南宁现在吹风很大的负公摊户型,测评两个热门项目,看面团能够发多大.
- 2026-07-13 09:44:34
南宁现在吹风很大的负公摊户型,测评两个热门项目,看面团能够发多大.最近有原来的行业内熟人互相推荐找上我， 说他一个老客户要在地市上开发一个新楼盘，要求就是产品要新， 他们原来的团队已经解散，需要方案高手加持。 
他们公司创始人都是早期从大设计院出来，在广西市场上还是比较早占据了一定份额的。但即便这样，也没法在当前环境中继续走下去，解散了事。 这也是当下很多中型设计公司的困局： 向上没法做大， 市场萎缩，转型成综合性工程公司很难，剩余存量规模下干不过央企（地方国企也干不过），出海基本也没你的份。 向下收缩规模， 蜕变为小而精事务所，国外私人事务所模式在我们当下环境还比较难落地，创始公司那群人都以老板自居，也没法再躬身入局亲自工作，只做小型精品项目，对于高歌猛进20年造就的粗糙设计水平，也无法服务到位。 扯远了，这圈子不提也罢。 对于当下的市场环境，在地市甚至县城上做开发，到底是用高能级城市的产品下放，升维居住水平； 还是专门定制属地产品，适配当地居住习惯。 我本人也一直在思考。 从地市客户购买省会的房子行为来看，改善型的客户，还是能很快接受新的生活方式的。 顶豪除外，自己买别墅爱怎么折腾怎么折腾。 多年设计/设计管理工作养成的习惯，时不时抄绘一下户型平面，探究产品设计过程定案的逻辑，可以感受到楼书彩图无法得到的设计尺度感，将来评价起来都比较有发言权。 
我不会轻易去全盘否定一个设计，毕竟商品房开发是戴着镣铐跳舞的设计，营销成本工程物业，每个开发过程中的决策点，都充满博弈和取舍。 还是从当前最热门的所谓一梯一户板楼产品说起， 选取评测过的两个项目，都位于西乡塘。 虽然不是竞品关系，但可以说在近期的新房供应中，都进行了这个方向的户型尝试。 这样的产品迭代在西乡塘这边率先上演，也和土地供应结构和产品定位有关。 在之前的项目实践经验中， 上到百米大高层时，由于核心筒（18层以上，双电梯+剪刀梯+前室）面积卡死在80~85平米。 倒逼着如果做大平层，单层平面就要大于400平米。 等于户型起手面积段就得200平米，才能达到掉一般梯四户塔楼的公摊水平（20%左右）。 
标准起手式的核心筒。 这也就是为啥梯四楼栋，通常是110x2+90x2的组合。 如果小户型还想要多些，那就得每层多加一户来平衡这个公摊面积。 通常就是110+90x4，或者110+90x2+80x2, 更夸张点100x2+90x4。 注：这里的110~100指的是小四房产品，90以下，通常是小三房产品。 梯户比体现对于楼栋空间资源的占有，反映的是居住的舒适度，越高端当然梯户比越少，但你要承担的公共部分面积就越多。 
杭州林生斌案后，对于这类大平层的逃生审核严格，套内两方向疏散把整个户型限制得很死。本项目采用了一个对开电梯的方式去解决核心筒竖置后的进深太大问题。代价就是面积门槛260平米。 
生不逢时的五象某地王盘楼王，只有可怜的一个绿化阳台全赠送和一个半计容阳台，三个房间的飘窗也尽显小气。以这样的面积段硬扛巨大的核心筒公摊，结果就是房间尺度非常不如意。 现在大环境不太行，做东西讲究一个轻奢。 翻译成大白话就是花少钱让你多享受，让原来跳一跳够得着的群体都来升级居住。 加上报规政策多有松动，基本上算是敞开了赠送，所以现在140平以内的产品，都来做专梯入户大平层了。 那就看看结果如何？ 
由于资料中尺寸不全的缘故，保利两个户型，始终都凑不到声称的面积，差距3-4平米算是比较大的。 整体外尺寸没有错，大概是哪些面积定义为计面积的位置不明确。 相较于常规户型楼栋，一个大高层用两户，计容280平米不到去硬背这个核心筒，公摊显然就下不来 可以看出，整体公摊系数还是要高于普通楼栋不少， 一般高层公摊系数在0.23~0.25之间，就是一平米套内面积承担0.25平米公摊面积，得房率就是80% 这还是在现在报规松动，电梯楼梯前室这个被认定为阳台，只算一半面积的情况下，整个核心筒大概63平米，起手公摊就低了快20平米，是赶上了好时候。 那加上赠送之后，最终效果如何呢? 口径为 （套内面积+赠送面积）/建筑面积=实际得房率 从表中测算得知，只能说跟楼书上宣传的也不一样，但确实有110%左右。 至于比118%大了将近十个点，我认为可能统计面积的口径有问题。 那试着按他的数据方向去凑一下，套内加赠送，除以套内面积。生造一个定义为赠送后实际使用套内面积与购买的套内面积之比，得到140%，也就是那将近40%的赠送率。 另外，关于那个保利的两个户型，我为什么都凑不到那个数？ 因为按照目前大尺寸的轮廓框，到了那飘窗位置，我是按《规划指引2014》最大墙外900来算，如果说差的是3平米，那就是只做了700的飘窗，那他的赠送率还要进一步往下掉。这个户型平面轮廓是个跷跷板关系，你计容的多算了不计容的就要减少。 经过我这样子的测算就说明了这一类的户型的赠送率极限大概就是40%以内，飘窗阳台都开满的情况下，取决于你那个不计容的部分能做多少。再有一个疑问就是多少面积段可以做到这个产品，如果面积进一步下探留待后续探讨。##南宁楼市##住宅##房地产##户型研究 80后，设计出身，做过地产高管，从不一样的角度解读楼市。 点击名片关注。
缘起
回到产品思考
案例
西乡塘保利盛棠印的口水战，说明老城区图的不是烟火气，只是那学区房。
西乡塘高新片区新盘入市，有爆款潜质，你们准备将心向明月了吗？
当下的产品策略
直接上表
结论
过往测评文章。
西乡塘保利盛棠印的口水战，说明老城区图的不是烟火气，只是那学区房。
西乡塘高新片区新盘入市，有爆款潜质，你们准备将心向明月了吗？
本文来自网友投稿或网络内容，如有侵犯您的权益请联系我们删除，联系邮箱：wyl860211@qq.com 。
随机文章
-
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
- 南宁市区直、市直幼儿园教师招聘公告
- 南宁南湖藏着一条文艺餐街,有人吃过吗?
- 南宁本地老牌桂菜馆
- 南宁外国语到底值不值得报?5年录取线告诉你:B+ 档里的「外语特色校」,想走小语种/国际化路线的别错过
- 南宁青秀区树景房大三房总价98万青秀区成熟片区,小区绿化率超高,居家推窗满眼绿树,安静不嘈杂,天然城市氧吧
- 南宁专业开锁换锁,公安备案,全城24小时上门18778982068
- 【南宁教师招聘】2026年广西南宁市第二十六中学(民族校区)临聘教师招聘公告
- 南宁江南区
- 南宁中考155个全A+学生来自这些初中!南宁高中招生简章及校园开放日信息汇总
- 南宁市2026下半年中小学教师招聘公告
