当项目仅依靠建筑商铺自身运营，无法满足盈利需求时，在资本逐利的驱动下，运营方会倾向不断弱化、挤占公共空间的免费开放属性，以谋取更高的经济收益。但公共空间的公共属性，才是人流聚集的核心吸引力，尤其是老旧街区，由广场、街巷、建筑界面组成的区域，一旦过度商业化，抬高准入门槛，便会瞬间丧失核心引流优势，结局只会让想要的利益失去根基，缘木求鱼。

典型案例：武汉杨泗港大桥下水帘瀑布网红点，运营方为了牟利，实行白天免费、黄金观景时段封闭，需缴纳100元押金方可进入的运营策略，最终导致市民反感，媒体讨伐，惨淡收场。

杨泗港大桥圈地收费的相关报道截图

陷阱二：脱离市民朴素情感的价格锚定策略。

在市场的环境里，承载文化与情感价值的消费标的，其价值本就难以量化定价。如你可以为一出戏、一场演唱会出价数千元，但却不愿意掏出10元去逛一逛文化展览馆，走一走街头巷尾。而资本在盈利受困情况下，会习惯性高估消费者的付费意愿，以匹配预期收益。老旧街区承载着市民乡愁记忆，自带免费开放、市井烟火的原生属性，一旦随意圈地收费，尤其是较高的定价，将很难获得越来越理性消费的大众心理认同。这样的项目想盈利，必然是“镜中花、水中月”。

典型案例：2013年凤凰古镇，向游客强制收取 148 元大门票后，导致游客锐减，商户罢市，最后不得不取消。

凤凰古镇定价失误引起广泛争议的相关报道截图

陷阱三：情绪消费时代仍沿用粗放供给方式。

当前，满足基础生存需求的物质消费，已进入理性化阶段，叠加电商冲击，很难获得高溢价。而满足精神需求的情绪消费，则在年轻人的追捧下，成为消费增长的主要方式。即消费者更愿意为独特体验、情感共鸣买单。但许多老旧街区改造，仍固守物质匮乏时代粗放式供给模式：简单堆砌网红小吃、文创、打卡点，不深挖本土文化，懒得做差异化体验，导致“千街一面”。老旧街区往往靠的是文化底蕴引流，若产品与服务缺乏独特性和体验性，必然绕不开开业即巅峰，活不过几年的宿命。

典型案例：投资3.5亿元的陕西白鹿原民俗文化村，因盲目复制仿古建筑与同质化业态，缺乏文化内核与体验创新，开业仅4年便客流枯竭、最终拆除。

白鹿原民俗文化村运营失败的相关报道截图

三、商业化底线策略

一是坚持公共属性优先。

老旧街区除了提供商业活动服务空间，还承担着提供城市公共服务，满足市民游客日常出行、活动和休闲的功能，绝非可以无限商业化运营的空间区域。在进行商业化的过程当中需要保持理性，必须保留其面向公共开放的基本属性。当普通群众难以进入老旧街区，或者需要支付额外成本才能进入的时候，就突破了公共属性的底线了，只会适得其反。

二是收费贴合民意印象。

水街运营方解释，新春开街灯会是复刻上海豫园灯会的成功模式，而非异想天开。但要运营方忽略的是，上海豫园历来就是一个封闭景区，多年运营后，也形成了地方特色IP，市民游客付费已成为共识。而水街片区，是南宁百年市井老街，在市民游客固有认知里，是烟火气集聚、免费开放的区域。突然演一出围地收费，且定价不低的运营戏码，只会引起消费者的反感。退一万步来讲，即使要收费，也应采取循序渐进的方式，建立新IP后，才可以实行。

三是坚守地方文化价值。

老旧街区改造项目，应深挖地域特色，充分融入非遗技艺、市井民俗、建筑风貌等独有文化内核，要彻底摒弃偷懒式、粗放式、盲目的复制“千街一面”的网红业态。只有守住文化根基，让商业运营与文化传承实现双向赋能，才能避免街区丢失灵魂。

四是匹配情绪消费需求。

新时代已然到来，消费产品必须调整服务方式，必须让其具备精神价值属性，才能获得青睐。具体可以参考广州永庆坊满足年轻人消费需求的三大IP协同运营策略，即场景营造IP、业态布局IP、活动运营IP。详细此处不再展开，可阅读笔者前文《城市更新观察｜透过广州永庆坊20年发展回顾，看一条老街破局的经验、困境与未来出路（下篇）》。

四、总结

老旧街区改造项目，往往肩负着公益服务供给、历史文化传承、商业运营获利等多重诉求，唯有找到相互协调、动态平衡的状态，才能获得可持续的成功。

因此，老旧街区改造项目必须要有精打细算，反复打磨的过程。成了，会成为地方经济发展的新名片，败了，会成为地方债务清理的新负担，应当审慎推进。

根据笔者观察，在当前国家城市更新与存量资产盘活的政策鼓励支持下，已有不少地方政府和社会资本想入局，着手开展本地老旧街区的改造活化。这一趋势是好的，但在项目策划、可行性论证的过程必须严谨，不能为了迎合财务评估指标，一味加大商业化运营强度，任由商业化侵蚀街区公共属性，脱离群众情感记忆，复制网红业态，忽视情绪价值提供。否则，可行性论证不过是“空中楼阁”，落地后，项目终将难以为继。