沙井，这个容易被人遗忘的区域，最近有了新动向。
说起来，大部分人对沙井的印象，都是开发缓慢，规划难落地，到处城中村。
此前曾透露的“会展中心沙井分部”，没了下文，许多工业、物流地块也没得到开发。不过这一回，沙井似乎有些不一样了。
“新”沙井出炉，发展产业更纯粹了？
近日，南宁自然资源局发布了关于沙井片区的控制性详细规划修编草案公示。
“新”沙井片区规划范围为江南大道以南、沙井大道以西、乐贤路以北、邕江以东的围合区域。
其中含三津村北、华南城、富士康、三津村南、托州桥东共5个控规单元，规划用地总面积约18.98km²。
为何说“新”？
因为本次规划有很明显的势头，那就是让沙井更纯粹地发展产业。
相比于上一次的沙井片区范围，此次的规划少了部分以居住为主的板块。
北面的罗文桥南、青川桥南、凤凰江湖等单元，南面的那连（大部分）、沙井铁路南站等单元，因各种原因被摘了出来。
而此前规划的商业（红色）、行政、仓储、回建三产等用地，被大量工业地取代。
当然，除了更纯粹的产业区域外，“新”沙井还有其他值得关注的地方。
例如未来轨道线的规划布局，分别有轨道4号线（延线）、轨道6号线（在建中）、轨道8号线（规划中）。
其次是灵湾大桥依旧在规划中，位置进一步明确。
灵湾大桥延定秋路西展，连接西乡塘区与江南区，开拓石埠片区东行新出入口。
而整个规划中，市民居住的规划区域，主要分布三津村北和托州桥东。
三津村北单元主要依托三津村历史文化特色和滨江公园景观，来规划布局文化休闲、创新产业、现代居住等功能。
规划中还提到了要打造三津村特色文化街区和三津江滩乐园。
除此之外还会规划建设1处市医院和市级养老院、1所初中、1所小学、2所幼儿园等。
托州桥东单元主要依托凤巢湖的滨水生态优势，来布局相关公共服务、配套商业等功能。
该区域将规划高品质居住组团，打造滨水宜居片区、凤巢湖文化休闲中心。
从建筑上看，未来这片区域将规划新建江南区图书馆分馆和江南区体育馆，在保留现有学校基础下，新建1所高中、2所小学、2所幼儿园。
虽然居住区域的规划内容较多，但还需要先推进拆迁和安置等工作，这些工作可不简单。
新规划的关键词：“深邕合作”
虽说规划了不少宜居地带，但沙井的整体规划仍是以产业为主。
而沙井未来的工业，与深邕合作有很大关联。
根据功能定位规划，沙井片区立足产业转移趋势与深邕合作共建园区机遇，将承载新一代电子信息、生物医药等产业功能。
同时，沙井片区还将聚焦创新研发和配套服务，共建跨境产业和区域合作示范区，打造江南区先进制造与创新研发核心区。
其实，“深邕合作”并非突然。
2021年时，深圳与南宁建立的东西部协作关系，同时开始承接产业转移。
2023年9月，深圳、南宁两市政府签订《共建南宁（深圳）东盟产业合作区战略框架协议》，宣告了这一合作区的正式成立。
▲图源广西南宁人民政府官网
次年，“深邕合作”确定了落地区域，那就是沙井片区。
当时的沙井控规修编招标公告曾提到，对沙井板块进行重新规划的目的，是为了落实粤桂合作工作部署，推进南宁市与深圳市合作共建南宁（深圳）东盟产业合作区。
▲图源全国公共资源交易平台（广西）
也就是说，这次的规划，更多是为了“深邕合作”而进行的整体调整。
能抱上深圳这条产业大腿，沙井的未来还是可以期待的。现在的沙井，咋样了？
那么，话又说回来，现在的沙井，怎么样了？
其实现在的沙井开发程度有些两极化，大部分还是集中在华南城、富士康单元一带，以及原先的那连单元。
▲图源赵翔摄
▲图源赵翔摄
整个沙井片区内，有不少已经划块的未开发地，多是工业地，正在等待企业入场。▲图源赵翔摄
但其他区域大多仍是城中村，尤其是整条三津大道以西的区域，几乎都未开发，包括凤巢湖区域周边，仍有大量农田。地铁6号线横穿沙井的部分，目前仍在建设中，同乐站和定秋坡站已于去年9月贯通。
▲图源赵翔摄
总的来说，沙井目前的开发，还是主打工业，上述规划的居住组团目前仍是城中村。
因“深邕合作”，重现沙井辉煌？
说起来，沙井曾被寄予过后望，早年间就规划过将其打造成集居住、商务、商贸、公园、工业于一体的综合性城市中心片区。
不光如此，在2019年2月发布的《南宁市总体城市设计(草案)》中，沙井片区还与朝阳、龙岗、兴宁东一同被定位为城市活力副中心。
▲图源自然资源局官网
只可惜，规划的进一步提升，让沙井陷入了“短暂的沉默”。
2021年，最新版本的《南宁国土空间总体规划2021-2035》公布，在这一版规划中，“四大城市副中心”的概念，被“一主四副城新城”新定位取代。
也正是这时候，东部新城开始诞生，逐渐开发成了现在南宁新兴产业链的汇集地，产业发展得一片火热。
作为传统产业地的沙井，似乎并没有被提及。
▲图源自然资源局官网
当然，这一切的变化，或许与当时的城市重点发展方向有关。
从图中也能看出，曾被冠以“城市副中心”的沙井，其位置处于城区范围圈的最西边。
而南宁近年来的战略发展方向则是向东、向南。
此外，沙井片区存在大量城中村，安置原住民也是土地转制的必要措施，这一步就要消耗不少时间。
而且交通基建的扶持也需要时间，整个建设统筹的难度要远大于远离市区的东部新城。当然，沙井本身就有产业底子在，如今片区的发展也有了很大改善。
加上深邕合作园区的建设，以及陆运（南侧的国际铁路港）和可开发的水运（西侧邕江）。沙井楼市，等待重启中？
最后咱再来聊聊沙井的楼市。
曾几何时，沙井也吸引过包括万科、绿地、中建、中昂、碧桂园、荣和等一批全国TOP级房企入驻。
只可惜，后来产业落地慢，例如像富士康这样的大厂，一直在持续收缩规模。沙井的楼市也跟着逐步下探，甚至成了不少房产中介“口诛笔伐”的区域。▲图源某音短视频平台
不过，当时大部分房企入驻建盘的区域，如今已经摘出了“新”沙井的规划范围。
例如凤凤凰江湖、那连这两个住宅开发相对成熟的区域。
而新规划中，大部分住宅都是现在的城中村区域，尚未开发，已开发的区域住宅也是保留现状。
也就是说，现在的沙井楼市处于“重启”状态，必须要等待城中村拆迁安置后，才会腾出住宅地块。头条君认为，这一进度或许会跟随“深邕合作”的产业落地兑现速度而推进。毕竟现在城中村的改造主力，还是首批获批的八大城中村。此前透露的第二批的名单，也尚未出现关于沙井的部分。若是未来沙井楼市重启，你觉得是否仍会是南宁洼地？
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