嗨，朋友你好，我是南宁韦哥，我立志要连更10000天公众号，这是我连更文章的517天。
今年五一长假期间，大家有没有注意到一件事？南宁看房都要排队的楼盘又来了!
感觉又要把大家带回2020年买房时代？这楼盘就是南宁五象湖的盛邦观宸，人气爆棚，但有点叫好不叫座……什么原因？
这号称是五象湖纯四代住宅盛邦观宸，我2分钟给你说透！
先说土地故事，楼盘2024年11月29日拿的地，当时3家房企结果133个回合夺得！容积率2.5，地块规模63亩，折合楼面地价4230元/平。
那么13000的房价贵不贵？现在售价价格：五一小长假期间， 据传首开最低 9798 元 /㎡，现在均价 1.3 万左右，比同板块万科瑧湾悦便宜 2000+，和普通改善盘差不多，但得房率高达 140%-160%，算下来实际单价才八九千！
跟他自己的拿地价比起来感觉有些贵，但跟附近楼盘比，贵不贵？会不会买亏？我只听说，某楼盘听闻他要开盘，连夜降价到11000-12000，既然这样，那能不能买？
你不妨先看一下SWOT分析，我是采用所谓的 swot 分析法，将研究对象内部优势、劣势和外部的机会、威胁点等等，用系统分析的思想把各种因素匹配分析得出结论，方法比较全面。决策比较可靠。大家看这个SWOT表格，它的优点+缺点+威胁点+机会点，一目了然。特别提醒，目前没有中介及主播深入去说楼盘的威胁点及机会点，请先收藏好再慢慢看。
备注：以上信息为初步比对仅供参考，最终以最新实际数据为准。
好了，我给大家总结一下。这盘到底能不能买？
——看人！韦哥核心观点，没有不能买的房，只有不能买的人。韦哥管理房地产集团楼盘营销18年，指导设计院土地规划及户型设计工作，18年来帮助1000户人家成功买房，对南宁气候特点及本地风土熟悉，熟悉大家的居住想法及买房观念。建议如下。
1、如果你是改善自住、看重四小十四中双名校 + 纯四代居住方式的，要重点关注148/171 平的性价比！
2、如果你是刚需，预算不够的，别碰这楼盘。另外友情提醒，这楼盘东侧临校、南侧临夜市，部分楼栋噪音大。
3、选房优先考虑小区中间楼栋，291 平楼王总价太高慎选！
4、特别提醒，盛邦观宸属于第四代住宅，特别要预留装修资金，打个比方，买了200万的房，装修预算需要预算80-100万，有备无患。
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