南宁买房故事1!00后说,买房就是脑子进水了!

买房掏笋赚钱，扫描末尾二维码加十三入干货讨论群。

十三带着抖音号、视频号、头条号和公众号回归了（名字均为：南宁十三谈房）。晚上不定期开始进行抖音、微信双平台线上直播，回复粉丝购房疑问、帮助粉丝做一些资产规划和资产优化。（通篇字符中会有某些字符因审核要求用相应的文字替代，如产由铲字替代，以下房铲税用某税作为替代，敬请谅解。）

很久不唠，一唠必是大瓜。

需要掏笋入群的小伙伴文末二维码私聊十三拉入干货群。

房子，未来会涨还是会跌？

不多啰嗦，直接上干货：

（80后阿政：买房老炮）：家人们，看清楚了！十三群里那群新人，刚进楼市就想捡大便宜，要核心区、不贬值、还要配套全，还得死鱼价，纯属白日做梦！又要马儿跑又要马儿不吃草，哪有这么好的事？

（00后阿泽：不买房新人）：你少在这装老炮！现在买房就是坑，我看你就是想骗我们接盘！

（阿政）：骗你？就你那点预算，还怕人骗？我告诉你，在南宁有6%年租金收益率的住宅，有10%年租金收益率的公寓，你去外面找找？老炮都在捡那些49万的“叙利亚破茅坑”死鱼！

（阿泽）：49万的三房？怕不是户型缺角、不方正，窗户小得透光都难，卫生间少得不够用吧？你怕不是脑子进水了，花钱买罪受！

（阿政）：你懂个屁！这就是你跟老炮的差距！户型有短板怎么了？懂设计的人稍微改一改，补补短板，这房子直接涨价！十三之前操刀一套毛坯，改完户型，扣除装修钱，还多卖10万！你行吗？

（阿泽）：吹吧你就！改个户型就能多卖10万？

（阿政）：就你这眼界，一辈子都只能租房子，连捡漏的资格都没有！再给你甩点干货，今年小阳春，南宁100万以下的房子卖了2575套，占了一半还多，总成交4447套，刚需才是主力，你偏要跟趋势反着来！

（阿泽）：成交多又怎么样？还不是因为房子便宜没人要！青秀区均价191万，稍微好点的都买不起，江南、兴宁那些地方，我不爱。

（阿政）：你纯属无知！江南、兴宁、西乡塘套均价才91-98万，妥妥的刚需主战场；邕宁更狠，74万就能买一套，你嫌偏？良庆区均价119万，是被改善盘拉高的，五象南、大沙田的三房多亲民，你看不见？就你这眼光，活该一辈子没房！

（阿泽）：我没房也比你强！80-100㎡的三房，能好到哪去？

（阿政）：能好到哪去？我再给你怼一组数据！2026年1-3月，江南区成交291套，套均价74万；兴宁区283套，均价75万；良庆区272套，均价74万；西乡塘265套，均价80万！这四个区成交量咬得死死的，刚需都在上车，就你在这瞎逼逼！

（阿泽）：上车又怎么样？首付再低，月供也是压力，我可不想被房贷绑一辈子！就算月供低，那也是要花钱的！我就不买房，我租房住，自由自在，总比你被房子绑着强！

（阿政）：自由自在？你那叫没本事！买房从来不是买贵的，是买被市场低估的，你连捡漏的眼光都没有，一辈子只能租别人的房子，看房东脸色！

（阿泽）：你少在这PUA我！我就不买！

（阿政）：成，您继续租房！

以上是群里一位老炮和一位初入楼市的00后新人的炙热对轰。他们分别代表着60、70、80、90后对房子的态度，以及00后10后对房子的无所谓。

在这个房产的岔路口，十三看到很多人已经开始想入场的苗头，群里入群人数每天新增几十人就是铁证。也有不少人入群只为看个热闹，看点买房人选了啥好房子，卖房人割了多少肉的心酸琐事。

但是你要我说现在是否真的就是整个市场的底部，我预测不出来。

我能说的是：1.上头说的很明白了，昨儿大大刚开的大会。

2.法拍价格已经没有笋掏了，昨天利海一套小户型拍出了60w的高价，而他目前的二手才40+的价格。

3.死鱼户型缺陷可以用设计优化从而补缺，一个漏水的桶要打八折，但是一个漏水的桶再镀了银，可能就变成艺术品了，艺术品是有溢价的。

4.巴菲特也没办法说拿到最底下那个铜板，所以你需要时刻关注市场，尽量在低于90-95%的人成本线以下。

5.菜场大妈说买房的都是脑残，明年再跌2000。

总结如何捡死鱼：

第一对比全南宁片区价格，当五象核心区蟠龙和五象湖部分价格已经拉平龙岗，并且比江南核心区，西乡塘核心区，兴宁核心区都要低的时候，那就是价格踩踏明显了，大白话说不是前者价格低了，就是后者价格高了。

第二，学位价格错配，五象湖一线学区价格拉平别的区域无学区价格，也算是价格踩踏。当然目前学历贬值也是原因。

第三，怎么选房，怎么对比。那是需要长篇大论也是需要逐个对标的，可以入群问我，我在群内回答。

以下列举几种可能性（纯属胡编，各位看官看个乐呵）

1.未来五象依然还是桥头堡，发展方向毋庸置疑，大批量资金已经在里面。总部基地作为南宁体量最大的商业区域，未来一定是第一新大哥。

2.青秀老大哥一直处于南宁贡献的顶流，官宣东部新城建设也利好青秀区，老大哥毋庸置疑，宝刀未老。五象还需要成长。

3.南宁双龙头，并驾齐驱，一起起飞。

1、一线老破小租售比3%左右开始抢了，南宁租售比对比一线和强二线，跑完广州、长沙、成都、杭州、厦门，重庆与贵州，以及对比吉隆坡与日本等国外资产价格和收益率对比，南宁目前属于相对领先的水平。这套入手的3房计算后租金收益比接近6-7%区间，相对于存在银行，这个方向也是一个不错的理财路线。

2、原业主在21年120w买入价格，市场挂牌55w，经过团队多次屠龙刀最终砍到49w尾款一次性付清，单价5字头，算极致死鱼，单纯在装修上优化都可以有盈利。

3、低于法拍成交价格。

4、十三第8个群已超200人，更多内幕进群再唠（群已超200人，添加十三微信拉入群），更多内幕进群再唠。

选筹极其关键！自18年至今选错的韭韭们，已经亏了一辆保时捷。选对才能赚到手。不懂咋选？私聊十三入群探讨。

干货一句话

为什么成功人士喜欢给大家灌鸡汤？

因为他们把肉吃完了

#南宁租金提升计划

诧寂风中古木作设计师宅·沁园实景落地。小三房租金3200蚊已签，年收租3.8w，堪比东商区！

十三甩手邦保姆式全屋软装服务：软装全案设计服务内容包含所有内容定制包含窗帘、灯具、家具、软装饰、摆件挂画、地毯、仿真植物。

过程是交钥匙后所有的安装摆设设计工作全部做好后如图一样，在所有软装布置到位后进行专业摄像机拍摄照片拍摄后期工作，方便后续挂58和楼下中介有更高的曝光率。

同时十三也会挂个人朋友圈进行曝光挂租，属于交完钥匙就可以等候收租的全案服务。

一、在短时间内以极低的成本造价去营造出一种花费高额装修的酒店效果，以抬高租金。

二、全屋软包的状态下家电家具满配，出租周期极快，基本没有断租状况。

三、网红风软包后的房子，租金对比空房出租的情况溢价40%-50%。

四、释放双手，钥匙给我网红给你，租户抢着租，适合在外地无法操作的邻居们。

服务类别：

一、毛坯变成网红风包办挂租出租的服务。

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造价想象更低。（软装2.5-3w包含全部）

很多土豪老爷们懒，不想看不想动，只想躺着收米，十三帮你。

直接说个笋，赚钱不眨眼：掏笋面聊才有干货，比如蟠龙二手房。

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