南宁楼盘的品质,到底该怎么看?

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本来今天已经写到了一篇文章的：

但小伙伴说更适合拍视频，所以等到把视频做完时再一起发。好吧，那只能补一篇凑数保持更新量了。

聊啥好呢，那就应个题，聊聊如何看楼盘的诚意和品质吧。

毕竟在楼市里，诚意和品质这玩意还是蛮薛定谔的：

昨天中介要推这个小区就说品质高，今天要黑它就说品质不行，一点标准都没有。

所以，今天虎爸就和大家分享我们团队对楼盘评判的标准吧。恩，虽然核心内容不会公开，但我觉得基本够用了。

其实一直追我文章的小伙伴是很容易总结出来的。

判断楼盘品质的维度就四大方面，分别是外立面、公区标准、总图规划、户型设计。

当然，如果是豪宅的话，还得加个精装。不过南宁基本是毛坯的天下，前四个就够用了。

要体现诚意的就加个价格。所以，依次排序的话，总下来就是：

价格、立面、公区、总图、户型。

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01

为什么价格要放在第一位呢。

因为房子本质就是商品，定价高低不仅体现了产品的性价比，也比较好对比后续四个维度下，开发商的诚意如何。

举个例子。

曾经万科瑧湾悦卖到2.5W+以上，同样的配置，现在价格调整到了1.5W。哪怕它后期会降标，但从交付的情况看，它都是算非常有诚意的。

特别是和同样从2万+降下来的中铁西派御江相比，万科真的属于活雷锋了。中铁那个公区交付简直是把前期2W+购买的业主当水鱼了。

所以，小伙伴们，知道当初盛邦滨江府把头排大户型降价到1.3万时，虎爸上不了车那种痛心疾首了吧？

诚意千万条，价格第一条。

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02

为什么我把立面放第二位？

因为颜值就是正义，就是money。除了建筑主体施工成本外，外立面是成本最高的，最影响颜值和楼龄的了。

所以开发商有没有诚意，最重要的判断标准就是看立面（详见在南宁买房如何看外立面？）

像早期的外立面多采用瓷砖或涂料，这些别说扛住十年了，很多可能五六年就已经褪色龟裂了。

后来发展到用石材和真石漆，但实话实说，其实真石漆也是涂料的一种，也是扛不住岁月的老化。而石材呢，用在别墅还行，高层建筑就没法用了，所以不具有普世性。

像现在的新盘虽然号称很卷，什么公建化巴拉巴拉，但除了窗墙比提高了，在立面的材料上其实还是停留在真石漆的阶段，还没用上幕墙体系。

南宁立面采用幕墙的小区，好像就邦泰璟和、广旅湖峰尊府南区、中海甲叁号院、中海湖上景明等改善或豪宅盘了，屈指可数。

没办法，南宁的房价还是太低了。

以成本来说，外立面用幕墙无论是铝板、石材还是玻璃，最少也要大几百每平的造价，有些高端的，甚至上千都有。

而对比用涂料、真石漆，也不过就是几十块，最多不超过百来块而已。

所以呢，以后别听开发商吹什么高端或有诚意之类的，就看他上不上幕墙。如果不是，那就是自嗨。

当然，具体问题具体分析。我们还是要看年代和节点的。比如华润幸福里也是真石漆啊，在十几年前以涂料为主的时代来说，的确是有诚意的，我们不能脱离历史语境去diss。

03

第三个呢，就是看公区了。

如果说立面是颜值，是皮肤。那公区就是穿搭，体现品位。

就像一个人吧，长得不帅可以通过穿搭来弥补。如果穿搭得廉价或邋邋遢遢的，是很影响整体感官，哪怕是彭于晏也没得救。

那什么是公区呢？分别包括园林、地下车库、大堂、电梯间、架空层和会所等等公共区域。

其实现在开发商们对公区的投入非常卷的了（如何定义南宁的“新规盘”？）

比如地下车库，一言不合就是吊顶、星空顶，高品质的环氧地坪漆了。和以前暗无天日的地下室、水泥地面等完全不可同日而语。

比如大堂，现在都是动辄挑高5、6米，装饰基本都采用石材、木饰、金属等等手法和材料。和以前那种刷白或用廉价瓷砖拼接的敷衍态度，对比太明显了。

再比如会所吧。什么泳池、私宴厅、健身馆被干成了三菜一汤，还有的甚至搞什么篮球场、羽毛球场。这放在十年前，仅存在置业顾问的销售话术里，一旦交付就是会所变商铺。

当然，我觉得也有退步的方面。比如园林，主题性是越来越弱了。以前无论是规模和投入都是各大开发商兵家必争之地，争奇斗艳的。比如美泉1612的峡谷园林、万科城的山地生态园林、建发五象映月的禅意中式园林等等，风格强烈。而现在的，流行酒店风，基本就是四季搭配，有层次感就行了，同质化严重。

当初小伙伴们让我点评五象湖四大天王，其实题眼就在公区。毕竟他们的立面差距不大，但公区就高下立判了。（详见《建发五象印月：五象的定价锚点》《锦麟玖玺：1.4万地价，1.2万甩卖，是漏还是坑？》）

目前仅建发五象印月的公区方面对得起价格了。

04

最后的总图和户型，应该是我文章里聊得最多的了。

大家可以自行翻阅，不多展开了。

虎爸为什么要把这两个放最后呢？因为这两个是最不花成本的了，是努力80分就能做到100分效果那种。

立面公区可以砸钱外包给专业团队，总图户型才是真功夫，看开发商有没有真正上心。前面砸钱后面翻车，不是能力问题，是态度问题。

比如不管实际地块情况硬做总图排布，户型直接套用模板不做产调。但目前这类已经很少了，基本出在小开发商身上。像早期的光明澜湾九里三期，就是被总图布局和户型拖后腿的反面教材。

恩，最近一次翻车的，应该是荣和交投樾园的户型设计了。虎爸实在不明白，都花了这么大决心请了荣和合作了，为啥户型能设计成这样？要不是后面9、10号楼户型改规扳回一城，我觉得是可以列入新时代十大翻车案例的。

好了，今天就聊这么多吧。

其实还可以对精装展开聊聊的，但虎爸要接娃放学了，下次再说了。

（完）

以上是今天分享的全部，欢迎一键三连。

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