前段时间，邝哥忙着清明回乡拜山，还不忘胸怀天下每天追更美伊战事。结果文章和视频都耽搁了。
确实，现在的楼市有点寡淡无味。你瞧，“五一假期”都快来了，上半年南宁才磨磨蹭蹭挂出两块商住地。
第一块是西乡塘北大北路那边的GC2026-007地块，39.694亩，起拍价553万/亩；第二块是四联村城中村改造的GC2026-013地块，50亩，目前还在挂牌流程中。
两坨加起来总共90亩！
这是几个意思？学人家互联网大厂搞“饥饿营销”？
“第一拍”变了，今年到西乡塘
先聊个有意思的细节：今年南宁商住地的第一拍，没给青秀凤岭，也没给江南，而是给了西乡塘。
要知道，前几年这“C位”可是凤岭雷打不动的专属开场——
2022年第一拍：青秀凤岭南滨江，约44亩，万丰溢价50%抢走；
2023年第一拍：还是凤岭北核心区，两幅小地块争得头破血流；最后建发和华控以楼面价破万分别拿下。
2024年第一拍：依然凤岭北，85.74亩，邦泰花了7.91亿；现在邦泰璟和已经清盘了。
风向在2025年变化，第一拍“下放”到了江南，好歹也是主城成熟板块，结果是邦泰拿下。
今年“第一拍”的风为何吹到西乡塘？
第一，西乡塘的库存，真的快见底了
截至2025年8月底，西乡塘住宅去化周期只有15.5个月，是全南宁主城区里最短的。
2024年，这个数字还是25.8个月。一年不到，整整缩短了9个月。去得快，当然得补货。
第二，去年保利那块地，给西乡塘狠狠涨了一波脸
2025年12月，西乡塘北大区机电片区GC2025-079地块出让，7家房企围猎，最终保利置业以2.97亿拿下，溢价率43.2%。一块不到37亩的旧改地，能引来7条“饿狼”，说明什么？说明开发商对西乡塘核心很有信心。
第三，城中村改造，现在是供地的主战场
2026年南宁计划出让的涉宅用地一共35宗、约1475亩，其中城中村改造用地占了71%。而西乡塘正是改造的重点区域，衡阳西路火车站板块、安吉板块都是大户。今年第一块地正好落在火车站板块核心区，那个片区新房断供好一阵子了。不是随便选的地，是“精准投喂”。
半年只挂两块地，搞“饥饿疗法”？
说实话，半年才两块，搁谁看了都觉得“抠抠搜搜”。但你翻翻去年的日历，会发现：2025年上半年，南宁商住地块土拍一样“慢热”。
几乎相同的时间节点，去年4月和5月挂牌和成交2块地。
去年上半年，也就成交了5块商住地，总共165.43亩。大部分热闹都在下半年。
换句话说，“上半年惜售、下半年放量”已经是南宁的老剧本了？
其实不然，总量对比，其实南宁开发商现在还真没有这么大的胃口吃得动更多地块。
2025年全年南宁一共成交了22幅商住地，总计约824.144亩。
而2026年计划出让的涉宅用地约1475亩，比去年的计划量（1890亩）缩了22%。
一边是计划供应量在缩，一边是实际成交量也在缩。这说明，真不是南宁想搞“饥饿疗法”，而是楼市还在艰难地去库存。
咱买房人，该往哪走？
搞清楚供地的“小心思”，置业方向也就明朗了。
第一，老城核心区正在“翻红”
西乡塘、兴宁、江南这些老城区，随着城中村改造推进，会冒出不少“小而精”的地块。这些地方配套成熟、生活方便，而且改造后的产品比老破旧强一大截。2026年计划出让的宅地，七成以上是城中村改造用地。老城区的居住迭代，会是未来几年南宁楼市的主线。
第二，青秀凤岭依然是“定海神针”
今年第一拍没放凤岭，不代表它不香了。2026年青秀区还要出204亩涉宅用地，包括柳沙一线江景、凤岭南核心地段、长堽村更新项目等。对于追求品质和资产保值的改善型买家，凤岭和柳沙依然是绕不开的选项。
【砍价团招募令】
大概1个多月前，保利北大路地块项目就神秘兮兮地约了邝哥，询问项目该如何定价？
我说，定价多少我说了不算。
保利现在说了也不算。
开发商一般会在开盘前准备好几套价格方案，只有在开盘的前夜，老板会点人头，根据市场形势最终拍板。
保利北大路项目确实是个好地块，也会建成好房子。邝哥唯一能做的是，如果谁想买保利新品，+邝哥后，我会第一时间给到保利的最新动态。
如果人多的话，邝哥就组个团，带大家狠狠地去砍价。
能砍到多少？是不是人多力量大？
邝哥先发个招募令，然后再组群，或者想在西乡塘买房的，看下图+邝哥，暗号“西乡塘买房”。
