586亩!32亿!南宁城中村改造的“后劲”来了

“城中村改造”是南宁城市发展绕不开的话题。

土地市场是最直观的窗口。

2025年，南宁城中村改造项目土地集中放量，全年一口气出让了13幅地块，撑起了南宁土地市场的半壁江山。

覆盖兴宁、青秀、江南、西乡塘等城区，涉及鸡村、长堽村、平阳村、降桥村、北大北路等重点片区。

这些地块不仅是南宁土拍的绝对主线，更悄悄改写着南宁的楼市格局和城市面貌。

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据邕有家不完全统计，2025年，南宁一共成交13幅城中村改造项目地块，总出让面积约395.43亩，成交总金额约21.1亿元。

其中有12幅是涉宅地块，1幅商业地块。

从区域分布来看，13幅地块覆盖了高新区、兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区等城区。

▲南宁城区实景

看一下对比数据。

2025年南宁主城区（不含武鸣区）经营性用地“招拍挂”共成交34幅，面积合计1204.1亩，成交总金额约53.06亿元。其中，商住用地22幅，面积合计约800亩，成交金额约43.35亿元。

这意味着，2025年南宁城中村出让地块占全市商住用地供应量的47.35%。

不仅如此，截至2026年2月6日，南宁城中村改造项目土地出让面积约586亩，成交金额约32亿元。

城中村改造释放的土地资源，正在成为南宁住宅供地的核心来源。

而这些地块正在成为南宁楼市的“新粮仓”。

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城中村改造带来的，不只是拆旧建新。它正在提升南宁人居住的品质、教育资源以及日常出行的便利程度。

首先，是住宅产品的迭代。

过去几年，南宁不少城中村改造地块上建起的新楼盘，不再是简单的安置房或刚需盘。第四代住宅正在成为主流配置。

比如中海未来之境、邦泰朗境、邦泰悦九章等项目，普遍采用板楼设计、高得房率、空中庭院等元素。

这些项目不仅提升了居住舒适度，也拉高了整个片区的产品标准。

换句话说，城中村改造地块上长出来的房子，正在从“能住”变成“好住”。

▲南宁城区实景

其次，是教育资源的落地。

很多城中村改造项目，同步引入了优质学校。这不是画饼，而是实打实地推进。

鸡村片区明确引进南宁二中初中部加盟校，54个班，2700个学位，计划2027年春季部分建成投使。中兴小学沙江校区也已封顶。

长堽村五组片区迎来了逸夫小学教育集团的分校。

这些学校过去大多集中在核心城区或老城区，如今通过城中村改造，优质教育资源开始向城市更新区域外溢。对于住在这些片区的家庭来说，孩子在家门口上好学校，不再是奢望。

▲逸夫小学鲤湾校区（图源：青秀发布）

更重要的是，配套带来的日常便利正在变成现实。

城中村改造最大的痛点之一，是“断头路”。过去很多片区，明明地图上近在咫尺，开车却要绕一大圈。如今，这一局面正在被打破。

比如建兴路，一条让周边居民苦等十多年的南北通道，随着鸡村城中村改造的推进，兴东路至金桥大道路段已实现贯通，打通了交通瓶颈，结束了部分路段长期处于“断头路”的局面。从兴宁到青秀，不再绕快环，几分钟就能上那安快速路。

▲建兴南梧路口已通车

建兴路其余路段正在持续推进，未来从鸡村、长堽村、东沟岭向北几分钟就能抵达那安快速路入口，向南可直达青秀万达、东葛商圈，有效分流周边路段车流，缓解南北向交通压力。

路通了，无论是上班通勤、孩子上学，还是日常购物、就医，都变得更加便捷高效。

与此同时，“15分钟生活圈”也在逐步成型。城中村改造项目同步配建了养老服务设施、婴幼儿照护场地、快递送达设施等，安置房项目周边，商业、文体、社区服务设施也在陆续补齐。

从一套房子，到一所学校，到一条路，到一个完整的生活圈。城中村改造带来的是一个个真正适合居住的城市板块。

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2025年出让的12幅商住地块中，有多个项目已经开工，包括璞逸明月、麒麟云境（凯誉汇安吉新项目）、保利北大北路项目、邦泰揽境三期、星光澜玺。

这些项目规划更前沿，几乎都锁定第四代住宅，且周边配套成熟，将在2026年陆续登场，给片区带来不一样的“惊喜”。

保利北大北路项目

项目拟建7栋住宅楼，其中2号楼和5号楼为第四代住宅，约96户。

纯板楼结构，2号楼南面是小区主景观中心，预计打造下沉庭院，视野优势突出。5号楼位于小区景观中心位置，南北景观面都很好。

▲保利新项目总平图（仅供参考）

保利在全国已有成熟的四代住宅经验。武汉、南京、西安的四代住宅项目去化率和口碑都不错。

这次落地南宁，意味着西乡塘改善市场再添一个标杆级产品，拉高整个板块的居住标准，也将带动成熟界面进一步升级。

麒麟云境

凯誉汇布局南宁城中村改造的新作，纯板楼、四代宅，户户带空中花园，高拓展户型。社区还配建商业、文体设施。

安吉板块地缘改善需求一直很旺，但高品质新房长期缺位。麒麟云境的出现，正好填补了这个空白。加上项目靠近地铁2号线和安吉万达，周边学校密集，未来会吸引不少本地置换人群。

星光澜玺

由广西凯誉汇、鑫恒楷、恒力三家联合开发。用地约34亩，容积率2.5。规划四代宅+常规住宅，270°视野L型阳台，6.2 米挑高空中庭院。

福建园板块是江南的核心成熟区，双地铁、江南万达、福建路小学扩建等配套一应俱全。但新房供应极度稀缺，多年没有像样的新盘。星光澜玺入市后，会直接缓解这个矛盾，同时提升整个片区的居住品质。

邦泰揽境三期

邦泰在鸡村片区的第三宗地块，将打造8栋高层+ 1栋文体中心，延续邦泰“境系”品质。规划四代宅产品，户型升级，得房率更高。

▲邦泰揽境三期总平图

邦泰在鸡村已经形成“连片开发”的格局。三宗地块集中供应，有助于快速聚集人气，推动片区配套加速兑现。双地铁、二中分校、建兴路通车……这些利好叠加，鸡村板块正从一个城中村密集区，变成新兴居住区。

这些新开工项目均聚焦“好房子” 标准，四代住宅成了“标配”，规划更注重居住舒适度、景观、配套，未来入市将进一步提升南宁居住品质上限。

写在最后

从土地供应到路网完善，从配套建设到城市界面升级，城中村改造正在一步步改变南宁的城市面貌。

2025年底召开的中央经济工作会议明确提出“高质量推进城市更新”。对于南宁来说，城中村改造不只是一场拆迁和重建，更是一次城市功能的整体升级。

好戏还在后头。

2026年，随着保利北大北路项目、麒麟云境、星光澜玺等新项目陆续入市，南宁的改善型产品供应将更加丰富。而城中村改造释放出的土地资源，也为城市未来的发展预留了空间。

南宁的城中村改造，值得继续关注。

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