前言

南宁青秀区凤岭南滨江板块作为青秀区核心成熟居住板块之一，近年来受到市场广泛关注。GC2026-016地块于2026年5月14日正式发布出让公告，并将于2026年6月12日完成挂牌截止。本地块土地用途为城镇住宅+零售商业，容积率上限2.4，属于典型的低密改善型商住地块，距邕江景观资源较近，区位价值突出。

本报告基于地块基础数据、南宁土地市场月度数据、新房供求与库存数据、凤岭南滨江板块月度供求与房型结构数据，并结合克而瑞研究、好房点评网及相关知识库资料，系统开展地块的市场环境研究、竞品对标研究、项目定位建议与投资测算分析。

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地块概况与基本信息

地块基础指标如下：

区位价值：

该地块位于凤岭南滨江板块，与凤岭北、东盟商务区、仙葫等区域相邻，区位价值突出。地块周边构建了较为成熟的全维度生活配套体系：

• 教育资源：林里桥中段幼儿园（开泰分园）、滨江路幼儿园、桂雅路小学（开泰校区）、开泰路中学；

• 医疗资源：瑞康医院凤岭南医院；

• 商业资源：青秀天街、东方广场、仙葫夜市等已形成综合商业生活圈；

整体来看，本地块位于青秀区凤岭南滨江板块的核心成熟区域，教育、医疗、商业配套齐全，且毗邻邕江景观资源，板块价值与凤岭北、仙葫等青秀区其他热点板块同属青秀区第一梯队。

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南宁市住宅市场研究

过去13个月，南宁全市新房成交面积高峰出现在2025年10月（32.2089万㎡），低谷为2026年2月（9.9724万㎡）；成交均价波动区间为9718—11150元/㎡，2026年2月降至9718元/㎡为最低点。整体呈"量在波动、价在缓步下行"的格局，套均价从约123万降至110万左右。

良庆区以69.72万㎡的成交面积稳居全市第一，"量在五象"特征明显；青秀区成交均价14785元/㎡，套均价189万元/套，均为六城区最高，"价在青秀"格局清晰确立。

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凤岭南滨江板块研究

板块定位：

凤岭南滨江板块为青秀区核心居住板块之一，与凤岭北、东盟商务区、仙葫等区域相邻，整体价值略低于凤岭北核心板块，但仍属青秀区优质成熟板块。

板块配套：

• 教育：林里桥中段幼儿园（开泰分园）、滨江路幼儿园、桂雅路小学（开泰校区）、开泰路中学；

• 医疗：瑞康医院凤岭南医院；

• 商业：青秀天街、东方广场、仙葫夜市等综合商业生活圈；

• 未来增量：开泰路与凤岭南路交界处规划1宗39亩、容积率3.5的商业用地，将新增1处商业综合体。

板块产品研究：

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竞品研究

克而瑞·好房点评网显示，凤岭南滨江板块过去一年有7个项目实现销售，其中4个核心竞品代表了板块产品的全部价格带与产品类型，分别为中国铁建·西派御江、万丰江境、广源凤岭1号、北投云朗。

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项目定位

项目核心定位：

建筑形态与规划指标建议：

 户型配比方案：

建筑风格定位：

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经济测算

投资测算关键参数：

土地成本情景测算：

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综合建议与结论

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结语