南宁老友花园

△ 武汉特色小吃神仙地——江汉路步行街HAPPY站台

PREFACE：

五月份，团队对武汉游园展开了初轮调研工作。推进过程中我们认识到，在过去十年间，政府已系统完成城市绿色肌理的基础工程建设（需进一步了解，可参阅武汉公园使用指南），正站在“治理深化”的下半场起点。

△ 碰运气才吃得到的油炸酥饺

生态与其它存量资产相同的是，它们都是城市发展长期积累的成果，同样面临着从增量扩张转向存量提质的时代命题。不同的是，大自然是与人类相同的生命体，它有呼吸、有节律、有生长与凋敝的周期。

这使得对其管理无法套用传统基础设施的静态维护逻辑——我们不能像修缮一段道路或更换一根管道那样“修”好一片花园，然后指望它一成不变地存续下去。土壤会板结，植物会疯长或枯萎，时节会改写每一寸景观。

△ 凌晨五点半的过早摊

城市绿色空间不能单一依赖某一角色的单向投入，而是必须培育出一种根植于每一个人的、能够感知和回应自然节律的在地力量。在这个新阶段，衡量标准已不只是“建了多少座花园”，而更应追问关于城市更新可持续的复杂命题。

基于此，我们选择「南宁老友花园」作为研究对象，系统拆解其发起背景、路径选择、赋能体系、全流程演进、多维评估与待解难题。它所面对的困局和给出的答案，或许能为更多城市提供一种参照。

△ 最爱吃的苕（红薯）面窝

老旧小区改造

城镇老旧小区 是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），改造内容涵盖基础、完善与提升三大类。

南宁市内建成于2000年以前、符合微改造条件的老旧小区共有1270个，涉及居民 16.5 万户，总建筑面积 1426.1 万平方米。经初步测算，改造需投入资金约 50 亿元。如此庞大的改造规模，仅靠政府财政是难以支撑的。

△ 武汉麻木、碰碰和三轮车

2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》要求各地在改造工作中建立健全组织实施机制，包括以下四点：

1. 建立统筹协调机制：建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制；
2. 健全动员居民参与机制：加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合；
3. 建立改造项目推进机制：明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施；
4. 完善小区长效管理机制：结合改造工作同步建立健全的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则。

各项机制的建成与实施都无法脱离人民政府、基层党组织、社区居民委员会/业主委员会、产权单位、物业服务企业等各方共同推进。然而，南宁老旧小区绝大多数“没有业委会、没有物业管理” ，居民长期处于“一盘散沙”的状态，这直接导致了老旧小区改造面临四大难题：

1. 参与程度低：本地居民没有主体意识，缺乏组织化的参与途径，改造意愿难以有效汇集；
2. 沟通协调难：旧改需求多元且分散，居民之间、居民与其他方之间缺乏协商平台，难以达成共识；
3. 项目监管难：实施过程中无监督与信息反馈机制，资金使用透明度不足，各方信任基础脆弱；
4. 管理难度大：改造完成后缺乏长效管护办法，改造成果容易快速折损，“改完即乱”的风险突出。

△ 小学时代梦想转到一条大盘龙，如今换成了奥特曼

面对上述困局，南宁市政府在2019年8月创新性地提出 “先自治后改造” 的工作思路——结合本地“老友”文化，成立具有地方本土文化特色的居民自治组织「老友议事会」作为“业委会的过渡性组织”，并明确规定：对设有「老友议事会」、居民改造意愿高的老旧小区优先列入改造范围。

这一制度的设计，将 “人的组织”放在了“物的改造”之前，为后续项目自下自上的顺利落地奠定了基础。

△ 汉阳西大街的牛杂锅

以花园为切入点

社区公共事务存在一个 “利益-冲突”矩阵：“高利益相关+高冲突”极易引发对立，如停车位分配、管道改造费用分摊；“低利益相关+高共识”几乎没有直接的利害冲突，如美化废弃角落，适合作为居民协商的“第一道练习题”。

南宁选择从花园切入，也许正是看中了它属于后一种。

△ 麦芽绞糖、糖画和糖油汤圆

老旧小区改造最大的隐形障碍是邻里间的信任赤字，花园提供了一个低风险的孵化环境：居民通过一起挖土、种花、浇水，在劳动和协作中自然建立起初步的连接。

许多居民长期处于一种“习得性无助”状态，日常身在糟糕的公共环境中生活，早已失去改变它的信心。而花园的魅力在于，它的改变是立竿见影的——随处可见的角落变成了一个花园，这种“看得见的变化”是最好的信心催化剂。

社区花园这样一个“低冲突、高共识”的公共议题，天然适合作为居民协商的入门级练习、信任修复和信心重建的具体窗口。

△ 循礼门的糯米包油条，从小卖到大

立体赋能体系

花园是切入点，议事会是平台。在“一群从来没有协商经验的居民”和“一个能够自主运作的社区自治体系”之间，存在着巨大的能力鸿沟。南宁的回答是：构建一个立体赋能体系支持到参与「社区老友花园」项目全过程的多方角色。

△ 油条泡一泡糊汤粉

• 第一层级：理论与战略赋能

由南宁市城市更新和物业管理指导中心联合同济大学建筑与城市规划学院、上海邑间建筑设计事务所组成的研究团队（下文简称：联合研究团队）深度嵌入项目全过程，将城市更新从“宏大叙事”转向为关注“具体的人”，设计出“小规模、渐进式、精细化”的有机更新模式并持续沉淀学术成果。

• 第二层级：议事能力赋能

萝卜（北京）咨询有限公司（下文简称：萝卜团队）负责培训与导入 “老友议事规则十二条”的居民联结机制，确保议事规则不依赖外部专家也能持续运转。

• 第三层级：设计与营建赋能

上海四叶草堂青少年自然体验服务中心（下文简称：四叶草堂团队）则提供一整套 “调研-设计-营建-运维”全流程陪伴式赋能。

• 第四层级：规划师在地培育

南宁市政府通过举办主题化参与行动，面向社会公开招募本地高校学生、在职设计师、小区居民等。通过工作坊将其培育成为青年社区规划师。

△ 豆皮的吃法很多，可以单炒蛋皮或者干吃糯米

这一赋能体系的理论基础可以追溯到社区营造领域的“培力”（empowerment）理论——通过外部专业力量对社区居民进行知识、技能和组织的系统性赋能，使其从被动的服务接受者转变为积极的社区治理主体。

△ 沌口江汉大学二号门口的炸藕圆子是永远的神

南宁实践的独特之处在于，它将“培力”分解为战略理论指引、议事规则导入、设计营建陪伴、在地规划师培育四个具体可操作的任务，每一个任务都匹配了对应的专业团队和具体方法，形成了可复制的赋能模式。

同时，通过参与行动的全面发起，项目集结了一批关心城市发展和社区更新的志同道合者。四个层级形成合力，共同指向“让居民能够自主协商、自主建造、自主维护”的最终目标的实践。

△ 盛夏时令武汉菜——藕带

全流程与分阶段

赋能体系在落地的过程中，社区书记扮演了“观念转化者”和“组织连接者”，物业从管理者转变为居民共建的“助力者”，花友骨干从被服务者成长为社区主人，学术智库则提供了理论框架与方向指引。

以上四类角色协同运作，在项目实施过程中逐步累积了可持续生长的治理能力。接下来，我们就来看看「社区老友花园」在不同阶段都种得了哪些果实。

△ 荷花、莲蓬、莲子，与武汉的夏天

• 第一阶段：2019年

制度创新与试点破题——在“三无小区”治理真空的困局下，搭建能够组织居民参与的制度框架。

• 2019年7月，南宁市住房和城乡建设局成立城市更新科，联合下属事业单位南宁市保障住房建设管理服务中心（后调整并更名为：南宁市城市更新和物业管理指导中心）统筹推进19个老旧小区改造试点项目。
• 2019年8月，成立「老友议事会」，同步引入萝卜团队，筹建与制定规程和选举办法。
• 2019年10月，南宁市印发《南宁市加快推进旧城区改造工作实施办法》，鼓励社会资金参与旧城区改造。
• 2019年底，「老友议事会」制度框架搭建完成，首批项目试点启动。

△ 武汉除了小龙虾还有蟹脚面

• 第二阶段：2020-2021年

顶层设计与模式确立——将“先自治后改造”的工作思路细化为有理论指导、有政策依据的行动方案。

• 2020年3月，南宁市政府印发《南宁市老旧小区改造实施方案》及会议纪要明确老旧小区改造范围和内容，并将项目纳入建设工程规划许可豁免清单，精简审批程序。
• 2021年8月，南宁市住房和城乡建设局举办城市更新培训班，同济大学社区花园与社区营造实验中心应邀作《从空间营造到社区营造》专题讲座，首次明确提出「老友议事会+老友花园」的组合模式。
• 2021年10月，南宁市城市更新和物业管理指导中心发布公开招标公告，启动「老友花园」试点项目，预算金额为 928 万元，合同履约期限 18 个月。
• 2021年11月，由南宁市城市更新和物业管理指导中心、同济大学社区花园与社区营造实验中心、四叶草堂团队、萝卜团队共同组建项目组（下文简称：项目组），并联合多所全国院校共同发起「共治的景观——南宁老友花园社区参与行动」。
• 至此，「老友议事会+老友花园」模式全面确立。

• 第三阶段：2021-2022年

• 2021年10月，项目组启动调研走访了南宁市 155 个小区，组织 300 余场调研活动，共计设立 112 个花园点位，政府为每个花园投入约 3000 元。
• 2021年11月，首批试点在江南区荣和新城正式启动。初期居民既不理解也不支持，部分居民认为把楼下的公共绿地改为停车位更有实际意义。经过多轮沟通后，试点才逐步展开。
• 2021年底，全市已在 421 个老旧小区成立「老友议事会」，选举代表 3132 名，召开协商会议 1051 场，首批建成 163 个老友花园。
• 2022年，南宁市政府通过PPP模式引入社会资本解决缺口资金 5.19 亿元；到同年8月，采用PPP模式的项目共涉及 307 个小区、50325 户，总投资 15.27 亿元。
• 截至2022年7月，项目组开展了 14 场花园设计工作坊，组织了 100 余场营建活动（含堆肥、雨水收集、涂鸦等），建成及在建花园超 600 个。
• 2022年12月，首届“邕友花开”老友花园节在南湖小区中心花园举行，以“城市更新下的韧性社区建设”为主题，100 多个老友花园案例集中展示，项目公共文化品牌正式确立。
• 2022年项目进入快速发展期，诸多核心矛盾集中显现与化解，「老友议事会」的日常运作逐渐转向解决居民矛盾纠纷，居民经历了从“代民作主”到“由民作主”的深刻转变。

• 第四阶段：2023年

• 南湖碧园建成于2003年，共 855 户，曾获2003年度“绿化先进单位”，后因治理问题突出，2022年被列入“差”评行列，业主三次筹建业委会均未成功。
• 2023年3月，南湖碧园召开临时业主大会，成为南宁市首个以“委托制物业”模式引进物业服务企业的小区，物业收缴率从30%提高到80%。
• 2023年7月，物业公司从传统的“管理者”转变为与居民共建的“助力者”和“协调者”，成功引入项目组并组织开展了「老友花园种子基金计划」。项目组提供 30 个价值 500 元的种子计划包与 2 次培训课，共投入种子基金 10500 元，居民自筹 70300 元。
• 2023年11月，南湖碧园举办首届小区老友花园节。同年12月，在第三届社区花园与社区营造国际研讨会上，南湖碧园作为典型案例亮相。
• 截至2023年，「老友议事会」主持人培训班举办 8 期，覆盖 6 个城区，培训 478 人次，「社区老友花园」累计超 1000 个。

• 第五阶段：2024-2025年

• 2024年2月，项目组完成南宁花园建设工作后逐步有序撤出，转为线上沟通与指导。此时「社区老友花园」已入驻近百个社区，建设上千个花园。
• 2024年10月起，南宁市绿化工程管理中心走进各个小区，提供花园改造思路、植物配植方案及施工技术指导。
• 2025年，联合研究团队在权威期刊《城市发展研究》同年第3期期刊中发表论文《公众参与视角下的城市微更新治理绩效评估及优化路径——以南宁城市社区老友花园网络构建为例》。

治理绩效评估

联合研究团队在论文中指出，传统城市更新评估偏重“空间产出”，但南宁经验表明，真正的绩效在于 “人”的改变——居民是否真正参与了决策？自组织活动是否持续？核心团队撤出后网络能否自我维持？基于此，该论文构建了 “参与深度—行动强度—网络韧度”三维评价体系。

• 维度一

参与深度（Participation Depth）：衡量公众参与是否突破了“象征性参与”的层次，进入了实质性赋权阶段。

• 维度二

行动强度（Action Intensity）：衡量自组织活动的频率、规模和可持续性。

• 维度三

网络韧度（Network Resilience）：衡量后期居民网络能否自我维持，社会资本能否持续再生产。

△ 严氏重油烧麦需要配一碗浓茶

「社区老友花园」取得了空间重塑、制度创新和精神培育三大成果，但仍面临多重挑战。该论文提出的三项优化路径——权衡空间公共性与社会参与度、协调短期性与长期性、遵循循序渐进规律，为后续改进提供了方向指引。

• 挑战一：资金可持续性

需要协调更新项目的短期性与社区参与的长期性。——微更新项目往往有明确的起止时间，但社区参与是一个长期培育的过程。

• 挑战二：维护长效机制

替补力量从何而来？邻里间维护责任如何公平分配？——网络韧度的评估结果可能需要更长时间的跟踪观察才能得出稳健结论。

• 挑战三：议事会覆盖不均

「老友议事会」在不同类型小区的运行成效差异显著。——需根据社区的实际治理基础，在空间开放度与居民参与度之间寻求动态平衡，避免因过度开放而失控，也避免因参与门槛过高而“拒人于门外”。

• 挑战四：代际参与的断层

核心花友中50岁以下群体占比63%，但这一数据来自项目初期的“积极分子”群体。——随着项目转为日常运营，如何吸引年轻一代持续参与，是一个尚未解决的难题。

• 挑战五：与正式物业制度的衔接

「老友议事会」的定位是“业委会的过渡性组织”，在逻辑上具有临时性。——公众参与不能一蹴而就，需要分阶段、有节奏地推进。当小区引入物业后，议事会与物业、社区之间的权责边界、决策程序应形成制度化的规范。

△ 顶好牛肉面，顶好

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南宁老友花园的故事并未结束，它仍在近百个社区中由成千上万的“花友”们续写着……

△ 易记酸辣粉，是从高中时代排队到现在的业态

在集中阅读资料的过程中，结合我们在武汉的实际调研，有一个感受越来越清晰——2020年，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，谁需要参与、机制路径是什么，在国家层面其实早已非常清晰。困难是，当这份文件“落”到不同城市的土壤里时，“谁来做”的答案则完全不同。

△ 小时候又怕又爱的爆米花，嘣

上海、深圳这样的城市，有相对成熟的社区组织基础，有活跃的社会力量，有较高的公众参与意识和文化共识。它们可以在政策框架下快速引入好的创意内容，自上而下地执行、借鉴和学习，跑得很快。

但南宁更像是中国的绝大多数城市——大量老旧小区没有业委会、没有物业，居民既缺乏参与意愿，也缺乏参与渠道。在这里，自上而下的路径走不通，因为根本没有承接的组织基础。南宁选择了先从一个小小的花园切进去，搭好群众基础，培育出「老友议事会」这个能够协商和决策的平台，再自下而上地推动改造。

△ 米蒸糕还是竹筒里跑出来的最好吃

同济大学建筑与城市规划学院教授伍江曾深刻指出：“城市更新最需要的不是可复制可推广的经验，而是不可复制不可推广的经验。”而南宁真正启示我们的正在于：每个城市都应该找到属于自己的“文化”，找到属于自己的制度创新契机，找到属于自己的“1~5平方米的切口”。

毕竟，每一个城市的答案，都需要自己去书写。

△ 竹床、凉席和冰美式

下一篇，我们想要切回自己主业，来聊聊商业在城市更新与营造中所扮演的角色、实现了哪些功能、又如何被延展开来。

最后，提前预祝各位大人小朋友六一儿童节快乐！🎈

* 本文数据来源包括政府公开文件、权威媒体报道及学术研究成果，如有误差欢迎指正，仅供参考交流。

- Good luck with everything! -