南宁土拍释放重要信号!带学区地块受热捧,楼市分化持续加剧

7月29日南宁两场土拍顺利落下帷幕，江南、西乡塘两幅商住地块成功出让，两块地块全部溢价成交。

没有大型头部房企激烈厮杀，但带学区属性的主城地块依旧获得房企青睐，这场土拍，也再次印证当下南宁楼市明显的分化格局。

先来看看两块地块的基本情况。

第一幅GC2026-028地块，位于江南区高棠路以南、金华路以东，最终由株洲市云裕置业拿下。

地块占地62.917亩，成交单价680万/亩，楼面价3643元/㎡，溢价率高达62.7%，成交总价4.28亿元。

拿地附带硬性条件：房企需要出资建设不少于10625㎡初中校舍，建成之后无偿移交教育局，项目可划入南宁三中初中部（江南校区）范围。

地块临近白沙大道、壮锦大道，周边有江南万达、海吉星市场，生活配套成熟，属于江南刚需集中板块。

第二幅GC2026-025地块，落在西乡塘北大北路、衡阳西路附近，由广西保利置业收入囊中。

地块仅12.51亩，属于小型地块，成交单价683万/亩，楼面价4098元/㎡，溢价率36.3%，总价0.86亿元。

同样附带教育代建要求，需要配建4班中学综合楼无偿移交南宁市第三十七中学。

地处西乡塘老城核心，靠近万茂广场、南百·NGS，周边居住氛围浓厚，地缘刚需群体庞大。

对比两块地块，有不少值得购房者留意的细节。

虽然两者每亩成交价格相差不大，但西乡塘保利地块楼面价更高。核心原因是地块容积率上限更低，同样面积土地可建设的住宅更少，土地成本分摊到每平米房价更高。同时两块地块溢价率差距明显，江南地块溢价62.7%，竞争热度远超西乡塘地块。

一方面江南地块面积更大，后期社区规划、园林配套拥有更大发挥空间；另一方面开发商普遍看好江南白沙板块刚需市场体量。反观西乡塘地块仅有12亩，地块规模小，难以打造大型社区，吸引的竞争者更少。

另外一个共性值得大家重视：两幅地块都绑定教育配套，拿地企业必须承担学校建设成本。

这笔额外投入，最终也会算进楼盘开发成本。所以大家不用期待这两个新项目出现极低的促销价格，定价会贴合片区主流刚需水平。

对于准备买房的普通人，这场土拍传递出清晰信号：南宁楼市早已不存在普涨行情。

偏远板块地块遇冷，但是主城、拥有确定性学区的地块依旧受到房企争抢。

未来两个新项目最大卖点就是名校资源，三中江南校区、三十七中都是片区认可度很高的学校，家里重视教育的刚需，可以持续跟进项目后续动态。

大家选房也要理性区分，追求大型完整社区可以关注江南地块；偏爱老城成熟配套、喜欢闹市生活，西乡塘保利项目值得留意。

长远来看，买房优先锁定地段稳定、学区明确的板块，避开缺乏规划、配套悬空的远郊地块，才能减少踩坑风险。

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