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最近不少南宁的朋友都在问：“2026年买房卖房，税费到底怎么算？”
别急，今天一篇文章帮你理清楚！2026年的二手房新规正式落地，不仅税费有变化，过户流程也比以前方便多了。想在南宁买卖房子，看这篇就够了，教你少花冤枉钱！
01 卖房必看！增值税直接“打骨折”
对于卖房的朋友，最大的好消息来了——增值税大幅下调！
这项政策从2026年1月1日起正式执行。
· 房子拿证满2年：恭喜你，直接免征增值税，不管面积大小，统统免掉。· 房子拿证不满2年：按照 3% 缴税。以前可是要交5.6%，现在降了一大截，转让不满2年的住房：增值税税率为3%，加上附加税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）按增值税税额的7%、3%、2%计算，附加税费可减半征收。
举例:一套100万的房子能省下差不多2万元！
划重点： 南宁卖房增值税满2年免征，不满2年按3%征收，压力小了很多。
02 卖房个税怎么交？分这3种情况
很多人在卖房时最担心的就是个人所得税，其实摸清门道，分分钟可以省下几万块。南宁的个税征收主要看这几点：
✅ 满五唯一：直接免征
如果你的房子房产证满5年，并且这是你在广西范围内的唯一住房，那么恭喜你，个人所得税一分钱不用交。这是卖房最理想的情况，务必留意。
✅ 能提供票据：按差额的20%征收
如果你能找齐当年的购房合同、发票、契税证明：
计算公式：（现在卖价 — 当初买价 — 装修费—贷款利息等）× 20%
可以简单理解为：房子赚了多少差价，就按差价的20%交税。如果你亏本卖，甚至不用交。
✅ 找不到票据：按总价的1%征收
很多老房子当年买得便宜，发票早丢了。如果税务系统里也查不到原值记录，就按现在成交总价的1%来交税。
小提醒： 受赠取得的房子和法院拍卖来的房子，税费计算方式略有不同。前者通常按差额20%，后者按总价3%征收。
03 换房退税！国家给你发福利
如果你打算在南宁“卖一买一”，也就是卖掉旧房换新房，这个重磅福利一定要知道！
根据三部门联合公告，在2026年1月1日至2027年12月31日期间，卖房后1年内重新买房的，可以退还卖房时缴纳的个人所得税。
怎么退？
· 新房价格 ≥ 旧房价格：已交的个税全额退还。
· 新房价格 < 旧房价格：按比例退还。
比如你卖房交了2万个税，回头看买的房子价格更高，这2万元就能全部退回口袋。一年内一卖一买的朋友，一定要记得去申请！
04 买房必看！契税标准看这里
买房的朋友最关心的就是契税了。2026年广西执行统一的优惠政策，直接上干货：
· 首套房：140㎡及以下，税率 1%；超过140㎡，税率 1.5%。
· 二套房：140㎡及以下，税率 1%；超过140㎡，税率 2%。
· 三套及以上：统一按 3%。
举个例子：你在南宁买一套总价200万、140㎡的首套房，契税只需要2万元。另外，个人买卖住房免收印花税，又能省下一笔。
注意： 这套政策不仅适用于新房，买二手房同样有效。
05 2026年南宁过户实操指南
新规之下税费低了，办事流程也更方便了。现在南宁推行“一窗受理”，买卖双方跑腿的事情大大减少。无论是线上还是线下，流程都非常清晰：
✅ 线上办理
可以登录 “邕e登”APP 或 “南宁市不动产登记综合服务平台” 办理。对手机操作不太熟悉的朋友，也可以直接去线下窗口。
✅ 线下办理
带齐身份证、户口本、房产证、购房合同等材料，前往南宁市不动产登记中心或各城区的受理点申请。审核通过后，水、电、燃气可以联动过户，一次性办好。
TIPS： 税费计算比较灵活，建议在办理前先去窗口或通过官方平台查询房屋原值记录，选择最适合自己的纳税方式。
最后的话
2026年南宁买房卖房，核心记住了：
第一，看年限:满两年免增值税，满五唯一免个税。
第二，算面积: 140㎡是契税的一个主要分界线。
第三，用好新政: 换房记得申请退税，省钱才是硬道理。
如果你正好有买卖房子的打算，建议把这篇文章收藏下来，对照着算账，心里更有底。
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注：以上政策信息均依据2026年最新官方公开文件整理。
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