当下南宁买房,选新房还是二手房?

嗯，这个问题其实在之前虎爸文章《100万预算，南宁买房建议：先解决当下》里回答过：性价比原则，哪里给得多就选哪里。

之前受限篇幅，浅尝辄止，今天展开聊聊其中的逻辑。

01

其实新房和二手房有个巨大的坑：算法不同，表面价格和实际到手完全是两码事。

现在南宁的新房，得房率普遍奔着100%去，甚至更高。比如麒麟天樾这种四代宅，得房率都奔到150%去了——100平的房子实得150平。

反观二手房就很现实：

2015年前建成的房源，得房率75%已算优质，老小区甚至低至70%；

2018年左右的次新房，得房率能达80%，却依旧难追新房水准。

举个最直观的例子：

假设同是100㎡户型，碧桂园星荟二手房挂牌价8000元/㎡，总价80万，80%得房率折算后，实得单价高达10000元/㎡；

旁边邦泰悦九章新房单价10000元/㎡，110%得房率下，实得单价仅9091元/㎡。

看出来了吗？表面看新房贵2000元/㎡，算完实得面积反而便宜近一千，还没算材料、物业、公区等隐性优势。

所以买房第一步：先换算实得面积再比价，只看挂牌价都是盲目决策。

02

OK，价格对齐了，再看品质。

这是最容易受迷惑的。现在的开发商喜欢卷配置，从大门、立面、公区、会所、地下车库等全方面内卷，但大多都是做面子工程。毕竟房子满足“基础够用”即可，过度堆料纯属溢价消费。

抛开那些华而不实的，虎爸选房只看四样：立面、公区、梯户比、户型。

这四样从“没有”到“有”是质变，从“有”到“更好”是溢价。

先说立面。

以前南宁的二手房，涂料外立面是主流。住过的人都知道，三五年开始褪色，十年左右起皮脱落，不仅丑，还有安全隐患（在南宁买房如何看外立面？）可一旦升级到玻璃幕墙或真石漆，十几年不褪色，基本功能就满足了。至于玻璃或铝板是1.2mm还是2.0mm，线条是横是竖，对居住体验的影响，远不如增加的成本大。

第二，公区。

这是二手房最大的硬伤。2010年前的一二代宅，很多没有入户大堂，2015后的三代宅大堂是有了，但大多非常小气，层高矮得压抑，有的甚至简陋到连墙砖都没有——未来房子比人多，这种产品最先被淘汰。

现在新房不一样。入户大堂挑高、石材墙面、会客区配齐，归家仪式感拉满。

关键是有没有，不是奢不奢。大堂用意大利灰还是国产花岗岩，对你回家没区别，但开发商敢多卖十万，这钱够你买辆代步车了。

再看梯户比。

南宁最常见的是塔楼非常多，常见的梯户比配置是2梯4户，2梯5户（未来十年南宁楼市最大的确定性）这些还算正常的，最恶心人的是2梯6户或者是那种连廊2梯4户把电梯分开那种，电梯等五分钟，早晚高峰崩溃。

对比如今的新房呢，2梯4户是起步配置，甚至初改盘都已经卷到一梯一户，实现电梯入户了。而到了电梯入户，再往上堆料就是浪费。电梯贴什么板、有没有新风，其实不影响你等电梯的时间。

最后看户型。

早期一二代宅哪些奇葩户型就不多说了（详见《你家房子是第几代住宅？一文讲清南宁住宅迭代史》），如今主流三代宅虽做到方正通透、动静分区，但新房的LDK一体化、可变空间、层高，都是老房无法比拟的。

所以够用的标准是什么？

方正户型、电梯入户、公建立面、大气公区——这四样配齐，住得舒服的基本盘就有了。缺一样是硬伤，多一样是溢价。

为什么邦泰才来南宁短短两年，就能横扫市场？

因为它正好卡在这个临界点上，单价却只比周边二手贵。换算实得面积后，实际成本可能更低，但居住体验的差距是跨代的（详见青秀严选测评：邦泰璟和）。

03

以上说的是刚需刚改盘。到了改善和豪宅，逻辑又不一样。

南宁的豪宅市场有个特点：二手和新房价格基本持平，没有明显倒挂。说白了，没有捡便宜的机会，只能硬碰硬比产品。

刚需是“从无到有”，性价比极高；豪宅是“从有到更好”，但好出来的部分往往会让人觉得性价比很低。

比如，顶豪万科瑧山悦吧，石材立面、会所、低梯户比、大户型，该有的都有。号称要颠覆它的中海甲叁号院，能做多大的升级呢？最多只是会所从2000平扩到3000平，大堂石材从国产换成进口——真正对居住影响的升级点，其实很少。

所以豪宅的逻辑不是“买新还是买旧”，而是看哪个get到你的点——是地段？圈层？还是某个细节？

04

写到这里，相信小伙伴们应该明白其中的逻辑了。买房本就是取舍的过程，不用盲目跟风，也不要限制自己的选择。

谁给得多就选谁。

以上就是今天分享的全部。需求模糊，纠结取舍，买房的过程中还有困惑的小伙伴，可以加下方我微信，找虎爸聊聊，和了解我们的服务。

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