一句“老友粉”的味道，就能判断他是不是你的菜
各位南宁的房产经纪小伙伴，大家好！
在南宁跑盘带看，你有没有遇到过这种情况：辛辛苦苦带看一整天，客户最后来一句“我再去江南区看看”；或者你激情讲解五象湖的规划，客户却只关心“从这里去朝阳吃老友粉方不方便”？
南宁虽然不大，但七个城区加五个县城，客户的买房逻辑简直是“一区一世界”。 有人非凤岭北不买，有人觉得过了邕江就是远方，还有人只认楼下要有那家吃了二十年的生榨米粉店。
今天，咱们就用最轻松的方式，扒一扒南宁七区五县的客户都长啥样、爱买啥房，以及最重要的是——怎么快速把他们“收入囊中”。
01 青秀区：住在“富人区”的体面人
客户画像： 如果说南宁有“凡尔赛”，那一定在青秀区。这里的客户主要分两种：一种是凤岭北的体制内精英和企业主，35-50岁，谈吐得体，对学区、圈层有执念；另一种是跟着旧改冒出来的老原住民，手里有钱，就想在原址附近换个大房子。
他们从哪里来： 绝大部分是青秀区的地缘客户，特别是东盟商务区、凤岭北、金湖片区的老住户。他们习惯了这里的宽敞马路、高端商场和相对纯粹的居住环境，你要让他搬去五象？他会觉得“那是在进城”。
他们爱买什么样的房子：“大”就一个字。 数据显示，青秀核心区的客户最中意150-200㎡的大平层，户型偏好四居和五居。他们对价格敏感度相对较低（1月青秀高端盘均价约1.43万/㎡），但对开发商品牌、外立面颜值、会所档次极其挑剔。“第四代住宅”的空中花园概念在这里特别吃香，能满足他们“在城心拥有私家院落”的体面感。
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02 良庆区（五象新区）：被蓝图吸引的“新南宁人”
客户画像： 35-40岁为主力，占比超过六成。他们是南宁最具冒险精神的购房群体。一部分是从青秀区外溢出来的改善客户，看中五象湖的环境和新的产品设计；另一部分是广西各地市来南宁打拼的新移民，他们没那么多老城情结，相信政府规划的蓝图。
他们从哪里来： 除了本地回迁户外，大量客户来自广西各地级市（得益于高铁通车）以及青秀区。对于地市客户来说，“在五象买套房”就等于“在南宁安了家”，说出去很有面子。
他们爱买什么样的房子： 分化明显。五象湖核心的客户偏爱150-200㎡的高端改善房，甚至五居户型；而五象南的客户则更务实，偏向90-110㎡的刚需三房，他们对“未来还有多少地要拍”、“地铁延长线什么时候通”特别在意。
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03 江南区：“友仔友女”的性价比江湖
客户画像： 江南的客户，是南宁最有烟火气的一群人。主要是地缘性极强的刚需和刚改客户，江南区本地客户占比可达60%以上。他们很多是原来国企厂区的职工后代，或者是在江南做小生意的个体户。性格直爽，讲究实惠，对“老友味”有着天然的依赖。
他们从哪里来： 绝大部分就是江南“老表”，活动半径基本不会越过邕江往北跑。他们觉得去朝阳都算“出远门”，更别说去五象了。
他们爱买什么样的房子：实用至上。 主力偏好110-130㎡的四居室，既能满足二胎，又能偶尔接待老家亲戚。他们对地铁、商业（如江南万达）、学校这“三件套”极其看重。单价天花板比较明显，对价格极其敏感，降价比产品创新更能打动他们。
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04 西乡塘区：离不开老友粉的“恋旧”原住民
客户画像： 西乡塘是南宁高校最集中的区域，客户群体里老师、公务员、以及周边做生意的人不少。他们最大的特点是 “恋旧” 。住了二三十年的地方，楼下那家粉店、菜市里熟悉的摊贩，都是他们割舍不下的情结。
他们从哪里来： 绝大部分来自西乡塘本地，或者因为孩子在这边上大学，打算提前过来买房养老的外地家长。
他们爱买什么样的房子： 对面积的要求比较宽泛，从刚需到改善都有。但他们极度看重生活便利性，特别是医院和地铁。户型上，动静分区的三房、四房是主流。他们接受不了太超前的设计，更喜欢方方正正、南北通透的传统户型。
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05 兴宁区：追求“离尘不离城”的逍遥派
客户画像： 兴宁区的客户，特别是看三塘片区的，大多有一颗向往自然的心。主要是追求环境舒适的改善客户，以及一部分看好区域未来的长线投资者。
他们从哪里来： 一部分是兴宁区本地的地缘客户，一部分是被那考河湿地公园、药用植物园吸引过来的青秀区外溢客户。
他们爱买什么样的房子： 显著偏好低密产品。面积上，130-150㎡的舒适四房是心头好。他们对社区园林、楼间距、周边生态环境要求很高。洋房、小高层这类产品在这里比超高层好卖。
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06 邕宁区：等待风来的“价格洼地”狩猎者
客户画像： 邕宁区的客户构成相对复杂，但主要是被五象高价挤压过来的刚需客，以及部分看中龙岗商务区未来的投资客。
他们从哪里来： 主要是青秀区（特别是仙葫板块）和良庆区外溢的客户。他们对价格极其敏感，愿意用时间换空间。
他们爱买什么样的房子： 偏好也比较极端，既有90㎡左右的刚需小三房，也有150㎡以上的大户型（部分公务员小区）。他们对江景资源有一定的向往，但又对当前配套不足有所顾虑。
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07 五县城（横州、宾阳、上林、马山、隆安）：自成一派的“内生王国”
客户画像： 县域市场是典型的熟人社会。购房主力是当地的公务员、教师、医生、私企老板，以及在外务工春节返乡的“归雁”群体。
他们从哪里来： 基本就是本县人。他们的社交圈、亲戚圈都在县里，买房第一诉求是“离单位近”、“离孩子学校近”、“和某某住同一个小区”。
他们爱买什么样的房子： 偏爱大户型、低总价。在县城，130㎡都算起步，恨不得花一百平的钱买到一百五的居住感。他们对本土开发商的信任度有时甚至高过外来大牌，因为“老板是本地人，跑得了和尚跑不了庙”。熟人介绍是成交的核心渠道。
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做透人情网： 在县城，你就是半个居委会主任。要和各个单位的“关键意见领袖”搞好关系，哪怕是一个门卫、一个办事员。
抓住返乡节点： 春节、清明、中秋是县城成交的爆发期。在这些节点前，通过朋友圈、抖音发布家乡楼盘信息，勾起游子的置业情绪。
“面子”消费： 带看时，除了房子本身，更要强调“这个小区的某某局长也住这儿”、“开这个车停在这个车库特别有面子”。
写在最后：给经纪人的“获客”小抄
南宁七区五县，看似复杂，其实逻辑清晰：
青秀区卖的是面子，你要懂他的圈层。
良庆区卖的是未来，你要帮他坚定信心。
江南区卖的是实惠，你要帮他算清每一分钱。
西乡塘卖的是回忆，你要比他更懂那条街的烟火。
兴宁区卖的是生活，你要描绘出公园里的周末。
邕宁区卖的是价差，你要让他感觉“捡了宝”。
五县城卖的是人情，你要成为那个“靠谱的老乡”。
最后送大家一句话：在南宁做经纪，不仅要懂房子，更要懂那碗粉的味道——因为那往往决定了客户想在哪里安家。
希望这份“南宁买房人地图”，能帮你更快地找到属于你的那个“他/她”。祝各位开单开到“手抽筋”！
