2026年南宁房地产市场小阳春行情分析报告

1.1 政策持续加码，为市场注入底部支撑

2026年初，国家层面和地方层面的政策组合继续为房地产市场提供支撑。《求是》杂志于1月1日发文明确提出加强预期管理”，并强调”政策要一次性给足”，为市场稳定预期提供了明确的政策信号。与此同时，央行下调政策利率、商业用房首付比例降至30%、换房退个税政策延长至2027年末等措施相继落地，进一步压缩了购房成本，从供需两端释放了积极信号。

在地方政策层面，南宁市的调控思路围绕三条主线展开：一是存量商品房收购去库存，2月11日南宁市住建局再次向社会征集存量商品房，收购范围涵盖已建成存量商品房、保交房攻坚战项目日主体封顶的在建未售商品房，可用作保障性住房、人才房、青年公寓、职工宿舍、高校宿舍、养老公寓及各类安置房等；二是配售型保障房常态化分配，2月南宁市住建局密集发布多批次配售型保障性住房资格审核公示(第9至第16批)，并于2月11日发布《关于开展2026年第二批配售型保障性住房销售工作的通告》；三是住房促消费活动推进，2月10日，2026年广西“好房子悦生活”住房促消费专题工作会在南宁举行，全区14个设区市将开展200场以上立体化促销活动，结合“住房+文旅”、“住房+赛事”、“住房+演艺”等模式，多维度激活市场热度。

尤为值得关注的是，2025年底出台的三类购房补贴政策仍在有效期内持续执行：多子女家庭方面，生育二孩补贴3万元/套，生育三孩补贴6万元/套；“以旧换新“补贴1万元/套；商办类购房补贴1万元/套。上述补贴购房签订合同时间截至2026年3月31日，申请购房补贴截至2026年4月30日。目前剩余额度已不多，预计将在近期被申请完毕，政策托底效应正接近尾声。

人才引入政策和公积金贷款额度提升等配套措施的持续落地，也在一定程度上降低了购房门槛，吸引了更多刚需和改善型购房者关注南宁市场。然而尽管政策层面信号积极，市场对政策效应的传导存在明显滞后，短期内购房者观望情绪仍然浓厚。

1.2 市场信心缺失与负向循环

市场信心缺失是当前南宁楼市面临的最大挑战之一。据克而瑞调研数据显示，高达83.7%的潜在购房者认为“未来半年房价将继续下跌”，这种悲观预期通过心理传导机制形成自我强化的闭环一一当多数市场参与者预期价格下行时，观望情绪自然蔓延，导致实际成交量萎缩；而成交量持续下滑又反过来验证了下跌预期，进一步抑制入市意愿，形成“信心缺失一成交萎缩一预期恶化一信心进一步缺失”的负向循环链条。

开发商同步陷入“不敢拿地、不敢推盘”的集体困境。2025年南宁房企融资额同比缩减40%，债券发行利率突破7%，使企业无力承担高地价风险；新房销售回款放缓，2026年1月回款周期延长至90天以上，倒逼企业严控支出。在此背景下，市场信心的系统性重建需要政策、产品、供需多重因素共同发力。

【二】

2.1 新房市场：2月成交创近十年新低，均价结构性下调

据克而瑞数据分析，2026年2月南宁楼市整体保持低位运行，新建商品住宅市场数据如下表所示：

【三】

3.1 供需结构错位与信心崩塌的恶性循环

南宁楼市当前的深层矛盾，是市场信心崩塌与供需结构错位相互强化、形成恶性循环的系统性问题，远超简单的季节性调整范畴。

从供给端来看，供给结构严重偏离需求本质：远郊新区项目集中放量，而改善型群体亟需的核心区高品质住宅却长期短缺。良庆区因产品同质化严重，尽管成交量维持相对活跃，但均价持续承压，环比下滑明显。开发商深陷两难困局——降价促销将加剧亏损风险，维持高价则难以应对需求枯竭，部分项目选择延后推盘，进一步压缩供给端活跃度。

从需求端来看，前期“价格战”过度透支购买力，导致购房者预期彻底逆转。许多中产购房者面临收入压力和房贷负担，观望情绪浓厚。南宁二手房挂牌量已超8万套，平均成交周期达182天，成交价较挂牌价低15%至20%，市场流动性严重不足，进一步打压了买家的入市信心。

3.2 开发投资大幅下滑，土地市场陷入冰封

据相关数据显示，开发投资同比下滑50.3%，直接切断了土地市场的资金源头。2025年南宁房企融资额同比缩减40%，债券发行利率突破7%，使企业无力承担高地价风险；新房销售回款放缓，2026年1月回款周期延长至90天以上，倒逼企业严控支出。

2026年1月至2月，南宁均没有住宅用地出让。土地市场的萧条将反噬未来供应：按开发周期推算，2026年下半年新房潜在供应量或再降三成，尤其在青秀区等核心板块，优质宅地储备不足将加剧区域分化，形成“销售遇冷一投资收缩一土地滞销一供应短缺”的负反馈链条。

3.3 竞争格局演变：从规模扩张走向精品深耕

据克而端数据分析，2026年2月南宁商品住宅市场房企成交排行中，邦泰集团以0.97亿元跃居榜首，南宁威宁房地产开发集团紧随其后达0.96亿元，南宁轨道地产以0.78亿元位列第三。前三强合计贡献2.71亿元，占整体成交金额约32.1%，这一比例较历史同期集中度明显回落，标志着市场正从高度集中的粗放阶段向多元化竞争格局加速演进。

从上榜项目的区域分布来看，良庆区依旧是市场热点，有4盘上榜；江南区和兴宁区各有2盘上榜。青秀区凤岭北的中海甲参號院虽成交套数较少，但单套价值高，显示出南宁市场仍有较强的改善型需求支撑。

邦泰集团的逆势登顶，核心在于精准锚定核心区位价值，通过优化户型设计与社区服务有效匹配改善型客群需求；南宁轨道地产集团则依托TOD模式优势，将地铁沿线资源转化为通勤效率竟争力，在土地获取环节通过TOD模式优先取得站点半径800米范围内的开发权，土地成本较招拍挂市场价低15%至20%，形成稳定的客户黏性。国有背景企业在市场剧烈波动期的信用优势加速凸显，消费者对国企信用背书的依赖性日益显现。

据克而瑞2025年及2026年1月报告进一步验证，北投产城集团、南宁轨道集团等国企系房企年度业绩均突破25亿元，形成稳固的头部阵营，而45%的房企业绩同比实现增长，传递出一定的积极信号，市场信心修复进程正在缓慢推进。

【四】

4.1 供给端持续“控增量、提质缩量”

从宏观政策导向来看，2026年政策锚定“控增量、去库存”原则，在全国性“严控增量”政策主导下，供给持续收缩。南宁作为二线城市，将遵循“与去化周期挂钩的用地供应机制”，住宅用地供应延续缩量趋势，上半年土地成交规模难现显著回升，优质地块有限投放以维持市场预期。

新房供应方面，据克而瑞数据，2026年1月南宁新建商品住宅供应面积仅6.22万㎡，供应套数570套，环比大幅萎缩；2月供应面积回升至8.19万㎡，但同比仍下降38.45%，显示供给端主动收缩的态势明显。2026年南宁楼市供应放量主要体现在个别大型项目集中推盘，如南宁悦恒天润城2月以约3.54万㎡的供应面积“一马当先”，轨道云著、邦泰·揽境、轨道御澜上城供应面积均约1万㎡以上，但整体供应体量仍处低位。

4.2 去化节奏改善有限，供需再平衡需时

2025年底全国去化周期达32个月历史高位，核心城市库存有所下降但整体压力仍大，2026年上半年销售规模接近底部，待售面积持续减少，但需求释放延迟叠加房价修正，南宁等非核心城市去化效率提升缓慢，供需再平衡需待下半年政策进一步发力。

据相关数据，2025年底南宁新房库存量约467万㎡，去化周期约17.9个月，虽较2024年下降22%，但仍处于相对高位。良庆区去化周期更高达23.9个月，为全市去化压力最大的区域。

供给主动收缩与高库存去化不匹配，难以形成需求快速释放的“小阳春”行情。当前3月时点，节后土地市场热度初升，但南宁无特定重大利好支撑，全国趋势主导下"小阳春"行情成形概率较低，预计上半年市场整体稳中趋缓。

4.3 产品升级：四代住宅引领新竞争范式

尽管市场整体低迷，产品力竞争已然成为新的战场。2025年南宁最火热的产品无疑是四代住宅，但推售总量较少，即便单盘销量不错，在庞大的三代住宅面前影响有限。据相关数据，2025年南宁四代住宅成交率仅过50%，市场接受度尚待进一步检验。

2026年，南宁预计新入市新房达26个，比2025年增加6个，新项目主要集中在青秀、良庆、西乡塘等核心区域。其中，青秀区有10个新盘主要以改善型低密四代住宅和“零公摊”大宅为主，预计2026年还将有8个四代住宅上市，四代住宅产品设计的创新亮点——绿色生态技术、智慧社区系统、“零公摊”大空间等——有望提升市场接受度，撬动改善型需求释放。

从价格来看，目前四代住宅价格在“9字头”至1.3万元/㎡以上不等，同一小区的四代住宅价格要比三代住宅高，产品的价值溢价逻辑正在逐步清晰。从户型来看，面积从128㎡至143㎡不等，拓展面积从56㎡至94㎡不等，大大提升了居住品质空间。

然而，若缺乏配套金融支持与精准政策引导，产品升级恐难有效转化为实际购买需求，四代住宅能否破解当前市场僵局仍存一定疑问。

【五】

5.1 需求端现状：观望情绪主导，短期爆发可能性低

当前南宁购房需求端整体呈现低迷态势，多重因素形成叠加压制，如下：

市场信心受损：据克而瑞调研数据，83.7%的潜在购房者认为“未来半年房价将继续下跌”，悲观预期具有自我实现效应，观望情绪在短期内难以根本扭转。

中产购房者被套牢：2019年楼市高峰期后，许多中产购房者因收入压力和房贷负担陷入困境，实际购买力受到较大限制

供需结构错配：南宁二手房挂牌量超8万套，平均成交周期182天，成交价较挂牌价低15%至20%，五象新区亮灯率不足三成，人口导入不足导致有效需求持续疲软。华润置地未来城市等项目均价约8500元/㎡，自2026年1月起价格稳定，未见降价促销或开盘热销，周边竞品价格6600至11000元/㎡，整体横盘。

改善型需求潜力有待释放：2025年全年购房者画像数据显示，最受欢迎的主力单价段在8000至11000元/㎡，总价70万元至110万元的房子最好卖。从购房者来源来看，仅33%来自南宁市，44%来自广西区内其他城市，说明南宁对区内人口的吸引力在持续增强，返乡置业仍是重要需求来源。

5.2 返乡置业与学区房需求

春节期间，返乡置业成为推动市场关注度提升的重要因素，许多在外务工人员选择在家乡南宁购房。随着3月小学报名节点的临近，学区房需求也成为市场关注的热点，带动部分购房者提前启动置业决策。但从实际成交数据来看，这一阶段的成交更多体现为观望中的局部活跃，尚未形成系统性的量价回升。

5.3 购房者多元需求与“K型分化”

2026年南宁热门新盘兼顾刚需、改善、豪改全需求，既有四代宅、零公摊等创新产品，也有低密洋房、景观大宅，多层次的产品供应结构能够满足不同购房群体的需求，拓宽购房人群基础。

然而，从市场实际表现来看，南宁楼市已进入“K型时代”：K型顶部是大部分新规产品和领先产品力的老规产品，精准捕捉到结构性机会，率先获得市场认可；K型底部是旧规划下的存量产品，正在割肉离场，成交困难。

这种分化在楼盘层面体现为：卖得好的楼盘已吃上肉，而卖不动的楼盘连汤都没喝上。数据正在直白地反映一个趋势旧时代已经过去，南宁楼市正在进入一个以产品力为核心竞争要素的新时代。

【六】

6.1 短期(3至6个月)：下行压力延续，局部企稳可期

从当前数据和市场态势来看，未来3至6个月内，南宁楼市下行压力仍将延续。成交面积预计在低位区间震荡，核心矛盾聚焦于房企库存高企与资金链紧张。据克而瑞数据，2026年3月初步成交面积11.38万㎡，成交套数980套，成交均价回升至10246元/㎡，相较于2月的历史低点略有好转，显示市场存在一定的自然修复动力，但尚不足以确认“小阳春”行情的全面形成。

政府虽已启动购房补贴及住房促消费活动，但政策传导存在滞后性，短期内难改成交疲软格局。部分区域价格战可能局部延续以加速回款，开发商核心策略将集中于去库存与债务周转。

值得关注的是，高端四代住宅等改善型产品凭借差异化设计逐步获得客户认可，成为寒冬中的结构性亮点。小阳春市场的典型特征并非单纯的房价全面上涨，而是“有的涨，有的跌，涨多跌少，成交量节节攀升”一超跌的二手房企稳反弹，而去化困难的新房可能需要降价抢跑，越是小阳春，卖不动的

新房越需要调整价格，以换取现金流回血。

6.2 中期(6至12个月)：政策效应释放，温和修复可期

进入6至12个月窗口期，市场有望步入修复通道。政府系列扶持政策效应逐步释放，叠加四代住宅项目批量入市，将有效提振购房者预期。

据相关数据，2026年二季度起将有27个高端改善型项目推向市场，总货值超180亿元，其中四代住宅占比达35%。这类产品通过绿色建筑认证、智慧社区系统等配置，有望创造新的价值标杆，为市场注入产品力驱动的新动能。

预计这一阶段的关键特征在于，市场从单纯价格竞争转向产品价值比拼，房企需通过精准匹配客户需求实现突围。成交规模有望温和回升，但区域分化将显著加剧:青秀区等核心板块因优质改善型项目支撑，价格率先止跌企稳；良庆区虽维持较高成交量，但受产品同质化影响，均价将持续承压。

6.3 长期(1至3年)：全面迈入产品力主导时代

展望1至3年周期，南宁楼市将全面迈入产品力主导时代。四代住宅与低碳住宅将成为主流产品形态，满足居民对健康、智能、生态居住空间的核心诉求。

房企竞争格局加速重构，呈现“头部集中+特色细分”双轨并行态势：邦泰集团、北投产城集团、荣和集团、南宁轨道集团等头部企业凭借资金与品牌优势持续领跑；中腰部房企(业绩10至16亿元区间)则通过精细化运营与区域深耕寻求突破。前20强房企研发投入强度已达3.2%，较2025年提升0.8个百分点，产品迭代周期缩短至11个月，行业高质量发展特征日益凸显。

市场分化格局将在更长周期内持续：学区房和改善型住房需求可能继续保持相对强劲，而普通刚需住房的市场竞争则更加激烈；青秀区等核心区域因稀缺资源禀赋保持价格韧性，而去化周期较长的远郊区域市场热度仍需较长时间修复。

从长期视角来看，南宁作为广西壮族自治区首府，经济发展迅速，人口增长稳定，对广西区内其他城市购房者的吸引力持续增强。城市建设和基础设施建设的推进，将为房地产市场提供有力的长期支撑。南宁房地产市场正经历从“高杠杆、高周转”旧模式向“高价值、高品质、精细化”新模式的深刻转型，这一转型虽伴随阵痛，却为市场注入了健康发展的基因。

6.4 市场分化格局将持续深化

尽管南宁市场整体具备筑底企稳的基础条件，但不同区域、不同物业类型、不同产品等级之间的分化仍将持续深化。核心区优质改善型产品与远郊刚需产品之间的价格分化、去化效率分化将更加明显，“K型分化”格局有可能进一步加剧。

对于购房者而言，2026年的市场逻辑是:碰到合适、性价比高的房源，在收入稳定、家庭债务结构合理的前提下，可以考虑入手；若不着急，也可以观望小阳春之后是否有更大的政策松绑措施，再做决策。

【七】

综上所述，2026年南宁房地产市场在政策持续支持、购房补贴延续执行、产品力显著提升等多重利好因素的共同作用下，具备在一季度末至二季度初逐步形成温和”小阳春"行情的基础条件，但市场实际表现明显弱于预期，短期内难以形成全面的量价齐升局面。

据克而瑞数据，2026年2月南宁新建商品住宅成交面积仅10.02万㎡，环比下降42.71%，同比下降26.31%，创近十年单月新低；成交均价9869元/㎡，同比下滑13.72%；二手房备案市场同样深度萎缩，市场整体处于系统性低位。进入3月，成交面积初步回升至11.38万㎡，成交均价回升至10246元/㎡，显示市场存在自然修复动力，但能否延续尚需持续观察。

当前市场修复的本质是结构性自发修复，而非政策强刺激反弹，这一性质决定了修复进程将是渐进式、分化式的：一线和强二线核心板块温和修复，三四线及远郊区域以去库存为主，难有大行情。区域分化、产品分化、房企分化将同步深化，行业正加速从粗放式“价格厮杀”模式向精细化“产品力”竞争时代转型。

对市场各参与方而言，2026年的核心关键词是“筑底”与“转型”一一政策持续托底提供信心支撑，产品力升级创造结构性机会，而全面回暖的实现，仍有赖于供需关系的实质性改善和市场信心的系统性重建。南宁楼市正站在高质量发展转型的关键节点，短期的阵痛将为中长期的健康发展奠定更为坚实的基础。

上述研究成果有由克而瑞广西 分析师 刘志敏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI报告功能撰写。

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1、上述研究成果由克而瑞广西分析师 刘志敏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI报告功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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