南宁4宗成熟地块低价拍卖,但要配套建中学,名校要扩容.

近期南宁江南、西乡塘、青秀三大核心城区集中挂牌4幅城中村商住地块，单看起拍楼面价远低于周边过往成交地价，看似房企捡漏的优质地块，但每一块都附带严苛配建要求，必须出资建校、修市政道路并无偿移交，真实拿地成本大幅上涨，同时也意味着三中江南校区、37中、十七中等老牌名校将迎来扩容升级，对片区教育是重大利好。

下面分片区拆解4宗地块详细情况：

一、江南白沙星光板块：两幅地块打包出让，有望新增三中江南南校区

江南区率先推出两幅城中村商住地，截牌时间为7月22日，均位于白沙星光成熟生活区：

1. 地块规模：一宗41.229亩，起始楼面价2245元/㎡；另一宗62.917亩，起始楼面价2239元/㎡。

2. 地价对比：2024年恒力地产楼面价2611元/㎡，2025年邦泰拿地楼面价2468元/㎡，且当年地块还有5.6%溢价，本次起拍价明显更低，地块体量更大、容积率友好。

3. 硬性拿地门槛：两幅地块竞得企业需联合出资，完整建设一所中学。业内普遍猜测该学校为南宁三中江南校区南校区，最终办学名称以教育局公示为准。

4. 真实成本：看似楼面价直降200-400元/㎡，但叠加两栋中学校舍建设投入，房企实际拿地成本大幅抬升，低价只是“纸面优惠”。

二、西乡塘北大机电板块：12亩小地块，37中将新增教学综合楼

GC2026-025地块7月29日截牌，地处北大北路、衡阳西路交汇处，属于老西乡塘核心学区：

1. 地块基础指标：仅12.510亩，每亩起拍价501万，折合楼面价3006元/㎡。隔壁保利地块楼面价4313元/㎡、建发地块4722元/㎡，地价优势直观。

2. 强制配建规则：竞得方必须在南宁三十七中校内，配建一栋4个班教学综合楼，建筑面积不少于1709.9㎡，完工后无偿移交学校。

3. 建设硬性规定：学校建筑要做到同步规划、同步设计、优先施工、优先验收、优先交付，简单说必须先建好教学楼，才能动工住宅，拉长开发周期、增加前期资金投入。

4. 片区竞争压力：地块周边保利盛棠印、建发瑞云两大四代住宅项目在售，客源竞争激烈，房企拿下地块后，产品定位、定价容错空间很小。

三、青秀区长堽望州板块：70亩低密住宅地，门槛最高、配套最全

压轴出让的GC2026-029地块8月5日截牌，位于燕州路以南、建兴路以东，是4幅地块里居住舒适度最高的纯住宅地块：

1. 地块规划优势：占地70.323亩，容积率1.2-2.2，绿地率≥35%，建筑限高80米，低密改善属性突出；起拍价396万/亩，起始楼面价约2700元/㎡。

2. 三重超高拿地门槛，也是四块地中要求最严苛：

1. 保证金全额缴纳：竞买保证金等同于地块起始总价，高达2.78亿元，对房企现金流考验极大；

2. 校内配建小学综合楼：在南宁十七中内建设一栋18班小学教学楼，面积不低于6000㎡，无偿移交；

3. 自建市政道路：出资修建两条总长705米的城市道路，完工后对外开放使用。

3. 实际地价参考：叠加学校、道路建设成本后，综合楼面价突破3000元/㎡，和周边邦泰悦九章3042元/㎡成交地价基本持平。目前邦泰悦九章在售单价约9500元/㎡，部分房源破万，该地块未来售价区间可做参考。

四、土拍背后两大核心信号

1. 南宁名校扩容落地，片区教育升级

本次4宗地全部绑定名校配套建设，三中江南校区、三十七中、十七中同步扩建，江南、西乡塘、青秀三大片区基础教育资源扩容，后续片区新房、二手房学区价值有望提升。

2. 旧改地块“以地换配套”成主流模式

政府通过降低地块起拍楼面价，换取房企出资建设学校、道路等公共配套，不用财政额外投入就能完善片区基建；但房企前期资金投入加大、开发周期变长，会筛选掉资金实力偏弱的中小开发商，土拍门槛持续提高。

本次四宗城中村地块出让，是观察南宁城市更新、房企拿地意愿的关键风向标，后续地块成交、学校落地进度我们会持续跟踪。

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