2026年的南宁楼市，已经提前“剧透”了一波新面孔！
从近期曝光的计划面市项目来看，明年将有不少新盘加入战场，覆盖青秀、五象、兴宁、西乡塘等多个区域。
无论是追求高端改善，还是刚需上车，都有新选择。
我们团队参与了多个新盘的产品前期规划探讨，不夸张的说，今年新盘产品亮瞎眼。
今天就带大家提前摸底，看看明年有哪些楼盘值得期待，将会带来什么产品。
不完全统计，南宁2026年新盘数27个，很大一部分可能在上半年面市。
其中青秀区是新盘的扛把子，数量多达12个。
让人意外的是良庆区，依然有6个新盘。
西乡塘及高新区5个新盘。
江南和兴宁共计4个。
其实这几年土拍市场偃旗息鼓后，新盘也日渐凋零，但盘下来，这几年南宁每年还是会有20-30个新盘面市，而且产品越来越好。
你要问我今年楼市的主战场在哪里？新盘在哪里，战场就在哪里。
我按照区域来给大家浅浅盘一下。
|青秀区：高端改善看过来
作为南宁传统的“富人区”，青秀区今年依然主打高端路线、豪宅路线。
去年预热了一年的邦泰双盘：邦泰藏玥、邦泰藏玺今年要揭开神秘面纱。
邦泰藏玥位于凤岭北，仅做了237㎡、267㎡两个第四代大户型。
▲邦泰藏玥
邦泰藏玺位于会展板块，容积率低至1.3，定位东盟商务区稀缺的叠墅产品，商务区的豪宅改善客户可以重点关注这个楼盘。
绿城凤岭北项目，位于高坡岭路山姆店附近，要做“4.5代”的高端改善盘，产品规划我都替大家看过了，全是纯四代的大户型，很惊艳。
速度很快，项目现场的临展点本周就开放。
▲绿城凤岭北项目区位图
恒力锦春里，位于琅西三美学校旁，主打第四代住宅和高端改善，要找高端初中学区房的购房者盯紧这个盘。
另外宏鑫达凤岭北地块、荣和凤岭北地块等目前不方便透露过多消息，不过，传闻两个项目的定位都非常高。
|五象将诞生南宁首个纯四代住宅
今年五象的产品将进行全面的大跃升。
我本人最期待的是盛邦观宸，将打造南宁首个纯四代住宅，全部为两梯两户的板楼，园林风格可以参考盛邦滨江府。
这个项目盛邦已经慢慢的打磨了一年，计划在今年上半年面市，非常值得期待。
▲盛邦观宸进度
今年五象新区还有一个热点板块，就是去年全面开挖建设打造公园的五象湖西。
板块内的广旅五象湖地块，容积率2.5，目前还在产品设计阶段。
在广旅项目旁边，是国企建宁和民企凯誉汇一起合作的建宁·麒麟九境，计划打造中等面积的新规产品。
去年和建宁同时拿地的南宁农商行地块、西部时代地块，目前尚未启动。
|西乡塘、江南和兴宁，刚改主场
西乡塘区、高新区4个新盘，集中在安吉和北大路。
西乡塘往年核心区的新盘较少，今年西乡塘在也要迎来一波新盘好房子小爆发了。
比如保利、洋浦在北大路，宏鑫达、凯誉汇在高新区和安吉都有新盘。
兴宁和江南的新盘，前者看邦泰，后者则看恒力、凯誉汇、宏鑫达联合体拿下的地块，另外三家合作的星光云玺二期预约了，大家可以去看看。
去年11月10日，南宁市自然资源局发布了《关于支持实施高品质住房的若干措施》（简称“高品质住房12条”）。
“12条”从车库到立面，从配套到户型，全面刷新南宁好房子的标准。
同样的，这条规定也从某种程度上，让之后的新盘天然的站在了更高的起跑点，产品也迎来了跨越式升级。
我大概挑几个点简单说一下南宁今年的新盘趋势。
第一，楼层越来越矮，超高层逐渐消失。
2025年南宁出让的土地容积率绝大多数在2.0-3.0之间，以2.5为主。
2026年南宁楼盘容积率越来越低，会看到更多10多层、20多层的小高层楼盘。
而高峰期南宁出让土地的容积率以3.5-4.0为主，那个阶段的南宁住宅基本都是超过30层的超高层楼盘。
第二，赠面积进入“负10%＋时代”。
去年初市场很火的词叫“负公摊”、“0公摊”，这两个词反映的是去年楼盘的赠送率整体提升，100%甚至以上的得房率成为普遍现象。
但今年开始，负公摊就被拍晕在了沙滩上，新的产品，不只是负公摊了，而是负百分之几十的公摊了。
比如“12条”出来后，南宁首个新规楼盘麒麟凤岭悦府的平层户型使用率已经超过115%。
江南“三代宅＋四代宅”的恒力书香锦宸，赠送率已经高达150%了。
▲恒力书香锦宸建面约131㎡四代住宅户型图
阳台半送，电梯厅全送，甚至四代住宅还能让你变出一个二楼套房，这种变魔术一样的户型设计，把过去的产品狠狠甩开。
第三，“豪宅化”来得更猛烈了。
前两年抬头的刚需豪宅化在今年越来越猛烈，在好房子政策和好房子破局的双重驱动下，南宁产品发展有了更肥沃的土壤。
你会看到越来越多的产品打造两梯两户的板楼，“大门＋立面＋会所＋架空层＋地下室”豪宅五件套会越来越多的出现在普通楼盘。
没有谁的产品会一直独领风骚，超越或许只需要3个月。这么卷下去，南宁或许再也没有所谓的“刚需盘”了。
第四，架空层主题化。
架空层会成为南宁新楼盘的创新点之一。
今年会看到高端改善盘出现更丰富的架空层主题，比如区分男主人和女主人的架空层活动空间，更多出现老人、孩子的主题活动空间。
第五，楼盘开发进入“小而美”的单盘时代。
一盘定生死的时代来了，为规避风险，开发商会尽量选择地块小、开发规模小的地块。
2025年南宁市出让的住宅地块面积绝大多数都在60亩以内，偏向于供应配套成熟的中小地块，适合打造精品楼盘。
但楼盘虽然小，开发商会谨慎对待，把楼盘当做模板来做，“小而美”的楼盘越来越多。
第六，购房者或做回“上帝”。
未来物业服务、社群营销等会越来越多出现在各色楼盘里，业主不仅买房前是上帝，买房后也是“主人翁”。
目前我知道有些豪宅楼盘已经开始做定制化的物业服务了，这里就不剧透了，之后我们聚焦写一下。
只能说，今年买房的业主，会享受到更牛的产品，更人性化的服务。
如果有置业需求的购房者，今年可以慢慢挑了。
如果需要专业的置业建议，欢迎私信我们。
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