9万9入住南宁版九龙城寨?三产房的前世今生.

最近西乡塘去得多，觉得靠近高校区，人也会心态年轻起来。

印象中超过西大商圈过了心虚江桥已经不算热闹，古早的人气王就是动物园对面瑞士花园。

但有天发现一个神奇热闹所在，就是大学公园里三期。它体量巨大，在大学路这么宽路面的边上仍然压迫感逼人，主体建筑还用了玻璃幕墙，已有品牌酒店入驻开业。住宅楼（姑且说是）密密麻麻全是阳台，看得出来以小户型为主。

楼下业态丰富，吃喝玩购俱全，全是年轻人的业态，包括路边的城市雕塑，也在哪个网红景区见过。

也是在小广场上，就能看到不少红底黄字购房广告，这项目也建成多年，还在进行“销售”。最低价格的一房，标注是天井房。何解？就是不能直接采光，只能通过大楼的天井开窗的房子。住在天井中，如果只有四五层楼，或者天井开阔，那还算可以居住。我国古代各地都有民居采用天井形式，产生的感觉就是四水归堂。

但百米大楼33层，开了几个小洞，光是肯定照不进了，走廊里近一点都能伸手摸到窗口。只能起到通风的作用。当然对于现在昼伏夜出的人来说，似乎也不是不能接受，反正都要开灯的。城市酒店收你两三百的，都还有无窗房。

目前正常价格大概也就3200元/平米，且其他户型都会稍有改善，对于价值投资看这人气这入住率，地铁也不远，是否值得？

本文不做任何项目购买建议，只谈一下这个东西的来源。

01来源

三产房的准确说法应该是南宁市安置留用地上建设的房子，因为是用于第三产业服务业，故此得名。安置留用地按在24年《南宁市安置留用地开发利用管理办法》中的划分，可以分为产业安置留用地和住宅安置留用地。

https://www.nanning.gov.cn/zwgk/fdzdgknr/zcwj/zfwj/t5961667.html

其实住宅安置留用地只能是统一规划，只是建设天地楼还是高层的区别，高层项目还不多见，也会被钻空子。比如说琅东琅西几组那些划的整整齐齐的房子，这是在连宅基地都被征拆统一规划后的情况。宅基地在国家现行政策中，一家一户，男丁分家再分，不可能向外村人转让的。如果说在村民建设了之后向外转让，那是另一个维度的说法，就是广东的小产权房。

我们主要说的三产房其实就是，产业安置留用地。是在征拆了居民的农田之后，预留出来用于搞生产的土地，性质为商业办公用地。由村集体统一经营，收益所得给村民们作为一个后续的生活保障。这也是我们口头上羡慕南宁村少的原因，家里有房出租，村里还有分红。

02管理

在24 年的规定中，对安置留用地的开发条件提了三点：

一是招标拍卖挂牌公开出让

这条路要受到多重监管，还得留出安置住宅、安置产业指标等，等于把征收补偿这些成本都揽下了。综合算下来，地价根本不可控，跟城中村改造难度无异。有这能耐，先把土地出让金交齐建设完毕，开发出商品房，还要承担安置房建设成本，就需要雄厚实力才能玩的。在地产最红火最缺地的时代，都没有成功出让过，还不如去拍净地。

当时这条也被别有用心的人解读为三产房可以上市的，这都是混淆视听的一些说法。

二是自主开发

建设项目所需资金，管理，后期运营，很多村其实是没有这个组织能力的，很多村子宁可是一片空地便宜出租，租金聊胜于无。

三是转让（合作）开发

自己没能力，很多地块位置又还行，城中村聚集人口多，有利可图。那就引入开发商合作吧。办法写得很清楚，地块仍然是国有划拨地（由集体土地变更），建好的安置物业有村集体自持部分，多余的土地（我理解是土地及以上的建筑）可以转让。但要补缴相应的土地款和税费，就能办理商品房预售许可手续。

了解房地产管理法的就知道，不管任何名义的土地，只要攥紧了缴纳土地出让金，转变成国有出让建设用地的，才能作为商品房出售这个条件，就基本堵死了各种名义下打擦边球卖房的行为。即体现了土地一级市场只能是国家的法制原则。

这么一算，得，还是回到第一条路去了。

03现实

那如果只合作开发，不涉及转让呢？ 

一个出钱一个出地，建设一栋商业酒店综合体在那，通过收租每年取得多少分红收益。然后若干年后，那村体里面就是收回一栋这样子的产业。本身商业办公、酒店的建设就是个重资产行为，即便已经是没有土地出让金（项目的隐性前期费用不计），单看国内这惨淡的房屋租售比，想要靠租金赚回成本实在难上加难。那投资方他的利益在哪儿呢？

一是快速收回投资

用最便宜的材料，要求承包商垫资，最快速的建设完成，快速的进行招租取得收益。所以我们会看到三产项目的工地大门标识，写的都是些奇形怪状名称的小施工队。他们正规项目难以拿到，就在这种项目里搏一搏。

二是超量建设

从项目整体体量入手，想办法在容积率之外，多加尽量堆料，反正土建成本也压得很低了。

商办项目偷面积，完全不按住宅的章法来，讲究一个生猛。本身就没有楼间距要求，那就建得脸贴脸，成为高层版本的城中村。典型案例就是潮汕的”阳光城“，讲究一个五行缺啥名字补啥。

有直接就压低每层的层高，在100米限高内多建几层，以图外观上看起来差不多，实际面积大概能多10%，就是他们的利润点。

他们搏的就是商办项目，又是集体产权，最终验收不验收无所谓。不像住宅那样一户一表，反正有水电一个大电表，统一收费再分摊，商办也不通燃气，建好了能用就行。

三就是跟房地产一样的”预售“

打着销售的名义把这些都卖掉。前面说了，这样的划拨性质加登记到集体产业，是不能分开销售的，整栋也不能。所以整个环节都在规避销售二字，即便煞有介事建起了售楼部，红地毯砸金蛋弄得像模像样的，也只能写上招商中心，接待中心字样。

签的也只是合作建房合同。本质上是你一次性交纳了租金，跟你承诺可以使用40年，这就更像买商办公寓了。租赁合约法律只保20年，可能再续签一次20年，能有40年，但超过20年的租赁是没有保障的。

而这些开发商呢，我只能称之为三产玩家。在整个地产行业里面，也没有正经入流的开发商做这个。他们的理念，在并不是开发造房子的理念，进行项目测算，如何运营，盈利如何，成本如何控制，价格怎么提升是完全不看。很多也只是把它作为一种可以圈到钱的手段而已。只要有一点前期打点和设计的钱，项目就能开动起来，总之就是想方设法不花自己的钱，反正自己也没啥钱。

违法建设，不按图施工，本身一直在主管部门的打击范围之列。按照规划法要求是要恢复原样，根据违法所得除以罚款。野狐禅当然不愿意，就指望这点增量做利润，交了罚款拆了违建，利润归零就白打工，直接卷款跑路。

或者本来就没打算真建设，挖个坑搞个招商中心，雇佣中介全城发传单，以低价和返佣吸引不明真相的人，收筹割韭菜。所以时不时就会听说哪里哪里项目又收不到房， 哪里哪个项目被拆了，基本都是这些三产项目。

南宁的三产房这些乱象，随着房地产狂飙伴生，在21年左右达到了一个巅峰，有大概有小百个这样子的项目。最终完工交付的，没有十之一二。

04对于大众

对于自住想在南宁有容身之所的，买这个东西你要有能够判断项目风险的能力。这个物种的兴起还是早期房地产过于火热，低收入群体买不起商品房，就会出现一种替代居住的产品，此时只有单价只有三千两千多，不超过四千的房子冒出来，比起已经全城1万2起步的商品房，优势明显。为了鱼目混珠，打消你的疑虑，三产玩家还会说这是正规安置房，过几年可以办证。

这些本身签的不是购房合同，只有大产证，自然也不能贷款。还要分阶段支付全款，其实压力还是比较大。就算假定能顺利收房，后续的商水商电，不通燃气，没有学位等等仍然在推高居住成本，并不是要给好的居住替代产品。

甚至还有一些不良的把它做成了非法集资平台，不停画饼收钱，一房多卖，把资金挪作他用，就是不建设，你去闹就退钱，再收下一个人的钱，反正不缺韭菜。只是合作建房协议，就算有纠纷，也是合同纠纷。正规商品房有合同备案，资金监管账户尚且现在弄得一地鸡毛的烂尾，何况你把钱交给一个不具备任何抵押资产的公司（土地还是村里的）？资金交给没有保障的渠道本身就是高风险行为，你图他的收益，人家图你本金！

很少有人能承担这种风险，所以也就不要碰，这是留给高段位人玩的。

既然没有交易空间，只能是投资收益，对于还不错的价值标的，作为民宿酒店长租公寓集中收储还是可以算算回报率的。

那是南宁市内比较好位置的城中村也都不剩多少了那。这个已经建成了大学公园里，目前这个是三期了，二期就在马路对面，也是同样的大体量，说明投资方是持续看好。对于西乡塘动物园片区，天然具备众多高校学生。刚刚毕业的，也拿不出拿出十几二十万来买这样一个东西。

但他们还是希望享受大学周边的生活配套，通过地铁一号线通勤，使得南宁的空间距离拉近，这样的项目才是具备成功的前提。其他像经典的柳沙新天地这个项目很有意思，一己之力带动了柳沙商业氛围，可以另外详谈。

05总结

只能自住的产品，买不如租，买就是一次性缴纳了租金，现在的大形势下涨租金很难，失去了资金的收益可能。