五象新区这个地方,很多人第一眼看到都会觉得震撼,CBD的架势拉得很足,高楼林立,道路宽阔,绿化到位,但你白天去那转一圈就会发现不对劲,街上人少得出奇,不是那种刚开发还没人气的少,是那种硬件全齐了但就是没人用的少,这种空其实比烂尾更让人心里发毛。
写字楼空置率高不是个新鲜事,但五象新区这个空法有点特别,不是开发商拿地囤着不租,是真的租不出去,因为这里压根就没有足够的企业需求,你去看那些商务楼盘的招商广告,优惠力度一年比一年大,免租期越给越长,但还是没多少公司愿意搬过来,原因很简单,企业要的不是便宜的办公室,是能产生业务往来的生态,五象新区现在就是缺这个东西。
东盟商务区这个定位听起来很高大上,但你仔细想想就会发现问题,所谓的东盟商务到底是什么,是贸易？是金融？是物流？还是会展？现在五象新区这几样都沾点,但哪样都没做深,表面上看是多元化布局,实际上是什么产业都立不住,因为真正能支撑一个商务区运转的不是政策文件,是每天实实在在发生的商业活动。
你去五象新区看那些已经开业的商业项目,会发现一个很明显的现象,餐饮店开得多,但顾客少,商场里的品牌不算差,但人流量撑不起来,这说明什么,说明这里的消费没有产业支撑,没有足够的上班族,没有足够的商务往来,商业配套再好也只是摆设,这就是典型的产业空心化,有壳没肉。
更关键的是,南宁本身在区域经济里的位置就比较尴尬,不是制造业中心,不是金融中心,也不是科技中心,东盟这个概念确实能带来一些政策红利和项目机会,但这些机会大多数是会议、展览、政府间的合作项目,真正能落地产生持续经济活动的产业并不多,所以五象新区现在就是靠着政府投资和国企项目在撑场面,民营企业和外资企业进来得很少。
五象新区的规划其实做得挺漂亮,什么总部经济、金融商务、文化创意都有布局,但规划是规划,落地是落地,很多时候政府以为把硬件准备好了产业就会自然聚集,但现实是企业选址看的是成本、市场、人才和产业链配套,这几样五象新区现在都不占优势。
成本上,虽然五象新区的租金比青秀区便宜,但企业搬过去之后会发现各种隐性成本都在涨,员工通勤时间长了,客户过来不方便了,配套服务跟不上了,这些加起来反而比省下来的租金多,市场上,五象新区离南宁传统的商业中心太远,人流和商流都没过来,企业在那开展业务效率很低,人才上就更不用说了,年轻人都不爱往那边跑,招人留人都成问题。
产业链配套这个事更致命,一个商务区要活起来,不是靠几栋写字楼就够了,需要的是上下游企业的聚集,需要的是服务业的支撑,现在五象新区就是孤零零几个大项目往那一放,周边什么都没有,企业进去了发现连个像样的商务餐厅都找不到,更别说其他配套服务了,这种环境下怎么可能有企业愿意长期待着。
五象新区现在这个状况不是一两年能改变的,因为产业培育需要时间,生态建立需要积累,政府能做的是继续完善基础设施,提供政策支持,但真正能让这个区域活起来的还是要靠市场力量,靠企业自己觉得在这里有生意可做,有钱可赚。
现在看起来比较现实的路径可能是先把人气做起来,不一定非要盯着高端产业和总部经济,可以先从吸引年轻人和创业者入手,把房租降下来,把配套做上去,让这里成为一个生活成本相对低但环境还不错的地方,等人气起来了,商业氛围起来了,产业自然会慢慢跟上,硬要拔苗助长反而适得其反。
小贴士：如果你是考虑在五象新区买房或者创业的,建议先观望一下,这个区域现在还在培育期,短期内可能看不到明显的升值或者商业机会,但如果你看好南宁的长期发展,看好东盟经济圈的潜力,这里的价格确实相对便宜,可以作为一个长线投资的选项,不过千万别指望短期内这里会变成下一个珠江新城,产业聚集这个事急不来。
