没有业委会也能降!南宁最贵大平层把物业费打下来了
- 2026-06-07 16:45:02
每个月交物业费的时候，你有没有算过一笔账：这笔钱要是省下来，够家里加几顿菜、给孩子买两件衣服、或者一家人出去吃顿好的了。
这不是抠，是大家的账本变了。
所以当南宁最贵的大平层豪宅之一万科臻山悦，决定从8块降到6块的时候，所有人都在问：我家能不能也试试？
一封信
让南宁业主群炸了
这几天，南宁万科臻山悦的业主收到一封信。在业主反复提出降费诉求之后，万科物业经过测算，决定把物业费从8块钱一平降到6块钱。
这封信很快传遍了南宁各大业主群。不是因为这2块钱的降幅有多大，而是大家心里都憋着一句话：凭什么？
凭什么是人家豪宅先降了？凭什么我家物业又贵又差？最关键的是——没有业委会，这事儿到底怎么谈下来的？我家小区能不能也试试？
臻山悦到底发生了什么？
先看这个项目本身。万科臻山悦，南宁大平层豪宅，2020年底交付，物业费合同价一直是8块一平。
但前三年开发商补贴了3块，业主实际只交5块，去年补贴停了，合同恢复8块，业主不干了——凭什么一下子涨回去？
于是业主反复提诉求：回到5块。
万科物业这封信就是回应这个诉求。他们算了一笔账：整个小区不到200户，物业配了30多号人，即便按8块收，毛利率也只有6%左右。如果强行降到5块，要么裁员减服务，要么直接亏本跑路。
所以他们提出了折中方案：降到6块。5块做不到，6块咬牙撑着。这其实是一场认真算账后的妥协，既没完全满足业主的诉求，又比原价8块低了四分之一。
但真正让这封信出圈的，不是降了多少钱，而是万科给出的那个解法。
没有业委会
降费这事到底卡在哪？
这里有一个几乎所有小区都会遇到的死结。
根据《民法典》，物业费是合同约定的事。你想降费，就得改合同，改合同就需要小区里三分之二以上的业主参与，参与的人里还得超过一半同意。
但绝大多数小区根本没有业委会。没有业委会，就没有合法的主体去跟物业签新合同。你嘴上说要降，物业嘴上说好好好，但合同改不了、备案做不了，一切都是空话。
臻山悦一样没有业委会，按理说这事就卡死了。
但万科在信里给出了一个解法：由社区居委会牵头，召开全体业主大会，业主统一意见后，由社区代签这份降费合同。不需要等业委会成立，社区代签，合法合规。这一招等于把死结直接解开了。
▲万科臻山悦小区 图源官方
如果你家小区也想谈降费，这就是可以复制的操作模板：先凑够20%以上业主联名，要求物业公开经营成本；然后找社区，请求组织临时业主大会；表决通过，社区代签。这条路不短，快则两三个月，慢则半年，但它是通的。
这波降价潮
正在席卷南宁
其实臻山悦这次降费，并不是孤例。它更像是一波大浪潮中，最顶端的那朵浪花。
把时间线拉回到去年，南宁很多小区已经开始行动了。
《南宁掀起物业费降价潮，超13个小区降费成功！多个小区降幅超30%！》
首先是一批非豪宅项目率先破局。
西乡塘区的大唐天悦，物业费从2.38元降到1.65元，降幅超30%。去年10月物业在业主群里征求意见，最终把价格降了下来。紧接着，融创九熙府三期从2.8元降到2元，降幅约29%，而且调整后的2元已经包含了水电公摊费，不用再额外掏钱。
到了今年6月，南宁绿地璞悦公馆的业主也行动起来了，要求物业费从1.9元降到1.3元，降幅32%，同时车位管理费、停车费都不同程度下调。
而在今年7月，南宁富雅国际商务大厦发出通知，商铺物业费从13元降到8元，公寓物业费从4元降到2.6元，降幅分别达到38%和35%。
不完全统计，今年已有超过13个小区成功把物业费打了下来，最高降幅超过43%。
更值得关注的是，这波降费已经从刚需盘、商务楼蔓延到了高端改善盘。
万科金域中央的业主正在推动将物业费从2.66元降到1.86元，降幅30%。而就在今年3月，五象新区的合景香悦四季也加入了降费行列，普通住宅从2.3元降到1.65元，别墅从4.5元降到3.8元，商业物业从5元降到4元。
物业公司在通知里直言，这是「结合经济形势及业主需求」做出的决定——换句话说，不是物业突然大方了，是市场逼着他们大方。
刚需盘在降，商务楼在降，改善盘在降，现在连大平层豪宅的标杆也降了。从几个零星个案变成一种普遍现象，从低端反推到高端，这条传导链条已经非常清晰。
南宁物业费
是怎么一步步涨上来的？
说到这儿，有必要先科普一下南宁物业费的来龙去脉。
2015年之前，南宁普通住宅物业费大多是政府指导价，最高不超过1.65元一平。那时候大家交的物业费大多在1块到1块5之间。
2015年底，物业服务费被移出政府定价目录，转为市场调节价。这一放开不要紧，2017年以后南宁新建楼盘的物业费几乎是全面跳涨，普遍来到2元以上，五象新区不少盘直接干到2.5元左右。
业主们不干了，但开发商态度也很硬——不签字就不给交房钥匙，业主为了拿到房子只能认了。
从那以后，南宁物业费就进入了一个持续上行的通道。这两年随着叠拼、合院、联排、第四代住宅这些高端产品扎堆入市，物业费被推到了5块、8块甚至更高。臻山悦、中海甲叁號院这些大平层豪宅项目，就属于物业费金字塔尖的位置。
但价格上去了，很多业主开始算另一笔账了。
▲25年11月曾出台新规下调物业费
这段是送的
过去我们买房，常听一句话：买房一阵子，物业一辈子。那时候大家愿意为好物业买单。
现在不一样了。物业费的高低，正在成为越来越多人买房时必须掂量的因素。不是大家变抠了，是钱包变紧了，同时对「这笔钱花得值不值」更较真了。
臻山悦这次降费，更大的意义在于：以前业主想降费，总觉得「豪宅的物业费是铁打的，不可能动」。现在标杆松动了，大家才发现——原来连这个价位的盘也是可以谈的。
回过头来看，这波席卷南宁各个角落的物业费降价潮，虽然有行业洗牌、业主施压等多重原因在共同推动，但趋势已经很明确了：从今年初的单个突破，到年中大量小区密集跟进，再到今天连天花板级的豪宅也加入阵营，这说明整个逻辑已经变了。
规则就在那里。不是等来的。有人先走了一步，才有了路。
你家小区什么时候能把账本摊开？什么时候敢让业主大会来表决一次？
5.法律顾问：北京市百瑞（南宁）律师事务所。
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