着楼龄老化折旧。

所以，买个学区房当投资这种说法，本身就是伪命题。

至于说高租金，就更扯蛋了。

比如金湖这边的学区溢价，少则也有个七八十万吧，但这个溢价对租金有任何帮助么？答案是没有，反而还拉低了租售比。

以金旺角为例。22平的小单间，总价90万左右，租金也才600，算下来，租售比才0.8%。

0.8%什么概念？光靠租金，125年才能回本。可你家产权才70年啊。

这租售比，不说南宁最低了，起码也是垫底水平了。

说白了，又想要学区，又想要现金流，本身就是矛盾的。

所以，买房的第一步，一定是先把自己需求了解清楚。

需求不清，只会越看越迷茫。

辅助阅读：《为什么看遍南宁楼盘依然很迷茫？》

综上，如果你今年打算在南宁买房，添加虎爸咨询：touch1122，我们提供一条龙咨询+买房服务。详细点击链接：《虎爸购房咨询服务介绍》

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