接下来一个月，南宁预计推出4幅城中村改造项目用地，合计约187亩，起始总价约7.8亿元。

▲计划出让地块主要信息汇总（仅供参考）

这四幅地块分别属于江南区平阳村、西乡塘区衡阳西路片区、青秀区长堽村城中村改造项目用地。

值得注意的是，这四幅地块的出让要求均明确了竞得人均需要出资建设教育配套，建成后须无偿移交。

01

江南区将新增一所初中

即将出让的江南区2幅商住地，属于平阳村城中村改造范围。

值得注意的是，这两幅地块的竞得人，需联合出资建设一所中学。意味着平阳村改造片区将新增一所初中，或为南宁市第三中学江南校区南校区。

这两幅地块的起始楼面价约为2239元/㎡-2245元/㎡之间，加上配建学校的资金成本，实际拿地成本要更高。

这个地价属于什么水平？

回顾片区内土地出让情况，前两年的土地成交价格区间在2468-2611元/㎡之间。

恒力书香锦宸项目：2024年11月27日底价拿地，占地面积约30亩，总价1.42亿元，楼面价2611元/㎡。

后来，恒力出资捐建了江南区文岭小学一栋教学楼。

邦泰朗境项目：2025年4月29日拿地，以单价510万元/亩成功拿下江南区约34亩地块，成交楼面价2468元/㎡，成交总价17401.7304万元（折合约1.74亿元），溢价率5.6%。当时参与竞拍的房企还有建发、凯誉汇等，竞价历经25轮、耗时20余分钟。

相较之后，新上架的两幅地块，规模更大一些，加之地块方正，容积率较低，具有开发高品质项目的潜质。

目前，片区内教育配套持续完善；多条规划市政路网已开工建设，区域交通路网加速成型；江南公园等生态配套加持，片区城市发展能级将持续提升。

02

老城区地块上新

三十七中或将扩容

衡阳西路片区也有新地块即将出让。

这宗GC2026-025地块，位于北大北路以东、衡阳西路以南，占地面积约12.510亩，规模较小。容积率＞1.5且≤2.5，商业占比≤3%。

该地块计划于7月29日出让，起拍价501万元/亩，折合楼面价约3006元/m²。

相较此前保利和建发的拿地价格（4313元/m²和4722元/m²），仍有一定的溢价空间。

但是，该地块的出让条件里明确了竞得人需要在南宁三十七中内，配建一栋4个班的中学教学综合楼，建筑面积不低于1709.9m²，建成后无偿移交。

而且学校要同步规划、同步设计、优先建设、优先验收、优先交付使用。

这也是一笔不小的成本。

此外，该地块狭长，临路面积较大，一定程度上将受到噪音粉尘影响。

目前，该地块的南面，是建发瑞云、保利盛棠印两个大牌房企的新项目。

其中，保利盛棠印已于7月5日完成首开，劲销2.3亿！

建发瑞云也公布了产品线。

两个项目都主打纯板式、公建化立面、四代住宅等产品。

保利盛棠印项目总占地面积约36.88亩，整体规划7栋高层板式住宅（其中有2栋是四代住宅），容积率2.8，绿化率约35%，规划总户数546户。

在产品打造方面，项目定位保利印系产品线，创新打造四代住宅+纯板式楼栋+公建化立面，三代产品主推建面约113㎡、125㎡改善户型；四代住宅主打139㎡高得房率户型，兼顾居住舒适度与改善属性。

建发瑞云项目占地面积约39.7亩，拟建建筑为7栋住宅楼，均为纯板式建筑，总户数为542户。

户型面积段为建面约108—139㎡改善产品为主。其中，2#、3#将打造四代住宅，层高24层，共92套房源。这将是建发在南宁的首个四代住宅项目。

这两个项目，地段、教育、产品、品牌、兑现力，每一项都要经得起市场考验。

从地块起始价看，三幅地块价差不大。保利和建发拿地，都经历了激烈的竞价争夺，溢价率均超40%。

那么衡阳西路片区第三幅地块，哪家房企会拿下？保利或建发是否会继续补仓？都是一大看点。

03

长堽村上架新地块

高额保证金+配建小学

长堽村五组城中村改造项目第二幅地块，预计8月5日出让。

GC2026-029地块地块位于燕州路以南、建兴路以东，占地约70.323亩，规模较大。

该地块成色不错，容积率＞1.2且≤2.2，零售商业占比≤3%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米，建筑密度≤28%，整体更偏向低密纯住区。

起拍价不算高，396万元/亩，折合总价约27847.9万元，折合起始楼面价约2700元/m²。

这块地出让条件要求比价高：

首先，竞买保证金按地块起始价100%设置，高达27847.9021万元；

其次，这一地块附属的建设要求有点多：

1、需要在南宁市第十七中学范围内，出资建设一栋18班小学部教学综合楼，建筑面积不低于6000平方米，建成竣工验收后无偿移交。

2、须在地块外出资配建两条市政道路，长度约705米；还有1条8米宽的弹性道路，无偿提供社会公共使用。

配建学校、道路需要一笔不小的成本，无形中增加了拿地成本。

将配建学校、道路的成本加入后，这块地的拿地价格或超3000元/㎡。

与邦泰悦九章3042元/㎡的成交楼面价相近。

邦泰悦九章以纯板式、四代住宅的产品线亮相，销售表现不俗。目前单价约9500元/m²，部分房源单价会过万。

长堽片区，区位优势明显：

1、长堽村五组城中村改造项目由青秀区统筹，片区官宣引入逸夫小学教育集团，进一步提升片区的教育品质；

2、可享双区资源。建兴路修通后，长堽片区可快速接驳东葛-青秀万达商圈，坐拥完善的生活配套。此外，沙江河湿地公园，还有规划的茅桥东湖、茅桥西湖，片区的生态环境品质持续升级。

3、享轨道交通便利。距离地铁3号线东沟岭站、长堽路站不远，地铁通勤便利。

区域利好不断落定，这个片区的价值正在不断凸显。

哪家房企会拿地？邦泰是否继续扩张？

我们持续关注关注。

写在最后

今年，南宁土地市场围绕“控增量、去库存、优供给”核心思路，贴合市场需求升级供地服务，持续稳定楼市发展信心。

商住地块重点推出配套完善的城中村优质中小宗地，一方面降低开发商拿地成本，给中小房企更多发展机遇；另一方面在规模、容积率等指标上提供充足空间，助力企业打造更多宜居好房子作品。

在土地出让环节前置统筹教育、交通等配套落地，夯实完整社区、15分钟生活圈建设基础。多重举措协同发力，持续赋能城市提质增效、内涵发展。