南宁恢复“商转公”!借款申请人需满足哪些条件?附解读和举例!

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南宁商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款暂行办法

第一章总则

第一条为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，切实减轻缴存人住房贷款压力，规范缴存人商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称商转公贷款）管理，根据《南宁住房公积金管理办法》《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）》《南宁市个人自愿缴存使用住房公积金实施办法（修订）》等相关规定，结合南宁住房公积金管理实际，制定本办法。

第二条本办法所称的商转公贷款，是指南宁住房公积金管理中心（以下简称南宁公积金中心）缴存人在本市行政区域范围内，以及铁路分中心缴存职工在中国铁路南宁局集团有限公司管辖范围内各地市，购买自住住房时已办理了商业性个人住房贷款（以下简称原商业贷款）且尚未结清，在同时符合住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）的申请条件，并已获得原商业贷款银行同意的前提下，将原商业贷款申请转为公积金贷款。

第三条 商转公贷款业务包含“第二顺位抵押登记”和“非顺位抵押登记”两种模式：

（一）“第二顺位抵押登记”是指借款申请人申请商转公贷款时，在原商业贷款未注销抵押登记的情况下，由办理商转公贷款业务的受委托银行（以下简称受托银行）在不动产登记部门为该笔商转公贷款办理该住房的第二顺位抵押登记，借款申请人无需自筹资金结清原商业贷款。待商转公贷款发放后，注销原商业贷款抵押登记，商转公贷款所对应的第二顺位抵押自动上升为第一顺位抵押。

（二）“非顺位抵押登记”是指借款申请人申请商转公贷款时，经南宁公积金中心审批同意，受托银行通知借款申请人自筹资金提前结清原商业贷款；原商业贷款银行注销原抵押登记后，再由受托银行到不动产登记部门为该笔商转公贷款办理第一顺位抵押登记。

第四条申请办理第二顺位抵押登记模式的商转公贷款，原商业贷款发放银行原则上应与南宁公积金中心贷款受托银行为同一家银行。办理第二顺位抵押登记模式商转公贷款业务的受托银行，由南宁公积金中心对外公布。

第二章贷款对象和条件

第五条申请商转公贷款时，借款申请人应同时具备以下条件：

（一）借款申请人及共同申请人均应符合南宁公积金中心现行有效的公积金贷款申请条件；

（二）借款申请人应为南宁公积金中心的住房公积金缴存人，且是原商业贷款的借款人（或共同借款人）及原商业贷款所购住房的产权人；

（三）借款申请人在原商业贷款发放当月，已在南宁公积金中心开户并正常缴存住房公积金。

第六条 借款申请人申请商转公贷款，除符合南宁公积金中心现行有效的贷款条件外，还应同时符合以下条件：

（一）原商业贷款用途应为购买自住住房；

（二）申请商转公贷款的住房应已取得不动产权证书（或房屋产权证），当前仅存在原商业贷款抵押登记，不存在查封、保全、设定居住权等权利限制的情形，可在不动产登记部门办理（或转移）抵押登记；

（三）原商业贷款尚未结清，且已征得原商业贷款银行同意转为公积金贷款。

第七条存在以下情形之一的，不予贷款：

（一）在商转公贷款办理期间，对所购住房新增设定除本次商转公贷款抵押权之外的其他抵押权，或存在其他任何形式的权利限制情形的；

（二）原商业贷款的借款人因离异、财产继承等原因，经人民法院或仲裁机构生效裁判、调解，或在合法有效的离婚协议中明确所购住房的产权归属，且该产权归属与该住房不动产权证上登记的权利人不一致的；

（三）在未获得南宁公积金中心审批并正式作出准予贷款的决定之前，擅自提前结清原商业贷款的；

（四）存在南宁公积金中心现行有效的公积金贷款政策中明确规定的不予贷款情形，或存在公积金贷款风险的。

第八条申请商转公贷款时，借款申请人仅能申请将原商业贷款的全部贷款余额转为纯公积金贷款，不能申请转为公积金组合贷款。公积金组合贷款中的商业贷款部分，不能办理商转公贷款业务。

第三章贷款额度、期限和利率

第九条 商转公贷款额度应符合以下规定：

（一）应符合南宁公积金中心现行有效的公积金贷款额度核定的相关规定；

（二）不得高于原商业贷款剩余本金余额。如原商业贷款合同中明确包含房屋装修贷款、车位贷款、消费贷等非毛坯住房贷款的，应在计算剩余本金余额时相应予以扣除。对于公积金贷款覆盖不足的部分，应由借款申请人自行结清；

（三）不包含借款申请人为结清原商业贷款所需支付的提前还款利息、手续费等额外支出；

（四）不得高于住房价值的80%。住房价值原则上以原商业贷款认定的房屋总价确定；如房屋总价无法真实反映当前住房价值，且公积金贷款占住房价值的比例较高，南宁公积金中心有权通过委托受托银行或第三方机构评估等方式进行核查，住房价值以原商业贷款认定的房屋总价与南宁公积金中心核定的现值两者中的较低者为准。

可贷额度应在综合上述各项限额标准后，取其中的最低值予以确定，且贷款额度应为1000元的整数倍。

第十条商转公贷款期限的确定，应符合南宁公积金中心现行有效的公积金贷款期限核定的有关规定，且不得超过原商业贷款的剩余期限；用于申请商转公贷款的住房，在申请时房龄不得超过30年。

第十一条商转公贷款利率按照中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率执行。

第四章贷款材料和程序

第十二条申请商转公贷款除依照南宁公积金中心现行有效的公积金贷款申请材料相关规定提交材料外，还应提供以下材料：

（一）原商业银行借款合同及所购住房不动产权证（或房屋产权证）；

（二）原商业贷款最近12个月的还款记录明细（未满12个月的，则需提供全部还款记录明细），以及截至商转公贷款申请当日，原商业贷款的月还款额及剩余贷款本金、期限凭证；

（三）如办理商转公贷款第二顺位抵押模式，应提供原商业贷款银行出具的同意提前结清贷款以及结清贷款所需指定还款账户的相关书面材料。

南宁公积金中心根据实际业务情况、政策调整等因素，制定并适时调整商转公贷款所需材料一次性告知单，并向社会公布。

第十三条商转公贷款采用第二顺位抵押登记模式的，按下列程序办理：

（一）借款申请人应向原商业贷款银行提出提前结清原商业贷款申请，原商业贷款银行同意的，应向借款申请人出具同意提前结清贷款以及结清贷款所需指定还款账户的相关书面材料；

（二）符合贷款条件的借款申请人，按照南宁公积金中心现行有效的公积金贷款办理流程和申请材料相关规定，提交商转公贷款申请；

（三）南宁公积金中心在收到借款申请人的商转公贷款申请材料后，对商转公贷款申请进行审核、审批；

（四）审批通过后，南宁公积金中心委托受托银行及时通知借款申请人等相关方，办理商转公贷款所购住房的抵押登记手续（即第二顺位抵押）；

（五）南宁公积金中心根据原商业贷款银行与借款申请人约定的提前结清时间，综合考量贷款资金安排等因素，确定商转公贷款的放款时间；

（六）原商业贷款银行在商转公贷款放款前，应通知借款申请人，将商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的差额部分，用自有资金预存入商转公贷款合同指定的收款账户，以确保原商业贷款能够顺利结清；

（七）原商业贷款银行应在商转公贷款放款当日，将南宁公积金中心发放的商转公贷款资金与借款申请人预存的自有资金用于一次性提前结清原商业贷款；

（八）原商业贷款银行在确认贷款已结清后，应及时办理原商业贷款的注销抵押登记手续，确保商转公贷款的抵押权为所购住房的唯一且第一顺位抵押权。

第十四条商转公贷款采用非顺位抵押登记模式的，按下列程序办理：

（一）借款申请人应向原商业贷款银行提出提前结清原商业贷款的正式申请，征得原商业贷款银行的同意；

（二）符合贷款条件的借款申请人，按照南宁公积金中心现行有效的公积金贷款办理流程和申请材料相关规定，提交商转公贷款申请；

（三）南宁公积金中心在收到借款申请人的商转公贷款申请材料后，对商转公贷款申请进行审核、审批；

（四）审批通过后，受托银行应通知借款申请人结清原商业贷款。借款申请人结清原商业贷款后，原商业贷款银行应积极配合办理原商业贷款的注销抵押登记手续，确保所购住房的原抵押权解除。商转公贷款的受托银行，应及时办理商转公贷款抵押登记手续，确保商转公贷款的抵押权为所购住房的唯一且第一顺位抵押权。

（五）南宁公积金中心对已完成抵押登记手续且符合公积金贷款放款条件的贷款，按规定将贷款资金发放至商转公贷款合同约定的收款账户。

第十五条商转公贷款发放前，如原商业贷款剩余本金余额低于已审批通过的公积金贷款金额，南宁公积金中心有权暂停该笔商转公贷款的发放，并对该贷款申请启动重新审批程序。

第十六条开展商转公贷款第二顺位抵押登记模式的受托银行，应将商转公贷款发放资金专项用于偿还借款申请人尚未结清的原商业贷款剩余本金余额，不得挪作他用。

第十七条原商业贷款银行和受托银行应按照本办法规定，切实履行办理商转公贷款抵押登记手续及原商业贷款注销抵押登记手续的职责，确保商转公贷款办妥第一顺位抵押权，以保障公积金贷款资金的安全。

第五章资金控制和风险管理

第十八条为保障南宁公积金中心其他公积金业务的正常运行，商转公贷款业务由南宁公积金中心根据资金流动性情况实行动态调整，并不定期向社会公示商转公贷款业务状况及实时资金运用率。

（一）当南宁公积金中心资金运用率超过80%时，商转公贷款资金额度实行总量管理；

（二）当南宁公积金中心资金运用率超过85%时，自次月起暂停受理新增商转公贷款业务申请，已受理的商转公贷款业务可继续办理；

（三）在暂停受理新增商转公贷款业务后，当南宁公积金中心资金运用率连续五个月低于80%时，可自次月起恢复受理商转公贷款业务申请；

（四）商转公贷款业务的调整以南宁公积金中心发布的公告为准。

第六章附则

第十九条本办法未尽事宜，按照南宁公积金中心现行有效的公积金贷款政策有关规定执行。

第二十条本办法由南宁公积金中心负责解释。

第二十一条本办法自2026年5月8日起施行，有效期一年。

南宁商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款暂行办法政策解读

一、政策制定背景

为进一步规范我市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称商转公贷款）管理，妥善解决我市缴存人因无法使用住房公积金贷款购买自住住房而产生的历史遗留问题，切实减轻缴存人住房贷款压力，发挥住房公积金制度支持保障作用，根据《南宁住房公积金管理办法》《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法（修订）》《南宁市个人自愿缴存使用住房公积金实施办法（修订）》等规定，结合业务管理实际情况，广西南宁住房公积金管理委员会印发了《南宁商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款暂行办法》（以下简称《商转公贷款暂行办法》），旨在优化完善我市商转公贷款政策规定，满足我市缴存人商转公贷款需求，规范业务管理，有效防范贷款风险。

二、相关问题解答

（一）商转公贷款的对象包括哪些？

商转公贷款对象为南宁公积金中心缴存住房公积金的单位在职职工和自愿缴存人，且在原商业贷款发放当月已在南宁公积金中心开户并正常缴存住房公积金，即不包含异地缴存人；同时借款申请人须是原商业贷款的借款人和贷款住房产权人。

例1：借款申请人A于2022年12月在南宁公积金中心开户并正常缴存住房公积金，后因离职停缴住房公积金，又于2025年6月重新就业恢复缴存住房公积金，现已连续正常缴存住房公积金满10个月，A在2023年2月在南宁市购买自住住房并办理商业贷款，该笔商业贷款于2023年3月发放，借款申请人A属于商转公贷款对象。

例2：借款申请人B于2025年6月在南宁公积金中心开户并连续正常缴存至今，其配偶C为南宁公积金中心自愿缴存人，于2024年4月开户并连续正常缴存至今，B和C在婚后于2024年1月在南宁市购买自住住房并办理商业贷款，该笔商业贷款于2024年4月发放，借款申请人C属于商转公贷款对象。

例3：借款申请人D于2023年3月在南宁公积金中心开户，并于2023年5月开始正常缴存住房公积金至今，D在2023年3月购买在南宁市自住住房并办理商业贷款，该笔商业贷款于2023年4月发放，借款申请人D在商贷发放当月未能正常缴存住房公积金，不属于商转公贷款对象。

例4：借款申请人E于2022年2月在南宁公积金中心开户并连续正常缴存至今，其配偶F为异地住房公积金缴存职工，E和F在婚后于2023年6月在南宁市购买自住住房并于当月办理商业贷款，该笔商业贷款于2023年8月发放，借款申请人E属于商转公贷款对象，其配偶F应作为共同借款人计算收入参与贷款还款，但其缴存余额不能参与计算贷款额度。

（二）借款申请人申请商转公贷款有哪些条件？

申请商转公贷款的，原商业贷款用途应为购买自住住房，其他各类非购房类型的商业性贷款如车位贷款、装修贷款均不能办理商转公贷款；申请商转公贷款时原商业贷款所购住房已办理不动产权证或房屋所有权证；不存在除原商业住房贷款抵押以外的其他权利限制，可以正常设定商转公第二顺位抵押权；原商业贷款尚未结清且取得原商业贷款银行的提前结清贷款同意。满足上述基础条件的同时还应符合南宁公积金中心现行有效的贷款条件，如房屋套数认定、贷款额度、贷款期限、首付比例、还款比例等。

（三）商转公贷款分为哪几种模式？

商转公贷款业务包含“第二顺位抵押登记”和“非顺位抵押登记”两种模式：

1.“第二顺位抵押登记”是指借款申请人申请商转公贷款时，在原商业贷款未注销抵押登记的情况下，由办理商转公贷款业务的受委托银行（以下简称受托银行）在不动产登记部门为该笔商转公贷款办理该住房的第二顺位抵押登记，借款申请人无需自筹资金结清原商业贷款。待商转公贷款发放后，注销原商业贷款抵押登记，商转公贷款所对应的第二顺位抵押自动上升为第一顺位抵押。

2.“非顺位抵押登记”是指借款申请人申请商转公贷款时，经南宁公积金中心审批同意，受托银行通知借款申请人自筹资金提前结清原商业贷款；原商业贷款银行注销原抵押登记后，再由受托银行到不动产登记部门为该笔商转公贷款办理第一顺位抵押登记。

（四）可办理第二顺位抵押登记的商转公贷款银行有哪几家？

南宁公积金中心正积极拓宽第二顺位抵押登记商转公贷款银行范围，目前已正常开办住房公积金贷款业务的受托银行均可受理，具体商业银行名单由南宁公积金中心在商转公贷款业务正式开展前向社会公布。

（五）原商业贷款中如已包含有车位贷款、装修贷款的，在办理商转公时如何计算可申请额度？

根据南宁公积金中心现行有效的住房公积金贷款政策，商转公贷款可申请最高贷款额度不超过商业贷款剩余本金，且商转公贷款金额不支持用于购买车位、支付住房精装款等其他非购房贷款。南宁公积金中心在审批借款申请人最高可贷额度时，将按实际情况扣减非购房贷款部分剩余本金，无法明确核算出非购房贷款部分剩余本金的，按原商业贷款金额用途的组成比例进行扣减。商转公贷款发放时，非购房贷款部分剩余本息由借款申请人自筹结清。

例1：借款申请人G购买精装商品房时在银行办理商业贷款，共计贷款100万元，其中购房贷款金额为80万元，捆绑精装贷款部分金额为20万元，上述贷款金额在银行视为同一笔贷款进行还款。目前该笔贷款共计剩余本金为90万元，G申请商转公贷款时最高可申请购房贷款90万元的80%，即公积金贷款最高可申请额度为72万元，商业贷款中剩余的精装贷款本金由G自行结清。

例2：借款申请人H购买商品房时在银行办理商业贷款，共计贷款100万元，其中购房贷款金额为80万元，捆绑车位贷款金额为20万元，上述贷款金额在银行视为两笔贷款进行还款，但都以该套商品房作为抵押物设定。目前该笔贷款购房贷款剩余本金为60万元，车位贷款剩余本金为5万元，H申请商转公贷款时最高贷款额度为60万元。且因为车位贷款的抵押设定影响商转公贷款的第二顺位抵押办理，H在申请商转公贷款后还需自筹结清车位贷款剩余本息。

上述举例中关于商转公贷款最高贷款额度还应符合南宁公积金中心现行有效的住房公积金贷款政策中关于贷款额度计算的相关规定。

（六）为什么本次恢复办理商转公贷款业务，要求贷款发放时借款人已经在南宁公积金中心开户并正常缴存住房公积金？

为确保商转公贷款业务能够持续、稳定开展，保障住房公积金提取等业务的正常开展，预防资金流动性风险，鉴于当前南宁公积金中心住房公积金资金总量无法完全满足我市商转公贷款业务的整体需求，本次恢复商转公贷款业务将优先聚焦于满足我市住房公积金缴存人因房地产市场客观条件限制等历史原因，在购买自住住房时未能使用住房公积金贷款的迫切需求，助力减轻这一缴存群体的商业贷款还款压力。本次出台的商转公暂行办法有效期设定为1年，待暂行办法实施期满后，南宁公积金中心将依据业务实际开展状况以及资金运用情况，经全面综合评估后再对后续政策作出科学合理的调整与优化。