威宁青运村 · 单盘测评
2026-06 实地走访 · 高德地图实测
威宁青运村鸟瞰视角（AI 生成示意）
—— 写在前面 ——
南宁五象总部基地旁，338 亩国企大盘。
2021 年精装卖 1.6-1.7 万，2026 年现房 1 万出头随便挑。
5 年时间价格有了明显的回调。
背靠广西体育中心、配建天桃和二中——这个盘到底值不值 1 万出头？
先说 5 个真实缺点，再聊 7 个核心优点。
小区正门实拍 · 2026-06
一、5 个真实缺点
1精装修：细节经不起细看高频吐槽
墙砖偶有空鼓、空调能效档位实装有调整、五金收边一般——入住后慢慢会发现各种"差点意思"。
💡 蹲下来看踢脚线、打开柜子看收边，那股"差点意思"就上来了。不是大毛病，是国企大盘精装标准的普遍观感。
影响：打算 3-5 年转手的买家，装修会成为砍价把柄；自住 5-8 年的，小改一下成本可控。
2地铁：步行约 990 米
高德实测，到 3 号线庆歌路站约 990 米，走起来 13-15 分钟。
💡 南宁夏季时长，步行较热，需要骑车或者共享电车到地铁口，麻烦一点。
适合：家里有车、地铁不是日常通勤主力的家庭。
3物业费：2.6 元/㎡，偏高
威凯物业（威宁集团旗下），120 平一个月 300 多，一年 3,000+。
贵是很多小区的坑，但值不值业主心里都有杆秤——感觉一年丢了一台小米空调的有没有？
服务细节并没有明显对得起这个价格，接受"国企物业中规中矩"就行。
4园林：中等，不精致
销售讲了一堆山水意境——实际逛下来有水有绿，但不算精致，国企大盘标准水平。
想要"每天回家像逛公园"的那种精致，这个盘达不到；想要"有树有水、够用就行"，可以满足。
5公摊：实地测量 84.8%
公摊约 22%，意味着得房 78%——光算套内是 78%（约 97.5 平）。实地与买家房内测量 125 平户型，如果加上不算面积的阳台和飘窗等部分，可使用空间 84.8% 左右（106 平上下，未含墙体）。
销售没骗你，22% 公摊属实。但跟这两年新盘的普遍水平比，得房确实不算高——很多新盘不算面积的部分给得多，实际可使用空间能到 90%+。国企大盘的公摊，玩的就是"中规中矩"。
💡 看样板间觉得"哇好宽敞"；拿到自家户型图——"咦怎么只有 100 平出头"。
对"国企大盘公摊大"有心理准备的买家，影响有限。
· · · · ·
二、7 个核心优点
1天桃 + 二中：总部基地过硬的护城河高价值
- 天桃实验学校小学部（青运校区）——36 班，本部直管
- 南宁二中初中部（青运校区）——36 班，南宁二中第一个分校
2024-09-02 已开学，不是规划、不是"即将"——是实景可看的已开学。
总部基地板块优质教育资源供给稀缺，想在这板块买带稳定优质教育的房子，选项不多。威宁自己配建并移交，稳定性比"开发商承诺引入"高一个量级。
💡 早上 7:50 出门，娃背上书包过条街就到学校——双职工家庭接送心里踏实的上学路径。
已开学的青运校区（AI 生成示意）
2价格：1 万出头，吸引力大实际成交
新房实际成交区间：10,380-12,700 元/㎡（不含大平层）
二手贝壳成交区间：9,500-11,000 元/㎡（楼层、楼栋不同价差明显）
对比周边不带这么好学校的次新盘，贵 1,000-2,000 元/㎡——值不值看你愿不愿意为"更好的教育条件"多掏这一两千一平。
历史走势：2021 精装 1.6-1.7 万 → 2024 现房 1.4 万 → 2026 现房 1 万出头。5 年时间有了明显回调。
3广西体育中心 + 总部基地 120+ 写字楼
广西体育中心一墙之隔（6 万座体育场、1 万座体育馆），五象总部基地 120 多栋写字楼聚集——南宁 CBD 之一。
晚上去体育中心跑步相当于楼下就是体育公园；在总部基地上班的业主步行/电驴 10 分钟通勤。
4五象湖 + 林景云故居：周末有去处
周六带娃去五象湖骑车放风筝，周日去林景云故居顺路万象汇吃饭，晚上回家在体育中心散个步——周末的打开方式挺多。
5装修拉垮，但好歹有
吐槽了装修拉垮，反过来想：好歹带装修，省了盯装修队、买材料、半年装修噪音。
这两年大家都比较理智了——毛坯装修少则十几万多则几十万，后期转手精装又容易被嫌弃。能选低装修投入就选低装修投入，省心、省钱、转手还灵活。
6周边商业：开车不麻烦
💡 谁天天逛商场呢——周末去一次足矣。开车 10-15 分钟能到的商业，足够满足日常。
万象汇外围实拍 · 2026-06
7日常便利：菜市 + 医院都近
早上电驴去买菜顺便吃碗老友粉——这是南宁生活的精髓。老人有个头疼脑热、娃半夜发烧，步行就能到三甲，比开车 20 分钟踏实多了。
五象板块"买菜难、看病远"是普遍问题，这个盘算相对好的。
· · · · ·
三、配套速览
距离均为高德地图导航实测
四、基础参数
| |
|---|
| |
| |
| 约 3,500 户（南区 7 栋 + 北区 23 栋） |
| |
| |
| |
| 10,380-12,700 元/㎡（新房实际成交） |
五、价格走势
· · · · ·
六、结论（不站队版）
适合谁：
不适合谁：
一句话：1 万出头、能上天桃和二中、医院近、现房——这组合在南宁能挑的不多。缺点都摆出来了，自己心里有数就行。
📮 评论区打个字母就行：
A. 这个组合心动，缺点能接受
B. 装修拉垮/地铁太远，pass
C. 等我看完再决定
数据说明：距离均为高德地图导航实测；新房价格为实际成交区间，二手房价格为贝壳成交数据；公摊及可使用空间为实地与买家房内测量（约 84.8%，未含墙体）；配图中封面与学校配图为 AI 生成示意，门口与万象汇为实拍；历史价格综合自贝壳/链家成交记录回溯；本文仅代表测评者个人实地走访体验，不构成购买建议。
