南宁买了要后悔20年的房子
- 2026-06-19 17:24:20
南宁买了要后悔20年的房子
最近，明哥刷到一些南宁中介们发“青秀区、民族大道旁、140平实得400平、总价150万、买两层送两层天地合院”的推送。 
▲结果一看图片，好家伙这像厂房一样的建筑明哥瞬间就知道是啥盘了。 这不就是南宁大华语山吗？明哥看了一下该盘销售至今的销售数据，项目至今总共推售317套房，销售164套，库存153套，去化率刚刚过51%。按其首期取证时间2022年8月计，销售至今3年10个月（即46个月），月均去化3.57套。 再根据项目的户型125㎡~141㎡的小高层住宅，141~179㎡合院来算，套均面积140㎡，按单价1万/㎡来算，即可推出该盘至今销售总额大约2.3亿。而项目土地款就高达4.29亿，销售收入都无法覆盖土地款。 
▲该盘卖了快4年了，开发商的投资资金都没法回正。 这意味着，开发商当年这4个多亿资金什么都不干，放银行吃利息都比开发这个项目要赚钱。而该项目的开发商硬是嫌钱烫手，一定要花掉，跑来仙葫拿了这块地。项目每个月卖的那点钱，刚好够发项目人员工资和支付材料、工程款。 
▲财务端“拉比垮”的数据放业内已经足以让人笑掉大牙了。 这再次说明南宁的购房者们：嘿，他不傻！至少还能分得清什么盘能买，什么盘不能买。 这个盘明哥早已下过结论了，谁买谁后悔！不买，你最多只是不能体验“在郊区种菜”的慢节奏生活，可要是买了，你至少后悔20年打底。 why？今天明哥就来说说这个问题。 
没人接盘就会大幅贬值 理论上只要是商品房都有价值，只要价格合适，都能卖掉。如果你的房子卖不掉，那就是价格还不够低，这是市场经济规律。 大家一定不能买那种流通性差的房子，流通性差的房子就意味着没人接盘，没人接盘，资产价值就会大幅缩水。你花100万买的房子，只要接盘的人不认可这个价格，那么这套房子就不值100万。 所有流通性差的房子，都跟市场主流认知相违背，大部分人不认可这套房子的价值。而流通性差的房子要卖掉，得花很长的时间和极低的价格才能卖掉。 那有嘴硬的“刁茂”就会说了，买来自住，不卖就不会亏。话是这么说没错，可房子是会折旧的，一套房子住了10～20年后，你难道不想置换新房？ 
▲参照周边小区，10年后现在的新房就会融入周边的二手房。 此时这样的房子，住当然能是住的，但是你想卖了变现后再买一套新房，就很困难了。此时你就只能低于你的买入价出售，那就相当于是高位买，低位卖。而对比跟你同时期买房在其他片区的人，你亏本卖房，而别人则可以平本卖房甚至还能小赚。 这一进一出，别人赚的就是你亏出去的钱，你就是妥妥的韭菜，割的就是你。 
大华语山的问题在哪 回到大华语山这个盘上来说，他不被主流市场所接受的原因主要有三点： 其一，作为郊区盘，他所在板块在仙葫，这个板块在南宁属于“非主流”板块，没有几个南宁人认可这里。关于仙葫的问题，以后我们可以单独来说，现在就直接略过。 
▲南宁任何楼盘只要跟仙葫沾边，基本就没有卖得好的。 前些年的时候，周边的楼盘一直都把仙葫说是“民族大道东”，就是为了避开“仙葫”两个字，提升项目的调性。 其二，项目体量小，缺乏自然资源和配套。通常来说郊区盘，要么你得靠江面湖，要么你能自建配套。当年恒大、碧桂园都喜欢在郊区圈地开发大盘，原因就是体量大，没有自然资源可以自己打造，没有配套也可以自己打造。 
▲南宁嘉和城同样也是郊区盘，但人地块够大，自然景观和配套全部靠自己打造。 其三，大华语山的产品是典型的高不成，低不就。作为郊区盘，其产品主要是11层的多层住宅和小面积合院。这种产品放在这个仙葫地段就有争议，因为对刚需来说，这里缺配套，住起来不方便，对于终极改善来说，这里的别墅是低配版，面积小，住起来也不舒适，就属于两头都不靠，两边不讨好。 这类产品唯一能吸引的就是中产人群，有点小钱想学人财富自由人士一样的生活，买过来当玩具。但问题是，如今又正好遇到了经济大周期，中产在这轮周期中，受伤最严重，购买群体直接萎缩。 
▲市场下行周期，这种产品是最没有人接盘的。 这里明哥顺带提一嘴合院，目前在南宁市面上出现的合院，说人话叫“丐版别墅”，也可以叫“进阶版天地楼”。如果你拿来跟广西农村的天地楼作对比的话就会发现，这种合院跟县城里的天地楼区别不大。 
▲因为要让中产买得起，占地面积就得缩小，就只能做成这样。 我们再来看大华语山的合院，讲道理设计得又土又LOW，连南宁工业园区里的工业厂房都不如。 
▲明哥也是第一次见这种设计得像厂房样子的合院。 明哥随手找了一些南宁工业园里的工业厂房，大家可以自己细品。 
▲你会发现南宁工业园里的独栋办公厂房都能秒杀该盘的合院。 所以这大华语山卖成现在这个样子是必然的，而且未来不会有任何成长性。土地红利也是吃不到的。 
写在最后 买房子其实就跟游戏里买装备的逻辑是一样的，你买之前，优先考虑的不是自己住如何好住，你要优先考虑的是未来自己要换房了，这里有没有人来接盘，能不能变现。 没有流通性的房子，空有价格，没有市场，这种房子一定不要碰！即使价格再低，过一阵子价格还能再低。 这里大华语山只是一个例子，并不意味着说其周边的中海半山壹号、荣和澜山府就有多好，其实本质上他们都是“一格调样”，只是大华语山连最基本的产品都不如隔壁，就真的“拉比垮”。 
提前结束的小阳春，南宁楼市进入长淡季 万科是要撤出了南宁么，在风口浪尖上的臻湾悦 南宁大唐换马甲，当然是选择原谅他啊 在南宁打造最像深圳的豪宅，商业却拉闸了 
他们用信仰坚持在南宁楼市中干一件事
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