购房者＂抱房等天明＂,250万南宁婚房未来八年涨还是跌？许小年实测建议

很多人觉得房价不会跌,这话放在以前没错,但现在南宁这个地方,你去售楼处转一圈就会发现,那些销售见到你的热情程度,已经不是十年前那种爱买不买的姿态了,而是一种＂你能来看房我就很感激＂的态度,这种转变不是某个楼盘的问题,是整个市场供需关系已经彻底逆转了。

250万买的婚房,现在最担心的不是涨不涨,是卖不卖得出去,因为南宁这几年新盘供应量一直在高位,但真正有购买力的人群增速远远跟不上房子的增速,你看那些挂了一年还没成交的二手房就明白了,不是房东不愿意降价,是降了也没人接盘,这才是最可怕的地方。

许小年说过一个判断,中国房地产的黄金时代已经结束了,这话听起来像是泼冷水,但你仔细想想就会发现,他说的不是房价会不会跌的问题,而是支撑房价上涨的那些底层逻辑已经不存在了,人口红利消失、城镇化放缓、居民杠杆率到顶,这三个因素任何一个拿出来都足够致命,现在是三个一起来。

南宁的情况更特殊一点,这个城市本身的产业支撑就不算强,吸引人口流入主要靠的是区域中心的位置和相对低的生活成本,但现在你去看数据就会发现,南宁的常住人口增速这几年明显放缓了,年轻人该来的基本都来了,没来的也不会因为房价便宜就来,因为更重要的是这里有没有足够的就业机会和收入预期,这个逻辑理顺了,你就明白为什么南宁的房子很难再像过去那样涨了。

八年时间说长不长说短不短,但放在房地产周期里,正好是一个完整的调整周期,你现在250万买的房子,八年后能不能回本,核心不在于房价会不会涨回来,而在于这八年里南宁的经济能不能有实质性的突破,如果产业起不来、人口留不住、收入涨不上去,那房价就算不跌,你也是拿着一个流动性很差的资产,想卖卖不掉,想租租金也覆盖不了月供,这才是真正的困境。

现在很多人说＂抱房等天明＂,听起来像是一种坚守,但你仔细想想就会发现,这其实是一种无奈,因为卖不掉只能等,等不是主动选择,是被动接受,这种心态本身就说明市场已经出问题了。

真正麻烦的地方在于,房子这个东西不像股票,套了可以不看,它每个月都要还月供,每年都要交物业费,时间拖得越久,持有成本就越高,更要命的是,房子的居住属性在贬值,你看那些十年前的老小区,物业管理跟不上、配套设施老化、停车位不够用,住着不舒服,想换又换不了,这种感觉比套牢更难受。

南宁这个市场的特点是,新房供应太多,二手房流动性太差,你现在买的新房,过几年就变成了二手房,但到那时候市场上还会有更新的房子在卖,买家为什么要选你的旧房子？除非你大幅降价,但降价又意味着亏损,这个死循环很难破。

许小年的建议其实很简单,不要把房子当成投资品,当成消费品就行了,你买房是为了住,不是为了等它涨价,这个思路转过来,很多焦虑就没了。

具体到南宁这个案例,250万的婚房如果你确实需要住,那就踏踏实实住下去,不要每天盯着房价看,因为短期波动跟你没关系,你又不打算卖,但如果你买这个房子本身就是投资属性更重,那现在最理性的选择可能不是等,而是认清现实、及时止损,哪怕亏一点也比一直扛着强,因为时间成本和机会成本可能比账面亏损更大。

小贴士：南宁楼市现在的情况是供大于求,未来八年很难出现大幅上涨,如果你是刚需自住那就安心住,别想着赚钱,如果是投资属性那要做好长期持有甚至亏损的准备,理性判断自己的承受能力比盲目乐观更重要,记住房子最终是用来住的不是用来炒的,这话不是口号是现实。