南宁江南区这次控规调整,我一开始看到新闻的时候还挺意外的,因为之前大家都觉得南部片区肯定会被划进邕江核心发展带,结果这次直接落选了,怎么说呢,其实仔细想想也不是完全没道理。你在南宁待久了就会发现,这个城市的发展逻辑跟其他地方不太一样,它不是那种＂沿江就是好＂的简单思维,背后其实是更复杂的考量,就是那种感觉,你懂我意思吧。
我跟几个做地产的朋友聊过这事儿,他们一开始也觉得挺突然的,但后来想明白了一个事儿,南宁这轮控规调整,说白了就是在做减法而不是加法。很多人以为城市发展就是摊大饼,沿着江边一路铺过去,但南宁这次的思路明显不是这样,它更像是在集中火力打造几个真正有竞争力的核心区,而不是把资源摊得到处都是。
南部板块落选这个事儿,其实挺微妙的,不是说这片区不好,而是它跟邕江核心发展带的定位不太匹配。你去实地看就知道了,南部那一带其实离江边还有点距离,中间隔着好几个老旧小区和工业用地,真要打通到江边的话成本太高了,而且周期得拉很长。我当时就觉得,与其这样折腾,不如把资源集中到那些已经靠江、已经有基础的片区,这样见效快,也能真正形成示范效应。
还有个现实问题就是,南部板块现在的产业结构比较传统,以物流仓储和一些老旧的制造业为主,这种业态跟邕江核心发展带要打造的＂高端服务业+文化创意+总部经济＂根本不在一个频道上。说实话,如果硬要把它塞进核心发展带的话,反而会拖累整体的发展节奏,你懂我意思吧,就是那种＂拔苗助长＂的感觉。
这次控规敲定的邕江核心发展带,其实主要集中在五象新区到青秀山这一段,还有就是江北大道沿线的那些成熟片区。我特别注意到一个细节,五象新区那边的总部基地、金融中心这些项目,全都被纳入了核心发展带的范围,而且规划的密度和强度都比之前提高了不少。这个其实就能看出来,南宁是想把有限的资源集中投入到最有潜力的地方,而不是撒胡椒面式的到处铺摊子。
还有就是青秀山周边那一片,这次也被重点提到了,规划里明确要打造＂山水城市会客厅＂,这个定位其实挺有意思的,就是要把青秀山的生态优势和邕江的滨水景观结合起来,形成一个真正能代表南宁城市形象的标志性区域。我跟你说,这种思路其实比单纯强调＂沿江开发＂要高明得多,因为它抓住了南宁最核心的资源禀赋,就是山水交融这个特色。
南部板块虽然没进核心发展带,但也不是说就被放弃了,怎么讲呢,就是定位调整了而已。从这次控规来看,南部片区未来的方向更偏向于产业升级和物流枢纽建设,说白了就是要发挥它靠近高速公路和铁路的区位优势,做好南宁面向东盟的物流配送中心。这个定位其实挺务实的,因为南部板块本来就有这方面的基础,与其非要转型成高端服务业,不如把物流产业做精做强。
我最近还听说,南部那边准备引进一批智能仓储和供应链管理的项目,这种产业虽然看起来不如金融、文创那么光鲜,但其实利润率不低,而且对周边的带动作用也挺明显的。关键是这种产业不需要临江,反而更适合布局在交通便利、土地成本相对较低的地方。所以从这个角度看,南部板块没进核心发展带反而是件好事儿,因为它可以专心做自己擅长的事情,不用跟五象新区那些高大上的项目去硬拼。
如果你在南宁买房或者投资,这次控规调整其实给了一些挺明确的信号。核心发展带内的项目肯定会涨,但价格可能已经比较高了,性价比不一定好。南部板块虽然没进核心发展带,但如果是做产业投资或者买商铺仓库的话,其实机会还不错,因为未来物流产业的需求肯定会越来越大。还有就是别光盯着江景房,青秀山周边那些有山景的项目其实也挺值得关注的,这次规划里对青秀山片区的重视程度明显提高了。总之就是要看清楚不同片区的定位差异,别一窝蜂地往热点区域挤,有时候跟着规划走反而能找到更好的机会,你懂我意思吧。
